Dịch vụ nhà chung cư: Bất cập sinh bất bình

Thời gian qua, chi phí các dịch vụ tại chung cư, đặc biệt là chi phí trông giữ xe đã bị người dân phản đối. Theo ý kiến của chủ đầu tư thì chi phí xây dựng tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ do vậy được xác định là tài sản của Chủ đầu tư không thuộc phần sử dụng chung (đã tiến hành xác định), các hộ dân muốn được trông giữ xe tại khu vực này ngoài mức phí trông giữ xe theo quy định của Thành phố thì còn phải bỏ thêm phí thuê chỗ đỗ xe.

Trong khi đó, theo quan điểm của các hộ dân thì mục đích của tầng hầm là để xe của tòa nhà, do vậy họ không đồng ý thuê chỗ để xe mà chỉ chi trả phí trông xe theo quy định của Thành phố.

Sở dĩ có những bất đồng trên, theo lý giải của Sở Xây dựng, là do toàn bộ các nội dung về quy định diện tích phần sở hữu riêng, sở hữu chung, các quy định về các dịch vụ cung cấp, giá dịch vụ quản lý vận hành, trường hợp điều chỉnh giá đã có nêu ra trong hợp đồng nhưng không cụ thể.

Đồng thời, do không quy định rõ ràng về thời gian điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ, thời gian điều chỉnh giá dịch vụ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc thương thảo giá dịch vụ nên khi đơn vị quản lý tòa nhà đưa ra thông báo điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ đã gây ra nhiều bức xúc cho các hộ dân.

Một số dự án do hợp đồng mua bán căn hộ tại các thời điểm khác nhau nên có các nội dung quy định cũng khác nhau, dẫn đến một số dịch vụ cho căn hộ được miễn phí hoặc giảm giá, một số căn hộ lại được tính tách ra ngoài (dịch vụ thuê chỗ để ô tô, dịch vụ bể bơi)… điều này dẫn đến tình trạng quản lý dịch vụ có sự phân biệt về giá dịch vụ với các hộ dân trong cùng tòa nhà…

Theo tìm hiểu, được biết hiện nay đơn vị quản lý dịch vụ nhà chung cư được chia làm 3 loại chính gồm, chủ đầu tư vẫn tiếp tục quản lý nhà chung cư, người dân thành lâp Ban quản trị để quản lý; quản lý tòa nhà do công ty TNHH NN MTV quản lý và phát triển nhả Hà Nội được giao nhiệm vụ quản lý.

Loại nhà Chủ đầu tư trực tiếp quản lý là loại phổ biến nhất do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng; do số dân về ở chưa đạt 50%; do chưa thành lập được ban quản trị… Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loạihình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý.

Loại hình này do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch rất lớn, điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Loại nhà do Ban quản trị quản lý, đối với dạng dự án thương mại, qua khảo sát một số tòa nhà của Sở Xây dựng cho thấy, đa phần vẫn thông qua chủ đầu tư để quản lý tòa nhà, một số khác sau khi thành lập ban quản trị thì chất lượng dịch vụ thấp hơn, cá biệt có thành viên ban quản trị nợ tiền của đơn vị cung cấp dịch vụ đã trốn ra nước ngoài.

Đối với một số trường hợp khác đã thành lập được ban quản trị (17T10 và 17T11 – Khu đô thị Trung Hòa, Nhân Chính), thì mặc dù đang vận hành nhưng vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Hiện nay, ban quản trị tòa nhà hoạt động rất khó khăn vì đã hoạt động 5 năm nhưng vẫn không có kinh phí chi trả lương kiêm nhiệm, kinh phí thu được không đủ để duy trì và trả phí dịch vụ và sửa chữa duy tu các thiết bị trong tòa nhà.

Chỉ riêng đối với dạng nhà do công ty TNHH NN MTV quản lý, do tính chất các khu chung cư này đa phần là di dân giải phóng mặt bằng, nhà chính sách…. tầng 1 của khu chung cư cũng đa phần thuộc sở hữu nhà nước, giá dịch vụ chung cư được nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ khai thác tòa nhà được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch vụ nên giá dịch vụ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo Sở Xây dựng thì những loại nhà chung cư kể trên cũng vẫn chỉ là những loại nhà có ít vướng mắc nhất, nhưng cũng lại là loại nhà có dịch vụ chất lượng không cao, chưa đáp được những dịch vụ mở rộng mà người dân có nhu cầu.

Phí dịch vụ trông giữ xe: Vẫn do thỏa thuận

Trước những bất cập trong việc quản lý dịch vụ chung cư, Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã xây dựng, trình UBND Thành phố đề án giá dịch vụ chung cư và ngày 29/9, Thành phố đã thông qua và ban hành quyết định phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Về giá dịch vụ chung cư, được chia làm 3 loại với những mức giá khác nhau.

Theo đó, nhà chung cư không có thang máy được quy định với mức giá 2.400 đồng/m2/tháng. Đối với nhà chung cư có thang máy - mức thiết yếu là 3.100 đồng/m2/tháng và đối với nhà chung cư có thang máy - mức mở rộng tối đa là 4.000 đồng/m2/tháng.

Tuy nhiên, riêng dịch vụ trông giữ xe, theo Sở Xây dựng, do sở hữu chung, riêng của từng tòa nhà phụ thuộc vào giai đoạn đầu tư hoặc thỏa thuận của chủ đầu tư với người mua căn hộ, vì vậy giá chỗ đỗ xe không thông nhất, do có nơi đã tính vào chi phí căn hộ, có nơi chi phí do chủ đầu tư chịu, nên giá chỗ đỗ không thể xác định tương đồng. Đối với chi phí trông giữ xe, hiện đã có quy định của Thành phố về Phí và Lệ phí nên Sở Xây dựng kiến nghị không xây dựng giá chỗ đỗ xe mà các trường hợp này vẫn do Chủ đầu tư và hộ dân thỏa thuận trên cơ sở quy định hiện hành của Nhà nước tương ứng với thời điểm bán căn hộ. Vì vậy, Thành phố cũng không quy định mức giá dịch vụ này.

Như vậy, trong thời gian tới, phí dịch vụ trông giữ xe, loại phí "nhạy cảm" nhất vẫn gây bức xúc dư luận trong thời gian qua vẫn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của người dân và chủ đầu tư và vì thế, những bất đồng chưa thể nói là sẽ chấm dứt.

Tuệ Khanh