Nhiều ý kiến cho rằng TP.HCM đang cấp phép dự án theo quy trình ngược. Thông thường cấp phép dự án BĐS dựa trên hạ tầng hiện hữu thì Việt Nam cấp phép dựa trên hạ tầng tương lai.

Cao ốc đang bóp nghẹt đường xá khiến giao thông ở các cửa ngõ ngày một nghiêm trọng. Tình trạng này kéo dài có thể hạ tầng tương lai cũng không thực hiện được mà phải vá víu bằng những cầu vượt thép như hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là một cấu trúc đô thị không bình thường.

Cấp phép thả ga, giật mình vá víu

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các cơ quan chức năng không cấp phép xây dựng cao ốc, khu chung cư khi hệ thống hạ tầng giao thông tại khu vực không đảm bảo, nhằm tránh ùn tắc ngày càng tăng. Nhưng, quyết định này liệu có quá muộn trước tình trạng “sinh sôi” quá nhanh của các tòa nhà cao tầng.

Cao oc bop nghet cua ngo Sai Gon: Cau truc do thi khong binh thuong - Anh 1

Cao ốc mọc lên nhanh chóng khiến giao thông ở cửa ngõ phía Đông TP.HCM đang ngày một căng thẳng. Ảnh: Lê Quân.

Nhiều chuyên gia cũng chỉ ra hiện nay việc cấp phép xây dựng của thành phố được thực hiện tràn lan, không khoa học. Nguyên nhân chính là do 3 cơ quan nhà nước, gồm Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Giao thông Vận tải và Sở Xây dựng chưa có sự phối hợp tốt.

Việc cấp giấy phép xây dựng cho các dự án được chấp thuận về mặt quy hoạch của UBND TP.HCM trên cơ sở tham mưu của cơ quan quản lý về quy hoạch, là Sở Quy hoạch Kiến trúc. Tuy nhiên, cơ quan này thường chỉ xem công trình hay dự án đó có phù hợp với quy hoạch được duyệt hay không, chứ không tính toán được tác động môi trường.

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM nói rằng: “Vai trò là thế nhưng ít khi Sở Quy hoạch Kiến trúc xem xét kỹ về hệ thống hạ tầng đã được xây dựng theo quy hoạch đó hay chưa?

Thực tế khi đi vào sử dụng, công trình đó tác động lên hệ thống hạ tầng hiện có như thế nào? Rõ ràng đây là một thiếu sót nghiêm trọng”.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, thừa nhận trước đây tại một số khu vực hạ tầng yếu, kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh cũng được cấp phép xây dựng cao ốc.

Đến đầu năm 2017, khi tại Hà Nội có các chung cư mọc lên trong những con hẻm nhỏ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông, Thủ tướng cũng đã yêu cầu TP.HCM phải xem xét, đánh giá tác động giao thông lên hạ tầng khi cấp phép cho các công trình cao ốc.

Cao oc bop nghet cua ngo Sai Gon: Cau truc do thi khong binh thuong - Anh 2

Đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh) với hàng loạt dự án liên tục mọc lên án ngữ cửa ngõ phía Đông thành phố.

Thực tế, ở Việt Nam không quản lý xây dựng theo dân số mà theo năng lực của hệ thống hạ tầng, cũng không ràng buộc sự phát triển bằng kế hoạch sử dụng đất… Đó là nguyên nhân khiến cho các thành phố lớn có cấu trúc đô thị không bình thường. Nhiều khu vực không đủ tiêu chuẩn về hạ tầng đô thị. Các khu vực này tạo thành một vành đai bao quanh khu trung tâm thành phố.

“Lẽ ra phải dùng quỹ đất có được khi di dời các cơ sở sản xuất ra khỏi các khu dân cư để cải thiện cấu trúc thành phố, như bổ sung mảng xanh, công trình dịch vụ xã hội, hoặc mở các đường đối ngoại xuyên qua vành đai thiếu quy hoạch này. Đáng tiếc là thành phố đã chịu áp lực quá lớn từ nhu cầu phát triển kinh tế trước mắt”, TS Võ Kim Cương chia sẻ.

Doanh nghiệp dửng dưng hưởng lợi

Nhìn nhận chủ quan thì sức ép nhà cao tầng lên giao thông bắt nguồn từ cấp phép xây dựng tràn lan của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, khách quan thì cao ốc mọc nhanh chóng cũng bắt nguồn từ việc “nhận diện cơ hội” của không ít doanh nghiệp.

Tại TP.HCM, dọc các tuyến metro, cao tốc, dọc xa lộ Hà Nội hay những tuyến đường dự phóng, các tuyến đường sẽ mở rộng lộ giới..., dự án cao tầng cứ đua nhau mọc lên.

Cao oc bop nghet cua ngo Sai Gon: Cau truc do thi khong binh thuong - Anh 3

Giao thông đang chịu sức ép lớn từ cao ốc. Ảnh: V.D

Thực tế thì Nhà nước bỏ vốn đầu tư hạ tầng, các dự án hoặc công trình xung quanh hưởng lợi nên nhà đầu tư phải có nghĩa vụ cùng Nhà nước đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, việc này dường như không phải là tiền lệ với các doanh nghiệp Việt Nam.

Chẳng hạn như tuyến metro số 1 đang hình thành, các doanh nghiệp tranh nhau gom đất xung quanh. Khi đường làm xong, giá trị đất của họ lên rất cao nhưng dường như phần đóng góp cho hạ tầng không ai thực hiện.

Ông Nguyên Thanh Toàn cho rằng: “Với những trường hợp này, Sở kiến nghị mạnh dạn thu thì mới có nguồn lực đầu tư cho hạ tầng, và đó cũng là điều hợp lý.

Nhưng hiện nay mình chưa có luật, chưa có chính sách điều tiết nguồn thu từ những công trình kiến trúc bên trên, những dự án phát triển đô thị nên không dám thu. Nếu thu là sai luật”.

Cao oc bop nghet cua ngo Sai Gon: Cau truc do thi khong binh thuong - Anh 4

Đường Nguyễn Hữu Thọ, tuyến giao thông huyết mạch nối khu Nam với trung tâm thành phố dày đặc dự án.

Đồng quan điểm này, TS Võ Kim cương nói đây là một vấn đề phức tạp. Trong quản lý phát triển đô thị, Việt Nam đang hiếu những cơ sở pháp lý chặt chẽ và theo nguyên lý của thị trường. Cụ thể hơn là không có luật thuế về tác động phát triển như ở các nước.

Nguyên lý của luật này là nếu doanh nghiệp thu lợi từ sự phát triển công trình của mình trong đô thị thì phải trả tiền cho đô thị (đóng thuế). Mỗi lô đất có mô xây dựng là bao nhiêu đã được quy hoạch quy định. Khi doanh nghiệp xây quá hiện trạng đang có, hoặc quá quy định của quy hoạch, đều phải trả tiền.

Chính quyền dùng khoản tiền này để đầu tư hạ tầng. Những trường hợp xin điều chỉnh khác quy hoạch được duyệt phải do cộng đồng dân cư liên quan đồng ý, hoặc phải có quyết định của tòa án.

Có giải pháp mang lại giá trị địa tô để cân đối lợi ích phát triển đô thị

Tại kỳ họp Quốc hội tháng 6 vừa qua, phần trả lời chất vấn của mình, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cũng cho rằng doanh nghiệp hiện nay đang hưởng lợi từ hạ tầng Nhà nước rất nhiều. Một số công trình Nhà nước đầu tư lớn cho hạ tầng, khiến giá trị đất hai bên đường và giá trị đất cả khu tăng lên rất nhiều.

“Một số công trình sử dụng vốn đầu tư của Nhà nước giúp giá trị đất của cả khu vực tăng lên. Tuy nhiên, phần tăng lên doanh nghiệp được hưởng, dù không bỏ vốn đầu tư. Cần phải có các giải pháp để mang lại giá trị địa tô cao hơn cho đất nước để cân đối lại lợi ích phát triển đô thị”, Bộ trưởng Dũng nói.

Bình Nguyên