Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Theo Tòa án nhân dân tối cao, ngày 16/4/2003, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình trong đó có hướng dẫn về đặt cọc. Từ đó đến nay, Bộ luật Dân sự đã được sửa đổi, bổ sung hai lần (Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015). Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Quá trình thi hành quy định về đặt cọc của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã phát sinh một số vướng mắc, khó khăn trong việc áp dụng thống nhất pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch đặt cọc; tài sản đặt cọc; thỏa thuận phạt cọc;...

Từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để hướng dẫn cụ thể các vấn đề tranh chấp về đặt cọc. Trong khi đó, qua tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về đặt cọc, một số Tòa án địa phương đề nghị xây dựng Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về đặt cọc.

Với các lý do nêu trên, việc ban hành Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật có liên quan về đặt cọc trên tinh thần kế thừa các hướng dẫn còn phù hợp của nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, đồng thời bổ sung những hướng dẫn mới nhằm khắc phục các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp về đặt cọc.

Dự thảo Nghị quyết gồm 9 điều, cụ thể:

Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn việc đặt cọc theo hướng đặt cọc được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Hướng dẫn như vậy là căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó không quy định bắt buộc việc đặt cọc phải lập thành văn bản. Đây là điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 1995 (khoản 1 Điều 363) và Bộ luật Dân sự năm 2005 (khoản 1 Điều 358) đều quy định: "Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản". Do vậy, theo mục 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn hiệu lực đối kháng của đặt cọc theo hướng việc đặt cọc có hiệu lực đối kháng kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận tài sản đặt cọc. Trường hợp đặt cọc chỉ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì hợp đồng không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu (khoản 2, khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết).

Hướng dẫn này đưa ra nhằm khắc phục sự thiếu thống nhất trong việc xác định tính độc lập của hợp đồng đặt cọc, còn tình trạng xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ, giao dịch được bảo đảm là hợp đồng chính nên cho rằng hợp đồng chính vô hiệu do đối tượng không thực hiện được thì dẫn đến đặt cọc cũng vô hiệu. Ví dụ 2 khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết là pháp điển mục 13 phần III Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử.

Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn về "Vật có giá trị khác" quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là vật không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật và phải xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định.

Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

"1. Tài sản đặt cọc phải thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc. Trường hợp tài sản đặt cọc thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu chung còn lại.

2. Việc xác định giá trị của tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác do các bên thỏa thuận tại thời điểm đặt cọc. Trường hợp các bên không thỏa thuận giá trị của tài sản đặt cọc tại thời điểm đặt cọc thì giá trị của tài sản đặt cọc được xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

3. Giá trị của tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác."…

Mời bạn đọc xem toàn văn dự thảo và góp ý tại đây.

Nước Nước