Hướng đi cho thị trường bất động sản Việt Nam

Ông Vinh Lê, Phó tổng giám đốc tập đoàn tài chính LCF Rothschild khu vực Đông Nam Á cho rằng: “Tuy dòng vốn đầu tư trực tiếp từ ngước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng mạnh, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, nhưng thị trường BĐS Việt Nam còn rất non trẻ. Tính minh bạch của thị trường chưa cao. Giá nhà, đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân”.

Ông Vinh Lê cho rằng trọng số rủi ro cho vay BĐS ở Việt Nam cũng rất cao, gấp tới 2,5-3 lần so với thông lệ quốc tế.

Trong chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp có thể thay đổi xem xét cơ cấu sản phẩm, cũng như linh động trong phương thức thanh toán của khách hàng. Trên thị trường hiện có sự lệch pha cung cầu, thiếu căn hộ nhỏ nhưng thừa căn hộ lớn. Vì thế, doanh nghiệp có thể thay đổi chiến lược của mình sang chia nhỏ các căn hộ để nâng cao tính thanh khoản của dự án.

Thay vì phương thức thanh toán truyền thống, doanh nghiệp có thể cho khách hàng trả góp, trả trước một phần rồi chi trả phần còn lại trong nhiều năm với mức lãi suất hợp lý. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đưa ra chiến lược khác biệt hóa với đối thủ cạnh tranh trên thị trường như: dịch vụ hậu mãi, hỗ trợ khách hàng trang trí, thay đổi nội thất…

Hầu hết doanh nghiệp Việt Nam hiện nay chưa đề cao công tác nghiên cứu, khảo sát thị trường, nên không nắm được thông tin về nhu cầu của người tiêu dùng để cung ứng sản phẩm phù hợp. Đối với thị trường BĐS, doanh nghiệp cần khảo sát thị trường để tìm phân khúc tiềm năng và phù hợp với hướng phát triển của công ty. Trong giai đoạn khủng hoảng, doanh nghiệp nên tập trung vào một hoặc một số phân khúc thị trường có tiềm năng.

Về mặt kỹ thuật, doanh nghiệp có thể tham khảo các công nghệ mới như: đúc nhà bê tông xốp không tháo cốt pha, sàn rỗng Bubbledeck và phương pháp gia cố nền đất yếu Top – Base, được chuyển giao thành công từ Mỹ, Hàn Quốc hay Nhật Bản. Việc sử dụng các công nghệ mới này giúp tiết kiệm chi phí, giảm bớt nhân lực và đảm bảo tiến độ, chất luợng công trình trong xây dựng. Các doanh nghiệp cũng nên hướng đến đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ năng lượng, môi trường xanh, tiện ích đồng bộ, thân thiện với môi trường.

Nhà đầu tư nên hướng đến các dự án ứng dụng công nghệ năng lượng, môi trường xanh, tiện ích đồng bộ, thân thiện với môi trường.

Về giải pháp huy động vốn, ông Vinh Lê cho rằng, trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Ước tính, số vốn đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta hiện có tới hơn 60% từ nguồn vay ngân hàng.

Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70-80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 15-20 năm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn về vốn vì lãi suất còn khá cao và khó tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng khi chưa trả được nợ cũ.

Nhiều dự án đang xây dựng dở dang không đủ vốn để tiếp tục triển khai do người mua nhà không nộp tiền tiếp. Do đó, các doanh nghiệp phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn. Đồng thời, cần thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS, để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.

Về lâu dài, doanh nghiệp cần thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, từ nguồn khách hàng, hay kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư, tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án.

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển ở phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, nghỉ dưỡng, nhà ở cho người nước ngoài... Doanh nghiệp có thể kiến nghị lên địa phương và trung ương ban hành các chính sách ưu đãi để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào dự án đầu tư của mình.

Ông Vinh Lê cũng cho rằng, thị trường BĐS chỉ thực sự hết khó khăn khi có sự minh bạch, loại bỏ những khuất tất như: quan chức tham nhũng, các công ty liên kết với nhau để đẩy giá sản phẩm hoặc đầu cơ...

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng và thiết lập trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D).

Việc tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi bong bóng BĐS vỡ. Phải có những giải pháp đồng bộ cho BĐS, từ hoàn thiện hệ thống pháp luật tới hình thành các định chế tài chính mới như REITs, cơ quan tái thế chấp cho vay, hay phát triển thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn.

Mộc Trà