Quyết định 30/2017/QĐ-UBND ngày 22/7/2017 của UBND TP.HCM về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM chính thức có hiệu lực đến nay đã được 1 tháng. Tuy nhiên, khung giá đất mới này vẫn chưa làm hài lòng người dân và doanh nghiệp.

Khi chu dau tu so nhat khau giai phong mat bang - Anh 1

Giá thấp hơn so với thị trường nhiều lần

Bảng giá đất của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện của TP.HCM như Thủ Đức, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Chánh… đã được UBND TP.HCM sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 30. Tuy nhiên, khung giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Cụ thể, ở quận 2 có 7 tuyến đường điều chỉnh, giá dao động từ 5,2 - 15 triệu đồng/m2. Quận Gò Vấp có 3 tuyến đường điều chỉnh, trong đó có đường Nguyễn Thái Sơn, được cho là con đường trung tâm của quận này, nhưng giá cũng chỉ từ 11,8 - 20 triệu đồng/m2. Còn ở quận Phú Nhuận, khung giá đất trên đường Hồng Hà là 16 - 18 triệu đồng/m2. Thậm chí, đường Lê Văn Lương có giá khá “bèo”, chỉ từ 2,4 - 4,2 triệu đồng/m2 …

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Nam, người dân đang sống trên đường Hòa Hảo (phường 5, quận 10) cho biết, căn nhà của anh rộng khoảng 50 m2, mới đây có người đã hỏi mua với giá hơn 9 tỷ đồng, tức là hơn 180 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong bảng giá điều chỉnh vừa được UBND TP.HCM ban hành, tuyến phố này chỉ có giá 23,4 triệu đồng/m2.

“Nếu trong thời gian tới đường Hòa Hảo mở rộng thì đồng nghĩa với việc gia đình tôi nhận được tiền đền bù chỉ bằng 1/7 so với giá thị trường”, anh Nam lo lắng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc định giá đất hiện chưa phù hợp tình hình thực tiễn ở các địa phương, đặc biệt tại TP.HCM, dù đã có một số thay đổi về việc áp dụng hệ số điều chỉnh (hay còn gọi hệ số K), chia theo từng khu vực và tuyến đường...

Mức giá nào là hợp lý?

Việc định giá đất quá thấp so với giá thị trường đã dẫn tới tình trạng tắc nghẽn trong khâu giải tỏa, đền bù. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới việc dự án triển khai chậm, thậm chí là “trùm mền” nhiều năm.

Đơn cử, tại huyện Nhà Bè, có những dự án dù đã giải tỏa đền bù được 80 - 90% nhưng vẫn chưa thể triển khai tiếp được như Dự án Phước Kiển rộng 92 ha của Công ty Quốc Cường Gia Lai, hay dự án khu đô thị tại xã Phước Lộc, rộng 70 ha, do Công ty Tân Hải - Đại Nhân làm chủ đầu tư…

Trên thực tế, để đẩy nhanh quá trình bồi thường, không ít chủ đầu tư đã đề nghị được chủ động liên hệ tự thỏa thuận hỗ trợ cho người sử dụng đất, song hầu như không đạt được thỏa thuận do người dân đòi giá bồi thường phải sát với giá thị trường.

“Trong một quy trình đầu tư dự án, chúng tôi đều sợ nhất ở khâu đền bù giải tỏa. Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện mọi nghĩa vụ tài chính, cố gắng hết sức để thương thuyết với người dân, nhưng với lý do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường, nên người dân không chịu, dẫn tới việc dự án chậm triển khai”, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group cho biết.

Về vấn đề này, luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật Hoàng Thu cho rằng, bất cập trong khâu giải phóng mặt bằng có nhiều nguyên nhân như giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp, chính sách hỗ trợ không kịp thời, vấn đề tái định cư còn chậm…

“Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Hơn nữa, giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, áp dụng khung giá đất riêng nên dẫn tới thắc mắc trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tỉnh này với tỉnh kia”, luật sư Hoàng Thu nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch HoREA cũng chia sẻ, khi định giá đất, nhiều khi các cơ quan quản lý máy móc áp giá đền bù theo giá quy định của Nhà nước, mà không tính đến chuyện đất đai là tài nguyên sản xuất, là công cụ sản xuất của người dân. Hậu quả dẫn đến việc giải tỏa, đền bù gặp khó khăn, thậm chí phát sinh khiếu kiện.

Tuy nhiên, ông Đực cũng cho rằng, nếu áp giá đúng với giá thị trường, thì tiền thuế, phí, hay tiền sử dụng đất, người dân phải đóng sẽ rất lớn. Đây chính là vấn đề khúc mắc lớn trong Luật Đất đai 2013 cần điều chỉnh.

Theo Việt Dũng
Báo Đầu tư Bất động sản