GiadinhNet - Một trong những lý do khiến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội đang ở tiến độ “rùa” là việc các ngân hàng không chấp nhận thế chấp tài sản chưa hình thành. Với dự thảo luật mới, vướng mắc này sẽ được luật hóa, có thể sẽ giúp dân nghèo thỏa mãn giấc mơ sở hữu nhà qua các hình thức trả chậm.

Sở hữu nhà là ước mơ của nhiều người thu nhập thấp sinh sống tại các thành phố lớn. Ảnh: Việt Nguyễn

Lên sàn rồi bỏ sàn

Bản dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà Bộ Xây dựng vừa trình lên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội có nhiều điểm bổ sung, sửa đổi rõ rệt so với luật hiện hành (ra năm 2006).

Báo cáo tại phiên họp mở rộng thẩm tra dự án luật này cuối tháng 2, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: “Luật sửa đổi sẽ bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung-cầu”.

Nhằm hạn chế vấn nạn “đầu cơ trục lợi” ở thị trường bất động sản, dự thảo đã quy định các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Vốn pháp định do Chính phủ quy định, tối thiểu là 50 tỷ đồng. Nếu tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Bên cạnh đó, các thành viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đồng tình với quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Ngoài một số điều kiện chặt chẽ đó, dự thảo luật sửa đổi này đã được xây dựng theo hướng cởi mở hơn để tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản. Theo đó, khoản 2 của Điều 22 luật hiện hành quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” thì nay được bãi bỏ. Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, bỏ quy định này sẽ tránh được việc tăng giá ảo, tăng chi phí và gây thiệt hại cho người mua.

Nhưng thay đổi của dự thảo này, được các chuyên gia kinh tế, giới đầu tư đánh giá là cởi mở, “thoáng” nhất chính là lần đầu tiên khái niệm “hình thành trong tương lai” được ghi vào luật với nhiều kỳ vọng tốt đẹp.

Thế chấp… tương lai

Một trong những lý do khiến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội đang ở tiến độ “rùa” là việc nhiều ngân hàng không chấp nhận thế chấp tài sản chưa hình thành. Hiểu một cách đơn giản, người mua nhà khó lòng dùng chính căn hộ mình sẽ sở hữu trong tương lai để vay tiền ngân hàng sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Thế nên, Bộ Xây dựng đã “hứa” rằng, ngay sau Tết Nguyên đán 2014 sẽ cùng Ngân hàng Nhà nuớc, Bộ Tư pháp ban hành một thông tư liên tịch cho phép người mua nhà được thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn trong gói 30.000 tỷ đồng, tuy nhiên đến nay, thông tư chung của 3 cơ quan này vẫn chưa ra. Việc giải ngân gói hỗ trợ này vẫn nhỏ giọt và không phải người nghèo nào cũng có cơ hội tiếp cận bởi lý do trên.

Do đó, những thay đổi trong dự thảo luật được đánh giá sẽ là giải pháp triệt để. Cụ thể, Điều 24 dự thảo đã quy định, hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

Trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì bên mua, bên thuê, bên thuê mua được hưởng giá mua, giá thuê, giá thuê mua bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, để hạn chế việc người nghèo mua nhà thu nhập thấp thường bị ép hoặc “chém đẹp” như hiện nay, các nhà soạn thảo của Bộ Xây dựng cũng đề xuất các phương án khá chặt chẽ.

Cụ thể, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả chậm, trả dần đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn và trả tiền ứng trước đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó, các lần huy động tiếp theo phải phù hợp với tỷ lệ hoàn thành bất động sản và tiến độ bàn giao bất động sản nhưng số tiền ứng trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng hai bên đã ký kết tính đến thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tính đến thời điểm bàn giao bất động sản đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua.

Dự kiến vào ngày 10/3 tới, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự thảo này trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 vào trung tuần tháng 5.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 15/2/2014, Ngân hàng Nhà nước đã có các văn bản xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay đối với 17 doanh nghiệp với số tiền 1.466,5 tỷ đồng, các ngân hàng đã giải ngân cho 11 doanh nghiệp với số tiền là 536,5 tỷ đồng.

Đối với hộ gia đình cá nhân, 5 ngân hàng đã cam kết cho vay 2.275 khách hàng cá nhân với số tiền là 821,3 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 2.261 khách hàng với dư nợ 550,5 tỷ đồng. Như vậy, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 3,6%.

Việt Nguyễn