Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là hợp pháp

Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như thế nào là hợp pháp? Thực tế có một số hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp đã bị xác định là vô hiệu.

Nghiên cứu các pháp luật liên quan đến vấn đề này chúng tôi có một số ý kiến trao đổi như sau:
Một là: Về quyền của người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất là người được quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai.

Ảnh minh họa

Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại các Điều 105 và Điều 106 của Luật Đất đai trong đó có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 110, 112, 113, 115, 119 và 120 của Luật Đất đai. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền này phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai còn được quy định trong BLDS. Cụ thể là: Điều 693 BLDS quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; Điều 697 BLDS quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 703 BLDS quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Điều 714 BLDS quy định về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất. Điều 715 BLDS quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 722 BLDS quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Điều 727 BLDS quy định về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Điều 733 BLDS quy định về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất.

Hai là: Trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai. Trong BLDS không quy định trình tự, thủ tục khi người sử dụng thực hiện các quyền của mình quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai. Trình tự, thủ tục này lại quy định trong Luật Đất đai. Cụ thể là: Điều 126 quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Điều 127 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Điều 128 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Điều 129 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 130 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ; Điều 131 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn.

Trong các điều luật này đều có nội dung quy định là: Hợp đồng có chứng nhận của công chứng nhà nước và đăng ký tại Văn phòng đăng ký ruộng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường. Trường hợp hộ gia đình cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất cũng thực hiện về trình tự, thủ tục như đối với thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Công chứng được Quốc hội thông qua ngày 29-11-2007 thì Công chứng nhà nước là Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập.

Tóm lại: Căn cứ vào quy định tại các Điều 715 và Điều 727 của BLDS và căn cứ vào các Điều 106, 130, 131 của Luật Đất đai hiện hành thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây mới công nhận là hợp đồng hợp pháp.

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
e) Có hợp đồng, trong hợp đồng có chứng nhận của Công chứng nhà nước (Phòng công chứng thuộc Sở Tư pháp) và đã đăng ký với Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan tài nguyên môi trường.
Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thì được lựa chọn công chứng nhà nước hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chứng nhận trong hợp đồng.

Thiếu một trong các điều kiện nêu ở trên là hợp đồng không hợp pháp hoặc trong hợp đồng có chứng nhận của Văn phòng công chứng cũng là hợp đồng không hợp pháp. Vì Văn phòng công chứng không phải là công chứng nhà nước.

Đỗ Văn Chỉnh