'Bắt mạch' sóng phục hồi trên thị trường địa ốc

Nguồn cung nhà ở mới hạn chế đang cản bước tiến của thị trường địa ốc. Ảnh: Dũng Minh

Giá trị giao dịch tăng, nhưng nguồn cung vẫn thấp

Trong 4 tháng đầu năm 2024, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết đã xử lý hơn 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất. Con số này theo Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Thành phố Nguyễn Toàn Thắng đã tăng 13% so với cùng kỳ 2023, tương đương 15.000 hồ sơ. Giao dịch chủ yếu là giữa các cá nhân, tập trung nhiều nhất tại 4 khu vực là TP. Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12 và huyện Củ Chi.

“Có thể do đầu tư cơ sở hạ tầng gia tăng ở các khu vực này nên kéo theo giao dịch nhà đất tăng lên”, ông Thắng nhận định.

Giao dịch nhà đất sôi động hơn giúp gia tăng nguồn thu từ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho TP.HCM. Trong 4 tháng qua, TP.HCM thu được hơn 2.500 tỷ đồng từ hoạt động này, tăng 859 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Ông Thắng dự báo, giao dịch nhà đất trên địa bàn trong quý II/2024 sẽ duy trì ở mức xấp xỉ 100.000 hồ sơ, giúp nguồn thu của Thành phố tiếp tục được đảm bảo.

Giao dịch nhà đất phục hồi cũng giúp TP.HCM thu về hơn 80.000 tỷ đồng từ kinh doanh bất động sản, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, so với con số 61.000 tỷ đồng trong 3 tháng đầu năm, chỉ trong tháng 4 TP.HCM đã thu thêm gần 19.800 tỷ đồng. Với quy mô này, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 22% tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ của Thành phố, chỉ đứng sau hoạt động bán lẻ hàng hóa.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố đạt 230.109 tỷ đồng. Nhìn vào các dữ liệu này để thấy, thị trường bất động sản TP.HCM đang có những tín hiệu đáng mừng, khi doanh thu ổn định, không trồi sụt.

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, giao dịch bất động sản tại TP.HCM phục hồi một phần do chính sách mở rộng tiền tệ vào bất động sản từ tháng 10/2023. Hiện tại, lãi suất tiền gửi ngân hàng đã giảm thấp nên người dân rút ra, đầu tư vào kênh mang lại lợi tức cao hơn. Ngoài chứng khoán hay vàng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư mà đa số người dân có tiền nhàn rỗi lựa chọn.

Bên cạnh đó, để bán được hàng, các chủ đầu tư đã áp dụng các mức chiết khấu cao từ 20-40% giá trị bất động sản, đi kèm với đó là chính sách thanh toán linh hoạt như không phải trả lãi vay trong 1-2 năm đầu… Chính những chính sách này đã kích cầu tiêu dùng bất động sản, thu hút được người mua nhà, từ đó gia tăng các giao dịch thành công từ đầu năm tới nay.

Tuy vậy, nhìn vào con số 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất trong 4 tháng qua có thể thấy, thị trường hiện chủ yếu được thúc đẩy bởi các giao dịch thứ cấp, hoặc từ hàng tồn kho của doanh nghiệp. Bởi thực tế, nguồn cung dự án sơ cấp mới trong thời gian qua chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong quý I/2024, cơ quan này nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, nhưng qua xem xét thì cả 2 dự án đều chưa đủ điều kiện. Như vậy, dự án mới mong muốn mở bán là có, nhưng chưa đủ điều kiện theo quy định.

“Thực tế, vẫn có sản phẩm nhà ở trong dự án được chủ đầu tư đưa ra thị trường. Đây là những dự án mà trước đây đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán theo quy định”, ông Vũ Anh Dũng - Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho hay.

Báo cáo thị trường mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, lượng căn hộ đưa ra thị trường trong quý I/2024 đều thuộc dự án đã chào bán từ năm ngoái. Trong đó, có khoảng 500 căn hộ mới được chào bán và 80 căn thuộc phân khúc cao cấp, chỉ bằng 17% cùng kỳ - mức thấp nhất trong 15 năm qua. Do số lượng dự án mới hạn chế nên số căn bán được cũng thấp, chỉ bằng 25% cùng kỳ.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM lao dốc trong quý I/2024, giảm 78% theo quý. Tình hình bán hàng ảm đạm khi có 9 dự án tạm ngưng ra rổ hàng do chưa pháp lý hoàn thiện hoặc điều chỉnh chính sách, 2 dự án khác bị trì hoãn mở bán. Ngoài ra, hầu hết nguồn cung sơ cấp tập trung ở quận 9, Bình Tân và huyện Bình Chánh, lượng bán căn hộ quý đầu năm nay cũng giảm tới 63% so với cuối năm ngoái.

Đường phục hồi còn dài

Lượng giao dịch trong quý I/2024 chủ yếu từ hàng tồn kho các quý trước, trong khi nguồn cung mới vẫn rất hạn chế. Vì vậy, thị trường nhà ở TP.HCM chưa thể bật mạnh trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, giao dịch nhà đất của TP.HCM tăng lên cho thấy niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà đã trở lại. Việc hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý góp phần làm giảm khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc, giải quyết phần nào tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, cũng như khôi phục dần niềm tin của các nhà đầu tư, từ đó từng bước “phá băng” bất động sản. Dù vậy, chặng đường đi lên của thị trường bất động sản được cho là sẽ còn nhiều gian nan.

Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi trong phiên họp thường kỳ tháng 4/2024 của Thành phố diễn ra mới đây đánh giá, dù kinh tế - xã hội tiếp tục đà tăng trưởng, nhưng nhiều lĩnh vực có dấu hiệu chậm lại và có biểu hiện khó khăn gia tăng. Trong đó, kết quả giải ngân đầu tư công tháng 4 rất thấp, công tác giải quyết các vướng mắc cho doanh nghiệp cũng chậm lại, công việc tồn đọng của Thành phố còn lớn.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Novaland cho biết, cụm dự án tại TP.HCM của Novaland vẫn đang chờ kết luận từ Thành phố để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cuối cùng tại dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan), dự án 32 ha Bình Khánh (The Water Bay) và dự án 136 ha Thạnh Mỹ Lợi.

Đây là các dự án Novaland cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Trong đó, dự án The Grand Manhattan 100 Cô Giang đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư, phần còn lại đã tiến hành cất nóc; dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, TP.Thủ Đức đang chờ việc xem xét, hướng dẫn để đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (hiện chỉ còn khoảng 8%), cho phép được triển khai trước khu tái định cư và xin gia hạn tiến độ xây dựng dự án.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, các nỗ lực rất lớn của các cấp có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương, của cộng đồng doanh nghiệp, người dân, người mua nhà, nhà đầu tư… đã giúp nền kinh tế ổn định trở lại. Theo đó, thị trường bất động sản đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục. Dù vậy, đến nay, vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án nhà ở do một số quy định của luật.

Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cũng cho biết, lượng giao dịch trong quý I/2024 chủ yếu từ hàng tồn kho các quý trước, trong khi nguồn cung mới vẫn rất hạn chế. Vì vậy, thị trường nhà ở TP.HCM chưa thể bật mạnh trong thời gian tới.

Theo bà Trang, lúc này, nhiều chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ đợi và quan sát” vì tình hình thị trường chưa thực sự khởi sắc. Một số dự án cao cấp bắt đầu nhận booking song chưa thu hút được người mua vì thiếu nhu cầu đầu tư và xu hướng dịch chuyển sang nơi có giá hợp lý hơn. Giảm giá gián tiếp qua chính sách bán hàng, linh hoạt phương thức thanh toán, tăng chiết khấu... là những cách chủ đầu tư đang thực hiện để đẩy hàng.

Trọng Tín