Thị trường bất động sản đang thiếu sự minh bạch, thể hiện bằng sự nhiễu loạn về các con số thống kê, về giá bán sản phẩm, về sự sôi động của thị trường và về cả những dự báo có hay không việc xảy ra “bong bóng” bất động sản. Mời đọc thêm:

Bat dong san: “Bong bong” hinh thanh tu su thieu minh bach - Anh 1

Một dự án "chết lâm sàng" tại TPHCM - Ảnh: Mạnh Tùng

“Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, tại TPHCM nói riêng, là tính minh bạch kém.” Nhận định đáng chú ý này được rút ra từ “Đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” của TPHCM.

Theo bản báo cáo hàng năm của Công ty nghiên cứu thị trường John Lang LaSalle, Việt Nam đứng ở vị trí thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu.

Thử nhìn vào sự minh bạch của thị trường bằng yếu tố dễ thấy nhất: công bố về số lượng sản phẩm bất động sản được tiêu thụ theo định kỳ. Tại Việt Nam, hiện có vài công ty nghiên cứu thị trường bất động sản (là các công ty con thuộc các tập đoàn quốc tế) thường xuyên công bố số lượng căn hộ, biệt thự, đất nền…được giao dịch trong mỗi quý.

Thường thì các số liệu căn hộ - phân khúc được quan tâm nhất - ở mỗi báo cáo của các công ty này ở cùng một mốc thời gian rất khác nhau. Chẳng hạn, trong quý 2-2015, báo cáo của CBRE Việt Nam cho rằng, có khoảng 10.000 căn hộ tại TPHCM được tiêu thụ trong khi con số mà Savills Việt Nam đưa ra là 5.000 căn, tức chênh lệch đến hai lần. Trong quý 3-2015 vừa qua, số liệu trên giữa các công ty nghiên cứu cũng chênh nhau 1.000-3.000 đơn vị sản phẩm.

Nếu bỏ qua yếu tố về phương pháp thống kê khác nhau, thời điểm chốt báo cáo chênh nhau 5-7 ngày, một vài “mẫu” dự án khảo sát khác nhau… giữa các công ty nghiên cứu này thì cũng có thể khẳng định, các số liệu sản phẩm giao dịch thành công mà công ty nghiên cứu lẫn chủ đầu tư công bố chỉ mang tính tham khảo, độ tin cậy rát thấp.

Tiếp đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản hiện đang bị chi phối khá nhiều bởi các luồng thông tin, từ báo chí đến mạng xã hội, lẫn nhân viên môi giới. Và những nguồn thông tin trên hiện cũng đang ở thế “tam sao thất bản”, khiến nhiều khách hàng than “càng đọc, càng tìm hiểu càng thấy rối”.

Chẳng vậy mà cùng một thời điểm của thị trường, sẽ có kênh thông tin này nói “khu Đông TPHCM sôi động, khu Nam đang trầm lắng” lại có kênh thông tin khác đưa ra những nhận định ngược lại. Nguyên nhân chính là các kênh thông tin trên đều không có được dữ liệu thông tin tổng quan, mà chỉ lướt trên bề mặt của một vài khu vực, có được thông tin từ một vài dự án, một vài chủ đầu tư để khái quát hóa cả thị trường.

Cuối cùng, là những dự báo cho thị trường cũng đang thiếu sự minh bạch. Tại phiên chất vấn trước Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định hai vấn đề đáng chú ý liên quan đến thị trường bất động sản: (i) Đang xuất hiện hiện tượng đầu cơ, (ii) Rất khó xảy ra “bong bóng” bất động sản.

Theo đó, ông cho rằng, “bong bóng” bất động sản sẽ khó xảy ra trong thời gian tới bởi hiện tượng này cần hội tụ đủ năm yếu tố như kinh tế phát triển nóng; các thị trường khác hoạt động thiếu hấp dẫn khiến người dân dồn tiền vào thị trường bất động sản; nguồn cung bất động sản thiếu hoặc lệch pha cung cầu; chính sách tài chính tín dụng bất động sản lỏng lẻo; thiếu sự kiểm soát và can thiệp kịp thời của nhà nước.

Ông bộ trưởng đã nói đúng lý thuyết “bong bóng” bất động sản theo góc nhìn của kinh tế học, song lại thiếu sự đối chiếu thực tế. Thực tế là, hiện tượng đầu cơ, làm giá bất động sản đang manh nha quay trở lại. Sự xuất hiện của giới đầu cơ sẽ khiến cho việc tiếp cận tới nhà ở của những người có nhu cầu nhà ở thực sự nhưng chỉ có thu nhập thấp thêm khó khăn. Hiện tượng đầu cơ lại xuất phát từ sự thiếu minh bạch của thị trường, mà lỗi một phần lớn từ cơ quan quản lý nhà nước.

Thêm vào đó, hàng ngàn dự án trên cả nước đang “chết lâm sàng” ở dạng những khối bê tông phơi sương, trong khi hàng trăm dự án cao cấp khác cứ ồ ạt đươc tung ra. Như vậy, sự lệch pha cung cầu đang hiện rõ khiến giới chuyên gia bất động sản cũng lo, chỉ vài năm nữa, thị trường lại dư thừa nguồn cung cao cấp.

Dĩ nhiên, những yếu tố kể trên chưa thực sự rõ rệt và áp dụng lý thuyết “bong bóng” bất động sản thì hiện tượng này chưa thể xảy ra, ít nhất trong 2-3 năm tới.

Điều đáng nói, các doanh nghiệp đang ồ ạt bung hàng trên thị trường hiện nay lại khá chủ quan và thờ ơ với “bong bóng” bất động sản. Do đó, trên thị trường hiện nay đang tồn tại một luồng ý kiến từ một phía doanh nghiệp và chuyên gia rằng, sẽ chẳng thể xảy ra “bong bóng” bất động sản một lần nữa.

Giả sử, một nhà đầu tư nước ngoài muốn nhảy vào thị trường bất động sản Việt Nam lúc này, hẳn họ cũng phải đắn đo giữa hai luồng ý kiến trái chiều đó để đưa ra quyết định của mình.

Tuy nhiên, với sự xuất hiện của hiện tượng đầu cơ như nhân định của Bộ trưởng Xây dựng, phải chăng,“bong bóng” bất động sản đang dần hình thành chỉ trên một yếu tố: sự thiếu minh bạch của thị trường?