Cải tạo chung cư cũ tại 2 đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang cần một "trọng tài" đáng tin cậy để kịp thời phân xử, củng cố niềm tin giữa các bên.

Giải pháp đấu thầu trong cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng là hướng đi đúng đắn, minh bạch và hiệu quả trên cơ sở bình quyền giữa người dân và chính quyền. Dù vậy, để hiện thực hóa hướng đi này thì diễn biến về mặt pháp lý, ít nhất phải có sự đột phá nhất định.
Cuộc cạnh tranh đối xứng
Cải tạo chung cư cũ dường như vẫn là một bài toán nan giải khi đã qua nhiều năm, các dự án (DA) cải tạo chung cư cũ hầu hết vẫn dậm chân tại chỗ hoặc được cải tạo với tiến độ rất chậm. Cho đến nay, mới có khoảng 1% số DA chung cư cũ được cải tạo trên địa bàn Hà Nội. Tình hình tại TP Hồ Chí Minh cũng không khả quan hơn là mấy.
Nguyên nhân chủ yếu do công tác bồi thường, GPMB. Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến DA bị chững lại. Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để NĐT thu hồi vốn. Mặt khác, do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp nên DN, NĐT chưa mặn mà tham gia. Hiệu quả kinh doanh vẫn là bài toán khó cho NĐT tham gia xây dựng lại chung cư cũ bởi lợi nhuận bị khống chế 10%. Đặc biệt, quy định những hộ có 2 sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại DA theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư cũng khiến người dân lo chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở DA mới quá cao, khó đáp ứng được.

Dau thau trong cai tao chung cu cu: Hoa giai xung dot loi ich - Anh 1

Chung cư cũ trên phố Phạm Ngọc Thạch, quận Đống Đa. Ảnh: Công Hùng

Tuy nhiên, các vướng mắc này nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ với giải pháp mới mà UBND TP Hồ Chí Minh vừa đưa ra. Cụ thể, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở KH&ĐT đề xuất phương án đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện DA chỉnh trang đô thị Khu dân cư - Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (phường 13, quận 3) và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn quận 3. Đây là quá trình đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ theo hình thức xây dựng - chuyển giao nên thực hiện lựa chọn theo hình thức đấu thầu với 2 NĐT trở lên đăng ký làm chủ đầu tư. Điều này là cần thiết tạo điều kiện cho một “cuộc cạnh tranh đối xứng” của mọi đối tượng khi tham gia đấu thầu.
Bằng giải pháp này, người dân và chính quyền cùng có tiếng nói để chọn phương án hợp lý nhất không chỉ về chủ đầu tư, mức giá, tiến độ mà còn về cả các yếu tố cơ sở hạ tầng, môi trường cảnh quan kiến trúc... bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch tổng thể cho toàn khu vực. Nhờ đó, cư dân chung cư cũ sẽ có lợi hơn khi chọn được nhà thầu trả giá cao nhất, còn DN cũng không mất thời gian thỏa thuận với từng hộ dân.
Thực tế, nên áp dụng đấu thầu công khai một số trường hợp, đặc biệt là những khu chung cư cũ ở vị trí "đất vàng" để hạn chế rủi ro chỉ định thầu, lựa chọn chủ đầu tư qua quan hệ. Khi đấu thầu phải có vốn đối ứng tối thiểu 20% và chứng minh tiền đó đang ở trong ngân hàng, sử dụng vào việc đầu tư dự án ngay từ ban đầu, trước khi vay vốn ngân hàng. Nếu đề xuất mà TP Hồ Chí Minh đưa ra thực hiện suôn sẻ, nhiều khả năng sẽ được nhân rộng. Từ đây, không chỉ khơi thông vướng mắc tái thiết chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh, mà cả Hà Nội cũng giải được bài toán khó sau hàng chục năm triển khai.
Đấu thầu chung cư cũ khác đấu thầu mua dự án
Quy trình đấu thầu để triển khai chung cư cũ không giống đấu thầu để mua lại một DA. Đây là phương án giúp cho cộng đồng dân cư lựa chọn được “nhanh nhất” và “ít tốn chi phí nhất” chủ đầu tư thích hợp với DA cải tạo của mình. Quá trình sàng lọc này được tuyển chọn kỹ lưỡng từ khâu lập quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, khi quá trình đấu thầu kết thúc, chủ đầu tư thực hiện DA có xảy ra các vấn đề phát sinh (ví dụ như chậm tiến độ, không cam kết theo quy hoạch, kéo dài thời gian tạm cư…) ảnh hưởng đến người dân và cộng đồng dân cư thì phương pháp đấu thầu chưa quy định rõ. Do đó, không thể tránh khỏi những lúng túng, khó khăn khi áp dụng phương thức này. Dưới góc độ pháp lý, giải pháp này cũng không có trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP về các hình thức thực hiện DA đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nếu có đề xuất nhưng không có biện pháp thực hiện, không có công cụ thúc đẩy và bắt buộc thực hiện thì mọi mục đích tốt đẹp vẫn dừng lại ở khẩu hiệu và nằm trên giấy.

Dau thau trong cai tao chung cu cu: Hoa giai xung dot loi ich - Anh 2

Khu chung cư cũ Giảng Võ, quận Ba Đình. Ảnh: Phạm Hùng

Xuất phát từ căn nguyên trên, để có thể giải quyết được vướng mắc, cơ quan có thẩm quyền nên nghiên cứu, soạn thảo, ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết nội dung của phương thức đấu thầu trong tái thiết chung cư cũ. Đơn cử như: Điều kiện đối với tổ chức tham gia đấu thầu là gì? Hình thức, phương thức lựa chọn nhà thầu như thế nào? Cũng như trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư như: trước khi phá dỡ nhà chung cư, chủ đầu tư phải bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân bị di chuyển), chủ sở hữu nhà… nhằm đảm bảo quyền lợi người dân, lợi ích của DN.
Hướng dẫn cần rõ ràng để tránh việc các DN tham gia xong lại vướng luật, ảnh hưởng tới không chỉ tiến độ DA, mà còn thương hiệu của cả DN. Xây dựng được một cơ chế, chính sách cụ thể, phù hợp, thông thoáng để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên. Ngoài ra, cần tổ chức điều tra, khảo sát, kiểm định, lập hồ sơ cụ thể để xây dựng kế hoạch cải tạo lại các chung cư cũ.
Sự đột phá về mặt giải pháp, tạo hành lang pháp lý rộng mở mới kỳ vọng các DA cải tạo chung cư cũ “không còn nằm trên giấy”. Từ đó, về đích nhanh chóng, đáp ứng kỳ vọng của hàng nghìn người dân ở các chung cư cũ.

Theo quy định tại Điều 113 của Luật Nhà ở, các hình thức thực hiện DA đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ gồm:
1. Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn DN, HTX được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để tái thiết lại nhà chung cư đó.
2. Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với các trường hợp:
a) Các chủ sở hữu không lựa chọn được DN kinh doanh bất động sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư tái thiết lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở;
b) Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với NĐT đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Việc triển khai DA đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức hợp đồng BT thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.Cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở 2 đô thị trung tâm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw