Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM: Đầu nậu và cò đất là thủ phạm gây ra cơn sốt đất ảo hiện nay

Đó là chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), tại buổi tọa đàm trực tuyến "Có nên xuống tiền trong cơn say đất nền " tổ chức ngày 1/6.

- Thưa ông Lê Hoàng Châu, đối với những người lao động nhập cư như chúng tôi thì mảnh đất không chỉ là nơi an cư lạc nghiệp mà nó còn là ước mơ cháy bỏng của tất cả các thế hệ chúng tôi, trong khi việc phân lô bán nền nhỏ phù hợp với túi tiền của chúng tôi và giờ nói giá ảo sốt ảo và xiết lại việc này, vậy xin hỏi ông giá đất vùng ven bao nhiêu thì không ảo? Và cho tôi hỏi giá đất Q1, Q3 ... có ảo không? Và giá đất ở Quận trung tâm TP này không ảo thì tầm tiền bao nhiêu chúng tôi có thể mua được mảnh đất hay căn nhà không ảo này?

- Nhu cầu của thị trường là nhu cầu muôn thuở, đặc biệt phân khúc đất nền bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ. Đối với phân lô hộ lẻ thì phân khúc thấp hơn nhưng hạ tầng xung quanh không đảm bảo. Trước đây, TPHCM đã có một chủ trương cho phép phân lô hộ lẻ nhưng không quan tâm đến việc kết nối hạ tầng, đến năm 2008 thành phố chấm dứt việc này.

Tiếp đó, chúng ta có quyết định 33 cho phép phân lô bán nền, rồi đến các quy định khác về quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị mới... Tuy nhiên, đối với khu đô thị mới có diện tích 50ha trở lên, một số khu vực chỉ có diện tích hơn 20ha, theo Nghị định của Chính phủ. Nhưng, trong các khu đô thị mới thì chủ đầu tư phải đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng cơ sở mới được phép bán nền, khách hàng tiến đến xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, HoREA đã có nhiều kiến nghị về việc cho phép người dân được phép co giãn diện tích xây dựng trên nền đất của mình nhưng vẫn đảm bảo theo thiết kế chung, nên giá bán trong các dự án này không có hiện tượng sốt ảo.

Câu chuyện sốt đất nền tại TPHCM chỉ thuộc ở một số vùng ven và huyện ngoại thành, đặc biệt không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. Tại đây hầu như không có tình trạng sốt đất ảo. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.

TPHCM hiện có hơn 3 triệu người nhập cư. Trong đó, nhà đất tại quận 1 và quận 3 luôn là điểm đến dành cho người có tiền. Trên địa bàn đang có lượng nguồn cung tách thửa phân lô bán nền một cách tràn lan, trái với quyết định 33. Thị trường có đội ngũ đầu nậu cũng lợi dụng quyết định 33 để tách thửa nhưng vẫn có giấy tờ chứng nhận đầy đủ. Qua tìm hiểu, thật ra tiền thật đầu nậu mua một m2 đất chỉ 5 triệu đồng, nhưng các đầu nậu đã đẩy gia ra thị trường rất cao. Đầu nậu và cò đất chính là thủ phạm gây ra cơn sốt đất ảo hiện nay tại TP.HCM.

Mặt khác, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại thành phố không hẳn là sốt ảo nhưng đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin để thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.

- Xin hỏi chuyên gia Lê Hoàng Châu, nếu có 1 tỷ đồng và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư kiếm tiền, theo ông có nên bỏ tiền vào đất nền không hay tìm kiếm kênh đầu tư khác, lý do vì sao?

- Với số tiền này trong tay bạn có thể đầu tư hiệu quả vào phân khúc đất nền nhưng với điều kiện khu vực đó phải thuận tiện về mặt giao thông, đặc biệt lô đất đó phải có sổ đỏ và có giấy phép xây dựng. Bạn không nên đặt mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận quá cao, nếu mức lợi nhuận khoảng 10- 15% thì bạn có thê chốt lời được, khi đó khoản đầu tư của bạn sẽ an toàn hơn.

- Vai trò của nhà môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng. Họ không đơn thuần là những người giới thiệu mà còn có thể dùng tài chính để “khống chế” giá đất tại một khu vực nhất định. TPHCM vừa qua có chỉ đạo công an sẽ vào cuộc chặn đứng tình trạng này, nhưng theo tôi không khả thi. Ông có ý kiến như thế nào?

- Trước đây, cò đất không có thân phận pháp lý, mãi đến Luật Kinh doanh BĐS mới ra đời thì người cò đất được chính danh là nhà môi giới BĐS.Môi giới chính là người kết nối cung - cầu trên thị trường, kết nối chủ đầu tư - khách hàng.

Do vậy lực lượng các nhà môi giới là một bộ phận không thể tách rời khỏi thị trường địa ốc nhưng trên thực tế những nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề thì phần lớn hoạt động trong các sàn giao dịch, hoặc các công ty môi giới nhà đất chuyên nghiệp. Tuy nhiên, rất nhiều môi giới vẫn hoạt động như những cò đất trước đây, hầu hết họ không được đào tạo theo quy định của Bộ Xây dựng, cũng không có chứng chỉ hành nghề. Lực lượng cò đất này cùng với các đầu nậu chính là những "thủ phạm" tạo nên cơn sốt ảo giá đất nền vùng ven trong thời gian vừa qua.

Có những khu vực họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và không chế giá bán với nhiều thủ đoạn rất tinh vi mà người rất dễ bị sập bẫy. Chúng ta biết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có quy định những điều cấm, trong đó có việc cung cấp thông tin không đầy đủ, hoặc cung cấp thông tin sai sự thật về dự án để lừa dối khách hàng. Trên thực tế giới đầu nậu, cò đất thường cung cấp thông tin sai sự thật hoặc không đầy đủ để trục lợi.

Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS để quản lý cho được hoạt động của giới đầu nậu và cò đất tự phát này.

- Một nhà đầu tư ở Hà Nội, không có nhiều thực tế về đất nền Tp.HCM thì có nên mua đất ở Cần Giờ và Củ Chi ở thời điểm này không, lý do vì sao?

- Theo ý tôi, bạn chưa nên đầu tư vào cá khu vực mà bạn mong muốn trong thời điểm hiện nay. Bởi vì, mặt bằng giá đất ở những nơi này vẫn chưa trở lại mức giá hợp lý.

- Làm sao để có thể mua được một nền đất đúng giá và không rơi vào rủi ro sập bẫy của môi giới?

Nếu bạn đã lựa chọn đia điểm phù hợp, bạn cần quan tâm đến yếu tố nền đất đó phải có sổ đỏ đất ở và có đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng hoặc bên bán cam kết xin được giấy phép xây dựng cho bạn. Đặc biệt, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của bạn thì lúc đó bạn có thể quyết định xuống tiền mua để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.

- Tôi nghĩ đất nền TP.HCM sẽ lại sốt lại nữa thôi, với lượng dân thành phố bây giờ tầm 20 triệu thì chuyện bùng tiếp là điều không khó hiểu, vậy có chính sách hay cơ chế gì để hạ nhiệt bền vững?

- Thị trường BĐS TP.HCM đã trải qua hai thời điểm "bong bóng" vào năm 2007 và 2010; đồng thời đã có 2 giai đoạn thị trường bị đóng băng (2008-2009 và 2011-2013). Thị trường BĐS bị "sốt", "bong bóng" hoặc bị đóng băng đều không có lợi cho người mua nhà, cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, cho các doanh nghiệp địa ốc, các ngân hàng thương mại và kể cả nền kinh tế. Hậu quả của những đợt khủng hoảng trên thị trường trong 10 năm qua đã để lại những di hại rất lớn mà đến nay vẫn chưa khắc phục được hết.

Qua các đợt khủng hoảng vửa rồi cũng đã giúp sàn lọc thị trường, những doanh nghiệp BĐS đang hoạt động hiện nay, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây.

Ngân hàng nhà nước đã có lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS, nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS lên mức 200%, và đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào BĐS; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự kiến sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang thảo luận Dự thảo Luật Quy hoạch... sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững.

- Tại TP.HCM đã trải qua 7 cơn sốt đất nền, xin hỏi chuyên gia cơn sốt lần này có gì khác so với trước đây?

- Cái khác biệt lần này chỉ nằm ở phân khúc đất nền mà không phải đất nền thuộc các dự án BĐS chính quy mà lại là đất nền nằm tại các vùng vèn. Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nền mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường.

Nếu so với năm 2007, cơn sốt BĐS thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các Nghị quyết thất chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng. Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó Chính phủ lại đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào BĐS nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thức cấp trong phân khúc này.

Thành phố đã có những chỉ đạo quyết liệt cho nên cơn sốt ảo này đang bị hạ nhiệt. Sắp tới thành phố ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại.

- Theo ông với tình hình thực tế như hiện nay, giá đất nền Tp.HCM những tháng tới sẽ ra sao?

- Nhận định của tôi thì giá đất nền có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng ở những khu vực thuận lợi giao thông và có nhiều tiện ích vẫn tiếp tục giữ giá như hiện nay và có xu hướng tăng trong những tháng tới.

- Trước đây, ở các vùng ven, giá chỉ dao động quanh mức 2-3,5 triệu/m2, nay đã tăng lên trên 5 triệu đồng/m2. Trong khi đó hạ tầng vẫn chưa có gì thay đổi. Tuy nhiên cò đất luôn dùng các thông tin quy hoạch dự án mới để kích giá đất, chúng ta có giải pháp gì để minh bạch hóa thông tin không?

- Để minh bạch hóa thông tin thị trường thì UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc chậm nhất đến cuối năm 2017 phải hoàn thành phần mềm công bố thông tin quy hoạch chi tiết phân khu 1/2000 trên toàn bộ địa bàn mà người sử dụng điện thoại thông minh có thể truy cập được dễ dàng.

Thành phồ cũng vừa chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với Sở Tư pháp và các ngành sớm hoàn chỉnh dự thảo quyết định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông thôn, đất đô thị để thay thế Quyết định 33 năm 2014 để đưa hoạt động tách thửa, phân lô vào quy cũ, vừa giải quyết nhu cầu tách thửa đất của người dân, vừa có nguồn cung đất nền hợp pháp đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

- Ông có thể dự báo gì về tình hình BĐS TPHCM 6 tháng cuối năm, phân khúc nào sẽ đi đầu thị trường?

- Thị trường BĐS vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng có xu thế chững lại từ năm 2016 cho đến nay, kể cả dự báo cho giai đoạn từ nay đến cuối năm. Phân khúc BĐS giữ vai trò chủ đạo vẫn là căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền.

Thế Trần

Theo Trí Thức Trẻ