Bất động sản TPHCM: “Cái khó ló cái khôn”!

Xoay xở trong khó khăn Thị trường BĐS trong năm 2010 được dự báo là khó có những biến động mang tính bất ngờ. Bởi những khó khăn của năm 2009 chưa hề qua đi khi thị trường tài chính không thể hiện được vai trò hỗ trợ thị trường BĐS. Thêm vào đó, thị trường BĐS có dấu hiệu đã bão hòa, nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu vẫn đang ở mức thấp. Thị trường tài chính giữ vai trò quan trọng, thậm chí là có tính quyết định đối với sự thăng hay trầm của thị trường BĐS. Với những chính sách tín dụng hiện nay có thể nói là hệ thống NH khó có thể thực hiện vai trò hỗ trợ thị trường BĐS như trước đây. Về cơ cấu tín dụng dành cho BĐS, khoảng trên 60% tổng dư nợ là các khoản vay trung và dài hạn từ 10 - 20 năm. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của các NH chủ yếu là ngắn hạn. Trước đây, các NH có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào kênh đầu tư BĐS. Tuy nhiên, từ tháng 12.2009, tỉ lệ này đã bị bắt buộc hạ xuống ở mức 30%, kênh đầu tư BĐS sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên. Yếu tố thứ 2 có thể tác động đến diễn biến của thị trường BĐS là quan hệ cung cầu. Hiện nay, theo dự báo, nguồn cung BĐS đang rất dồi dào, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ chung cư các loại. Theo dự báo của các Cty nghiên cứu thị trường BĐS, xu hướng cung vượt cầu sẽ còn diễn ra trong thời gian dài. Đứng trước hàng loạt khó khăn bất lợi, các NĐT phát triển các dự án BĐS lớn buộc phải xoay xở, tìm các giải pháp để tăng tính thanh khoản các dự án BĐS. Khó khăn không có nghĩa là không có cơ hội để làm ăn, trong những tháng đầu năm 2010, một số chủ đầu tư đã có những giải pháp hữu hiệu được áp dụng và bước đầu mang lại hiệu quả. Các giải pháp an toàn Ông Đặng Hồng Anh – Chủ tịch Hội đồng quản trị Sacomreal (chủ đầu tư của dự án Belleza) cho biết: “Chúng tôi đang xem xét và triển khai chương trình huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu dự án trong thời gian tới”. Dự án Belleza có tổng diện tích 2,7ha, tọa lạc ngay trung tâm của Khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Năm 2008, lúc đó thị trường cũng khó khăn không kém hiện nay, Sacomreal phát hành trái phiếu riêng lẻ huy động vốn, với tổng giá trị lên đến 750 tỉ đồng cho dự án Phú Mỹ, nay đổi tên thành Belleza. Sacomreal áp dụng các mức chiết khấu giá bán căn hộ từ 7 – 8% và 11 % tùy vào thời hạn trái phiếu. Đối với các NĐT, việc mua trái phiếu dự án BĐS là một chọn lựa kênh đầu tư an toàn. Trong trường hợp thị trường BĐS xấu nhất, khi đáo hạn vẫn có thể rút vốn cộng với lãi suất xấp xỉ hoặc cao hơn lãi suất NH một ít. Trường hợp thị trường BĐS diễn biến tốt thì quyền mua căn hộ có mức chiết khấu thấp nhất là 7% mang lại một khoản lợi không nhỏ. Theo tính toán, với một căn hộ giá 3 tỉ đồng, nếu chỉ cần bán bằng giá chủ đầu tư bán ra khách hàng đã có trong tay một khoản lợi nhuận đáng kể từ 210 triệu đồng đến 330 triệu đồng. Trong trường hợp cần bán nhanh, nếu phải giảm giá vài phần trăm khách hàng cũng có một khoản lợi đáng kể. Ông Đặng Hồng Anh – Chủ tịch HĐQT Sacomreal cho biết: “Chỉ trong vòng 3 ngày đã huy động được 750 tỉ đồng trái phiếu dự án Belleza”. Theo giới phân tích, chuyện phát hành trái phiếu dự án là không mới nhưng là biện pháp hữu hiệu để tạo một sự ổn định cục bộ cho từng dự án. Dự án The Kenton của Cty Tài Nguyên lại có những giải pháp tạo lòng tin để thu hút khách hàng. Theo ông Vũ Anh Tâm – chủ dự án: “Chúng tôi áp dụng mô hình khách hàng khi mua nhà nộp tiền qua NH, NH thay mặt khách hàng để giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư. Đây là mô hình được áp dụng lần đầu tiên ở VN”. Ở dự án The Kenton, toàn bộ dự án đều được mua bảo hiểm phòng ngừa những rủi ro. Với cách làm ăn bài bản, chỉ trong chưa đến 1 tháng mở bán, toàn bộ 100 căn hộ của dự án bán đợt đầu đã có người đặt mua.