Thực hiện Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, từ năm 2011 đến nay, Hà Nội đã cụ thể hóa thông qua các đồ án quy hoạch chung đô thị vệ tinh.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên môn quy hoạch – kiến trúc, quy hoạch Hà Nội vẫn theo lối “xôi đỗ”, chưa đáp ứng được tốc độ phát triển trong khoảng thời gian 5 năm. Cho nên nhiều giai đoạn, vừa phát triển đô thị lại vừa phải điều chỉnh quy hoạch.

“Xôi đỗ” và xin - cho

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội, quy hoạch là định hướng lâu dài. Cho nên khi xong quy hoạch phải có kế hoạch để lựa chọn bước đi tức là đợt 1, đợt 2 và các đợt tiếp theo. Dù vậy, thực tế những năm vừa qua, Hà Nội chưa xây dựng quy hoạch gắn với kế hoạch, xác định các vùng trọng điểm mà phát triển theo lối “xôi đỗ”. Khi mở rộng ra, Hà Nội có 18.000ha là đất đô thị hóa nhưng trong định hướng lâu dài đến 2030 lên đến 93.000ha đất tức là gấp hơn 5 lần. Vì lẽ đó, các dự án phát triển đô thị căn cứ theo quy hoạch đến 2030 cần xác định vùng trọng điểm. Trong khi đó, chúng ta vẫn chỉ phát triển ngắn hạn, ở đâu quy hoạch có lợi, hoặc giải phóng mặt bằng hợp lý là đầu tư tràn lan. Đáng lẽ, nhiều hạ tầng kỹ thuật như các tuyến vành đai phải xây dựng trước kết hợp với tuyến xuyên tâm thì còn lúng túng, gây ra hiện tượng ách tắc.

Giam ap luc cho do thi: Can siet chat he so su dung dat - Anh 1

Một góc Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Trọng Đạt

Các chuyên gia quy hoạch – kiến trúc cũng chỉ ra bất cập chưa giải quyết được là việc đồng bộ nhà ở, nhà cao tầng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các dự án nhà cao tầng hiện nay đi trước các dự án đầu tư kỹ thuật hạ tầng như chưa mở đường, chưa đầu tư hệ thống kỹ thuật. Thời kỳ Pháp thuộc, công trình cao nhất tại Hà Nội là 7 tầng. Đến thời kỳ trước đổi mới 1986, công trình cao nhất là 11 tầng. Nhưng sau đổi mới, con số đã lên tới hơn 250 công trình cao tầng. Hiện tại, Hà Nội đã có quy hoạch cao tầng, danh mục rà soát. Và trong danh mục công trình cao tầng rà soát rất chú trọng đến phát triển nội đô, với yêu cầu các công trình cao tầng phải đáp ứng đúng chức năng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng, nhiều DN bất động sản vẫn “lách” để điều chỉnh. Về không gian vật thể không sai nhưng chức năng thì sai. Đây là lỗ hổng lớn, thể hiện cơ chế xin - cho. Vì thế, bên cạnh cụ thể hóa quy hoạch, theo các chuyên gia cần rà soát lại các công trình cao tầng, nhất là trong khu vực nội đô. “Chúng ta quản lý về mật độ xây dựng nhưng chưa có chỉ tiêu khống chế về hệ số sử dụng đất. Tại nước Pháp, khi xây dựng trong nội đô, hệ số sử đụng đất không được quá 5 lần. Ngược lại, ở Hà Nội do chưa khống chế nên nhiều chủ đầu tư lách luật, đưa hệ số sử dụng đến lên đến hơn 12 lần. Các công trình cao tầng vì thế gây ra ách tắc tiếp tục. Cơ chế chính sách về chỉ tiêu quản lý cũng chưa xây dựng đồng bộ. Đến nay chưa có tiêu chuẩn quy chuẩn cho nội đô TP Hà Nội, vẫn áp dụng chung cho các đô thị” - TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Quản lý hệ số sử dụng đất

Thực tế, quy hoạch Hà Nội vẫn theo hướng tiếp cận cứng nhắc từ trên xuống nên các bất cập thực tiễn không thể được giải quyết trên mặt bản quy hoạch. Ông Nguyễn Quang - chuyên gia nghiên cứu độc lập của UN-HABITAT cho rằng, với dự báo dân số có thể hơn 10 triệu người vào năm 2050, "siêu TP" Hà Nội cần có một tầm nhìn chiến lược để giải quyết các thách thức như quá tải hạ tầng đô thị, phát triển kinh tế, quản lý đô thị, bảo tồn di sản. Việc xây dựng “xen cấy” vì lợi ích ngắn hạn đã khiến cho dân số theo quy hoạch trong khu vực nội đô không những giảm mà còn có chiều hướng gia tăng.

Việc xây dựng các công trình cao tầng là cần thiết nhưng xây dựng ra sao cần có sự kiểm soát. Khi xây dựng nhiều cụm công trình cao tầng hoặc quy mô lớn vượt quá khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng hiện hữu sẽ gây ra ùn tắc giao thông khắp nơi, ngập úng khi mưa lớn. Bên cạnh đó, xây dựng quá nhiều công trình cao tầng với hệ số sử dụng đất cao cũng gây tác động xấu lên cảnh quan và giảm chất lượng môi trường.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, ở Nhật Bản, phương pháp xác định hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là vấn đề cốt lõi trong quá trình quy hoạch đô thị. Chẳng hạn, hệ số sử dụng đất ở khu vực được khai thác đất tối đa, tập trung nhiều công trình thương mại và kinh doanh dao động từ (3,0 - 4,0) 300 - 400%. Cá biệt, với những khu vực có khả năng tiếp cận thuận tiện, chẳng hạn như quanh nhà ga đường sắt, gần trục đường chính, có thể có hệ số sử dụng đất lên đến (5,0 – 6.0) 500 - 600%. So sánh các HSSDĐ này theo tiêu chuẩn Nhật Bản, Hà Nội hiện nay có những trường hợp HSSDĐ vượt quá (10,0) 1.000%. Hầu hết những trường hợp có HSSDĐ cao là do tính toán vượt mức. Khi dự án đầu tư xây dựng có HSSDĐ cao mọc lên trong khu vực hiện hữu mà không có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chức năng đô thị chắc chắn sẽ không đủ đáp ứng, dẫn đến sự thiếu hụt năng lực hạ tầng trong tương lai gần.

Trong quy định về xây dựng các công trình cao tầng trong nội đô Hà Nội chỉ mới xác định về mặt chiều cao nhưng thiếu quản lý hệ số sử dụng đất, dân số tương ứng. Đã đến lúc cần siết chặt hệ số sử dụng đất. Đồng thời, nêu quy định yêu cầu chủ đầu tư phải có cam kết kết nối với bên ngoài bằng hệ thống giao thông, tránh tiếp tục gây áp lực lên khu vực nội đô.

TS Đào Ngọc Nghiêm