KTĐT - Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện, lấy ý kiến để trình Quốc hội.

Với mục tiêu bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, những nội dung sửa đổi đã khắc phục được các hạn chế và bất cập của luật hiện hành; giảm bớt các thủ tục không cần thiết, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp và người dân, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển thuận lợi.
Không bắt buộc, chỉ khuyến khích
Theo quy định của luật hiện hành, bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo. Khách hàng dù đã đến làm việc trực tiếp với chủ đầu tư dự án nhưng rốt cuộc vẫn phải nộp một khoản tiền cho sàn giao dịch chỉ vì… quy định của luật. Thông thường các sàn thu 5 triệu đồng với mỗi hợp đồng giao dịch.

Khách hàng đăng ký mua căn hộ tại Thăng Long Number One. Ảnh: Thành Long

Qua triển khai trên thực tế, mục đích tạo nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường BĐS đã không đạt được mà còn làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Lần sửa đổi này, Luật Kinh doanh BĐS đã có nội dung mới quy định tại khoản 6 Điều 14 về Nguyên tắc kinh doanh BĐS. Cụ thể là không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn mà khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, thông qua tổ chức, cá nhân môi giới BĐS.
Quy định về giao dịch tạo nên khâu trung gian không cần thiết nhưng lại quá dễ dàng về điều kiện của người kinh doanh môi giới BĐS nên dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới BĐS yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh, dẫn đến tình trạng làm ăn "chụp giật", thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những "cơn sốt ảo" để kiếm lợi. Bởi thế, Luật sửa đổi đã đi theo hướng quy định chặt về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có đủ các điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát hạch về trình độ môi giới BĐS. Bộ Xây dựng là cơ quan tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới BĐS.
Vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng
Liên quan đến mức vốn pháp định khi tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh BĐS, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã trình Quốc hội không quy định cụ thể về mức vốn pháp định phải có khi tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh BĐS, mà giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ. Tuy nhiên, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị nên đưa cụ thể mức vốn pháp định vào Luật và để bảo đảm tính ổn định, lâu dài thì có thể quy định mức vốn pháp định tối thiểu để làm cơ sở cho Chính phủ quy định cho phù hợp với từng thời kỳ. Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến này và sửa theo hướng quy định cụ thể về mức vốn pháp định tối thiểu. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng và phải đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.
Với các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS có quy mô nhỏ, thì không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh BĐS nhưng phải đăng ký kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được chú ý là cho phép chủ đầu tư được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, thuê mua BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành. Điều này tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng. Người thuê tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện BĐS. Cách làm này sẽ tránh được việc người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, yêu cầu sử dụng, gây tốn kém, lãng phí.