Căn hộ: Giá nào thực?

Cuối tháng 10.2011, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) công bố giảm giá bán căn hộ tại PetroVietNam LandMark (phường An Phú, quận 2, TP.HCM) chỉ còn 15,5 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với giá bán trước đó. Điều này ngay lập tức thu hút nhiều sự chú ý. Thế nhưng, mức giảm trên kèm theo điều kiện người mua phải thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ trong vòng 10 ngày.

Động thái của PVL được cho rằng chỉ là chiêu thức bán hàng dựa trên quy luật giá trị thời gian của tiền chứ không đơn thuần là giảm giá bán. Bởi lẽ, mức giảm giá của PVL cùng với những điều kiện kèm theo cũng không khác gì giá bán của căn hộ 22 triệu đồng/m2 với chi phí cơ hội 20% và 2 năm sau mới được giao nhà.

Có lẽ người mua cũng nhận ra điều này, nên tình hình bán hàng (sau công bố giảm giá) của PetroVietNam LandMark rất ế ẩm. Tuy nhiên, từ sự kiện giảm giá của PetroVietNam LandMark, trên thị trường đã xuất hiện nhiều luồng ý kiến trái chiều về diễn biến giá bất động sản. Không ít chuyên gia cho rằng bất động sản sẽ còn giảm sâu vì vẫn chưa về đúng giá trị thực sau thời kỳ tăng giá mạnh cách đây 2-3 năm. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư vẫn cho rằng họ sẽ bị lỗ nếu phải giảm giá. Vậy giá trị nội tại của bất động sản đang ở đâu? Chủ đầu tư có thể giảm giá đến mức nào trong điều kiện hiện tại cho từng phân khúc căn hộ cụ thể?

Để trả lời cho những câu hỏi này, chúng tôi đã tìm hiểu cơ cấu giá thành của bất động sản, từ đó xác định mức độ ảnh hưởng của các chi phí liên quan đến tính hấp dẫn của sản phẩm cũng như khả năng chịu đựng của chủ đầu tư.

Đi tìm giá thực

Chúng tôi đã điều tra một dự án chung cư 22 tầng mang tính điển hình thuộc phân khúc hạng trung (hạng B) tại quận 8, TP.HCM với những đặc điểm sau:

• Tiền thuê đất 15 triệu đồng/m2 đất nền (trong 50 năm, đã trả cho Nhà nước từ năm 2008).

• Giả định không phát sinh đáng kể chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng.

• Diện tích đất 13.000 m2 và mật độ xây dựng 40%.

• Với 5,5 triệu đồng/m2 xây dựng và hệ số khai thác thành phẩm là 65% thì chi phí xây lắp là 8,5 triệu đồng/m2 thành phẩm căn hộ.

• Chi phí thiết bị ở mức cơ bản bao gồm thang máy liên doanh và hệ thống báo cháy.

• Các chi phí khác ở mức tối thiểu như thiết kế, bản vẽ, giám sát thi công, quản lý dự án.

• Chưa có chi phí “bôi trơn”.

Với mức đầu tư rất cơ bản như trên và chưa tính chi phí bôi trơn, giá thành của căn hộ vào khoảng 15,4 triệu đồng/m2. Giá thành này chủ yếu bao gồm chi phí xây lắp, tiền thuê đất và chi phí thiết bị cơ bản (sử dụng thiết bị trong nước) như hệ thống báo cháy, thang máy.

• Chi phí xây lắp: Khoảng 8,5 triệu đồng/m2 thành phẩm, chiếm 55% tổng giá thành. Chi phí này sẽ ít biến động do thị trường xây dựng rất cạnh tranh và sẽ biến động theo giá nguyên vật liệu đầu vào như sắt, thép, xi măng và lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.

• Chi phí thiết bị: Bao gồm hệ thống thang máy, hệ thống điều hòa, thông gió, hệ thống thông tin, giám sát, an ninh… Chi phí này thường chiếm khá lớn tùy theo phân hạng của dự án và tùy theo việc chủ đầu tư trang bị thiết bị theo chuẩn nào.

Chẳng hạn, theo tiêu chuẩn về nhà ở thông dụng, một thang máy chỉ được phép phục vụ tối đa 40 căn hộ đối với phân khúc cao cấp trong khi có thể phục vụ đến 60 căn hộ đối với phân khúc căn hộ bình dân. Hoặc việc đầu tư một thang máy được lắp ráp tại Việt Nam chỉ khoảng 1,6 tỉ đồng nhưng nếu chủ đầu tư lắp hệ thống thang máy của Mitsubishi (Nhật) có mạ chrome thì có thể lên tới 6 tỉ đồng và chưa bao gồm chi phí phụ trội theo số tầng.

Do đó, việc phân cấp căn hộ và giá thành sẽ phụ thuộc phần lớn vào loại thiết bị và chất lượng cũng như chuẩn mực mà chủ đầu tư trang bị cho dự án. Xét trên khía cạnh này, giá thành của căn hộ có thể cộng thêm đến 5-10 triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư chi tiêu nhiều vào các thiết bị đắt tiền không chỉ phục vụ cho khu chung cư hay tòa nhà nói chung mà còn cho cả việc hoàn thiện các thiết bị vệ sinh, bếp, cửa nhằm nâng cao đẳng cấp của căn hộ.

• Tiền thuê đất: Chủ đầu tư phải trả tiền thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho hơn 13.000 m2 và phân bổ chi phí vào giá thành dự án căn hộ 22 tầng ở mức 2,26 triệu đồng/m2 căn hộ. Đây là mức giá chủ đầu tư đã trả cách đây 3 năm và giá hiện tại ở khu vực này đã lên gấp đôi, tức khoảng 30 triệu đồng/m2.

• Chi phí hạ tầng và tiện ích cộng đồng: Bao gồm đường xá xung quanh, cầu, vỉa hè, cấp thoát nước, hệ thống xử lý nước thải, cây xanh, công viên, du thuyền... Đối với dự án trên, các chi phí này hầu như chưa có (hoặc có nhưng ở mức tối thiểu). Như vậy, mới có được mức giá thành 15 triệu đồng/m2. Các chi phí này cùng với thiết bị, vị trí của khu chung cư sẽ quyết định đẳng cấp của khu chung cư đó. Do đây là các tiện ích miễn phí nên toàn bộ chi phí sẽ được phản ánh vào giá thành của sản phẩm.

Ví dụ, giá trị cây xanh trên thị trường hiện tại là cấu phần khá đắt đỏ. Trong dự án trên, nếu chủ đầu tư bỏ thêm khoảng 50 tỉ đồng vào các hạng mục cây xanh và công viên thì giá thành sẽ đội lên khoảng 1 triệu đồng/m2 nữa. Chính ở khoản chi phí này mà giá thành của bất động sản cũng trở nên vô chừng.

• Chi phí lãi vay: Giá thành trên chưa bao gồm lãi vay. Nếu tính cả lãi vay ngân hàng, chi phí marketing, chi phí bán hàng và quản lý công ty, rõ ràng mặt bằng giá căn hộ hạng B ở khu vực này sẽ cao hơn nhiều. Dự án chúng tôi phân tích ở trên đã bán được 80% căn hộ nên có tỉ lệ vốn vay khá thấp. Vốn đầu tư do khách hàng ứng trước là 50%, chủ đầu tư góp 25% và còn lại 25% là đi vay ngân hàng với lãi suất 20%/năm. Với chi phí vốn này, giá thành mỗi m2 sẽ tăng thêm khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tức chi phí lãi vay chiếm khoảng 9% giá thành sản phẩm.

Căn hộ hạng B khó có giá thành dưới 10 triệu đồng/m2

Qua phân tích dự án trên, có thể nhận định rằng rất khó để có giá thành căn hộ hạng trung dưới 10 triệu đồng/m2 thành phẩm. Nếu có giá thành dưới 10 triệu đồng/m2 thì căn hộ sẽ ở mức tối thiểu, không có tiện nghi gì. Chi phí xây lắp có thể hạ xuống nếu chủ đầu tư dùng xi măng, sắt, thép chất lượng thấp; hoặc giảm chi phí thiết bị và lúc đó hàng trăm hộ dân sẽ phải dùng chung 1 thang máy; hoặc chủ đầu tư sẽ ép giảm các chi phí đầu tư khác. Kết quả là chất lượng căn hộ sẽ rất thấp và các tiện ích sẽ không có.

Thứ hai, vị trí của khu đất và quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá thuê đất và đây là yếu tố quyết định đến sự đội lên của giá thành cũng như đẳng cấp của căn hộ. Vì thế, nếu các dự án nhà ở xã hội muốn giá rẻ thì chỉ có cách duy nhất là Chính phủ cấp đất miễn phí cho các chủ đầu tư dự án.

Thứ ba, mua một căn hộ hoàn toàn khác với mua một sản phẩm bất động sản. Sản phẩm bất động sản = giá trị căn hộ + những tiện ích mang lại từ việc đầu tư vào thiết bị, nội thất và cơ sở hạ tầng. Như phân tích ở trên, giá thành của một căn hộ sẽ cao hơn tùy theo các chi phí đầu tư vào giá thiết bị, tiền thuê đất (tùy thuộc vào vị trí có đắc địa hay không) và đặc biệt là hạ tầng, tiện ích cho cộng đồng dân cư sinh sống trên đó như công viên, cây xanh, hệ thống an ninh, xử lý nước thải. Có thể có những dự án căn hộ với giá thành 10-15 triệu đồng/m2 nhưng các dự án này sẽ không có tiện ích gì, hoặc có nhưng ở mức tối thiểu.

Thứ tư, khó khăn tín dụng ngày càng trầm trọng hơn đối với các chủ dự án sử dụng sai mục đích vốn của khách hàng. Trong ví dụ trên, cơ cấu vốn vay chỉ 25% nhưng chi phí lãi vay đã chiếm đến 9% giá thành sản phẩm. Do đó, nếu cơ cấu vốn vay tăng lên 50% thì chi phí lãi vay sẽ chiếm đến 18% giá thành.

Như vậy, nếu các chủ đầu tư dự án sử dụng vốn đúng mục đích thì tác động từ chính sách thắt chặt tín dụng sẽ không quá lớn. Quan sát của chúng tôi cho thấy có nhiều dự án đã phải tạm ngưng triển khai mặc dù đã bán tới 90% số căn hộ và thu tiền tới 50%. Lý do là số tiền thu được đã được luân chuyển sang các dự án hoặc được sử dụng vào mục đích khác. Và bây giờ khi ngân hàng siết nợ đối với các khoản tín dụng bất động sản hoặc với lãi suất cao lên tới 27-30%/năm thì các dự án này phải bị hoãn hoặc ngưng triển khai vô thời hạn.

Thứ năm, xét ở góc độ chi phí, giá thành căn hộ sẽ còn gia tăng do giá đất, giá nguyên vật liệu có xu hướng tăng. Giá thuê đất bị tác động bởi sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 93/2011/ TT-BTC. Theo đó, chi phí đất và giải phóng mặt bằng sẽ được đưa về giá trị thị trường và chủ đầu tư phải nộp khoản chênh lệch giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Quy định này đưa ra nhằm giải quyết sự mất cân đối trong giao dịch bất động sản nhưng đồng thời sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư vì làm cho giá thành bị đội lên cao (do chi phí thuê đất sẽ tiệm cận theo giá thị trường).