"Bơm tiền" vào BĐS như thế nào?

Rất nhiều người kỳ vọng việc mở "van" tín dụng một phần cho bất động sản (BĐS) của Ngân hàng Nhà nước sẽ là đòn bẩy để thị trường bất động sản hồi phục sau một thời gian dài đóng băng. Nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì động thái trên chủ yếu mang lại biện pháp tâm lý, hỗ trợ một phần tiếp cận tín dụng chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhưng một tín hiệu vui đối với thị trường BĐS là sau khi có quyết định "cởi trói" tín dụng vào 4 nhóm BĐS thì những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự đã tìm đến các sàn giao dịch…

Giải tỏa một phần tâm lý

Thị trường bất động sản ở Hà Nội và TP HCM bị chìm lắng suốt thời gian qua và tiếp tục gặp khó khăn khi nhiều khách hàng không xoay được tiền đóng đúng tiến độ, nhiều chủ đầu tư kẹt vốn cũng phải tạm ngưng công trình. Ngày 14/11, Ngân hàng Nhà nước có chủ trương đưa 4 nhóm vay BĐS ra khỏi danh mục dự án phi sản xuất, đồng nghĩa với việc tiếp tục được vay vốn trở lại với lãi suất thấp. Động thái "nới van tín dụng" này được nhiều người kỳ vọng sẽ vực dậy thị trường BĐS.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS thì trong 4 nhóm đối tượng được đưa ra khỏi danh mục phi sản xuất, chỉ 1 nhóm có khả quan là nhóm có nhu cầu vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Trong bối cảnh hiện nay, nhóm này có tác động lớn đến thị trường BĐS. Bởi đây là những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự.

Do vậy, việc "nới van" tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã giải tỏa được một phần nào tâm lý của thị trường, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2011, khi nhu cầu về nhà ở, nguồn thu nhập cá nhân tăng, dẫn tới kích cầu tăng và hỗ trợ một phần khả năng tiếp cận tín dụng.

Nhưng về phía ngân hàng thì cho rằng, với nhóm này cũng rất khó khăn, bởi đa phần những người có nhu cầu vay tiền mua nhà ở thực sự đều là làm công ăn lương. Với mức lương như hiện nay, họ không đủ để trả cả gốc và lãi hàng tháng. Lý giải về vấn đề này, phía ngân hàng cho rằng, người dân thường vay và đầu tư theo tâm lý đám đông, họ có nhu cầu vay nhưng khi nhận được thông tin thì họ chưa tiếp cận được do còn mới.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long phân tích: "Việc bỏ 4 nhóm ra khỏi nhóm vay phi sản xuất là biện pháp tạo đà về mặt tâm lý thì phương án trên có tác dụng, nhưng về mặt thực tế thì tác dụng không lớn. Với những dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 thì với thời hạn ngắn như thế, chỉ có số lượng nhất định chủ đầu tư hoàn thiện được hồ sơ để vay".

Việc "nới lỏng van tín dụng" của Ngân hàng Nhà nước vào đúng thời điểm thị trường bất động sản chìm lắng nên được coi là một tín hiệu vui, đặc biệt là có thuận lợi khi TP Hà Nội gần như dừng cấp phép các dự án nhà cao tầng trong thành phố, dẫn tới nguồn cung giảm.

Việc nới lỏng tín dụng chưa làm thị trường tín dụng phục hồi ngay.

Theo ông Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thì việc tách 4 nhóm BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất đã tạo được tính lan tỏa, tích cực như việc giúp những công trình thực hiện được 90% có vốn để hoàn thiện, bán được. Tuy nhiên, các nhóm đối tượng trên còn hẹp, khả năng đáp ứng còn khiêm tốn, nên không làm khuynh đảo hay giải quyết được tình trạng đóng băng của thị trường BĐS. "Nó chỉ mang tính "cải thiện" được phần nhỏ thôi"- ông Kiêm nhấn mạnh.

Tuy đã "mở van tín dụng" nhưng qua khảo sát thì về cơ bản gần như nhiều ngân hàng không ưu tiên về tín dụng, mà họ đang tập trung thu hồi vốn. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm, khách hàng muốn ký hợp đồng vay vốn rất khó. Hơn nữa, nhiều ngân hàng chưa nhiệt tình mời chào. Do vậy, kỳ vọng giảm mạnh lãi suất để thu hút dòng tiền đầu cơ BĐS là rất khó. Với lãi suất vay cao như hiện nay, chắc chắn dòng tiền đầu cơ vào thị trường BĐS không nhiều.

Giao dịch có tiến triển

Chính sách nới lỏng tín dụng mới ban hành hơn 1 tuần, nhưng theo nhân viên của Công ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Vinaconex thì đã có nhiều khách hàng quan tâm hỏi về các dự án của những chủ đầu tư có "thương hiệu", đặc biệt là dự án N05 của Vinaconex…

Theo nhân viên này thì trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, việc khách hàng dù chỉ đến tìm hiểu thông tin với các dự án nhưng đó cũng là một tín hiệu rất đáng mừng, chứng tỏ rằng bước đầu chính sách đã có hiệu quả. Tại dự án Dream Tower ở Tây Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội mới chỉ hơn 1 tuần đã bán được 70 căn hộ. Theo phân tích của nhiều chuyên gia BĐS thì đối tượng mua nhà ở thực đã bắt đầu quan tâm đến BĐS, dòng tiền thật bắt đầu chảy, còn giới đầu cơ vẫn có nhưng không sôi động.

Anh Nguyễn Văn Đức, Công ty môi giới BĐS ở khu vực Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy cho biết: "Gần đây có khách hàng đến hỏi mua căn hộ chung cư, nhưng họ còn đang chần chừ về giá. Trong tháng 11 chúng tôi thực hiện được 2 giao dịch thành công, nhưng chủ yếu là đất nền".

Anh Trần Tuấn Hải, công chức ở Viện Vệ sinh dịch tễ TW cho biết, với chính sách này thì tôi có thể vay được tiền để xây nhà. Theo một lãnh đạo của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thì nguồn vốn không hạn chế, dân có nhu cầu vay thì vẫn được hưởng lợi, chủ yếu phải có khả năng trả nợ. Đây là một cơ chế mở để nuôi dưỡng các doanh nghiệp cũng như nhu cầu mua nhà của người dân. Có những doanh nghiệp là khách hàng lâu năm của Ngân hàng thì vẫn duy trì cho họ vay.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt thì sở dĩ khách hàng còn e dè bởi họ xác định nguồn tiền trả nợ trong điều kiện lãi suất cao như hiện nay, thu nhập trong tương lai không sáng sủa nên ít mạnh dạn vay vốn để mua nhà. Muốn khơi thông thị trường, trước hết dòng tiền thật phải chảy, đó là cơ sở để giới đầu cơ nhảy vào. Nếu có thì trước mắt sẽ xảy ra ở những dự án vốn đầu tư ban đầu nhỏ.

Giải pháp nào cứu thị trường bất động sản?

Thị trường BĐS đóng băng đã gây ra nhiều hệ lụy, thậm chí đã có nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh nợ nần, thậm chí phá sản, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn. Vì thế, các giải pháp cứu thị trường BĐS đang được rất nhiều người quan tâm và chờ đón. Không ai có thể phủ nhận, việc Ngân hàng Nhà nước tháo bỏ 4 nhóm vay BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất là một tín hiệu vui cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đỗ Việt, muốn kích thích thị trường BĐS thì phải điều tiết quy hoạch cung - cầu.

"Nguyên nhân gây ra tình trạng trên là cung vượt cầu ở một số phân khúc. Trong một thời gian dài vừa qua, chúng ta tập trung xây dựng rất nhiều nhà ở thương mại và cao cấp nhưng cầu thực chất lại thấp. Cầu chủ yếu là đầu cơ, dẫn đến cung nhiều hơn cầu. Trong khi đó cầu cho nhà ở giá rẻ lại rất ít mà nhu cầu lại rất lớn. Không có công ty nào xây dựng nhà ở giá rẻ dẫn đến cung hiện tại và cung quá khứ rất ít. Nên chăng chúng ta tính toán lại cung và tổng cầu cho một số phân khúc. Sử dụng biện pháp mạnh là tăng nguồn cung nhà giá rẻ, thắt nguồn cung nhà trung và cao cấp, thu hồi những dự án chậm triển khai. Đặc biệt, một vài năm tới không cấp phép cho những nguồn cung trung và cao cấp"- ông Việt phân tích.

Để giải phóng thị trường BĐS, ông Việt cho biết thêm, đó là phải kích cầu và phân khúc nhà ở giá rẻ. Cán bộ, công nhân viên đủ tiêu chuẩn mạnh dạn cho ưu đãi mua, không cho vay trực tiếp mà vay mua nhà của một dự án cụ thể, tiến độ cụ thể. Ngân hàng giải ngân trực tiếp vào dự án, chủ đầu tư có tiền để xây. "Đây là biện pháp bơm tiền gián tiếp vào dự án BĐS"- ông Việt lý giải.

Theo ông Việt thì nguồn vốn đầu tư BĐS không chỉ có tiền, mà phải tích cực nghĩ ra nhiều biện pháp phi ngân hàng để tạo vốn cho thị trường BĐS. Chẳng hạn chủ đầu tư cần tiền giải phóng mặt bằng nên chăng chấp nhận phương án trả bằng cổ phần, mét vuông cho người bỏ đất ra chứ không nhất thiết phải trả tiền…

Còn theo ông Cao Sỹ Kiêm, thị trường BĐS muốn hồi phục, cần có 3 yếu tố: giá BĐS phải trở lại với giá trị thực; nền kinh tế phải khởi sắc trở lại và các hoạt động của lĩnh vực khác như vàng, chứng khoán, tín dụng phải nhịp nhàng với BĐS. Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, tại thời điểm này thị trường chưa thể hồi sinh ngay vì không có nguồn lực.

Nhưng có thể hồi phục vào quý II-2012 khi một số tín hiệu vui là cuối năm nay và đầu năm 2012 Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Bộ Công thương sẽ ban hành Thông tư hướng dẫn thành lập Công ty Chứng khoán BĐS. Nếu thông qua chính sách này, thị trường BĐS sẽ có động lực phát triển tốt lên.

Đặc biệt, từ 1/1/2012 Việt Nam sẽ mở cửa thị trường tài chính theo cam kết khi gia nhập WTO, nó cũng hứa hẹn đem lại sinh khí cho các nhà đầu tư, tăng tính thanh khoản và sự bền vững cho thị trường BĐS. Lời khuyên cho những người có nhu cầu mua nhà thật là cứ bình tĩnh, lựa chọn những sản phẩm có chất lượng, có thương hiệu. Và thời gian cuối năm là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu mua nhà ở.

4 nhóm BĐS được "cởi trói" tín dụng:

Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các KCN, KCX, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân KCN nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập DN; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.