Không có cơ sở đuổi dân ra khỏi nhà

(ĐTTCO) - Như ĐTTC đã có bài phản ánh, hiện hàng trăm hộ dân sống tại chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TPHCM -ảnh) như ngồi trên lửa, vì Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc SG) thông báo siết nợ chủ đầu tư. Xung quanh vấn đề này, ĐTTC đã có cuộc trao đổi với luật sư NGUYỄN HỮU HỌC, Hãng Luật Giải phóng.

PHÓNG VIÊN: - Ông bình luận thế nào về việc BIDV Bắc SG ra thông báo siết nợ chủ đầu tư dự án The Harmona?

Luật sư NGUYỄN HỮU HỌC: - Đây là việc BIDV Bắc SG xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng vay nợ mà đối tượng để xử lý là dự án The Harmona. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 351, Bộ luật Dân sự, bên nhận thế chấp có quyền: “Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”.

Vấn đề cốt lõi là cách xử lý của BIDV Bắc SG. Tôi cho rằng về lô-gic thông thường trong xử lý tài sản đảm bảo yêu cầu đó là hợp lý, với điều kiện tài sản đó vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Bởi Hợp đồng thế chấp đã được ký kết và thỏa thuận, nghĩa vụ trả nợ đã quá hạn, ngân hàng đã ra thông báo yêu cầu trả nợ nhưng bên có nghĩa vụ chưa thực hiện được. Vì vậy, việc BIDV Bắc SG tiến hành xử lý đối với tài sản bảo đảm (dự án chung cư The Harmona) là phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về giao dịch bảo đảm và thực hiện đúng quyền của bên nhận thế chấp đối với trường hợp cần phải xử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ.

- Vậy việc BIDV Bắc SG “đuổi” dân ra khỏi dự án The Harmona để thu hồi nợ là đúng quy định pháp luật?

- Theo Luật Nhà ở, khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua nhà, quyền sở hữu nhà đã chuyển giao cho người dân và lúc đó những căn hộ đã chuyển giao không còn là tài sản của chủ đầu tư nữa. Do vậy, yêu cầu các hộ dân ra khỏi nhà để ngân hàng thu hồi là không có cơ sở. Tuy nhiên, việc tranh chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng tới việc cấp giấy sở hữu nhà của người dân, điều này sẽ ảnh hưởng đến các quyền sử dụng, định đoạt của các hộ dân trong việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp...

- Nhưng rõ ràng dự án The Harmona đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp. Vậy giao dịch mua bán nhà của chủ đầu tư với người dân có phù hợp luật pháp cũng như pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này?

- Luật dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Hoặc chỉ được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định bên nhận thế chấp có quyền giám sát, kiểm tra tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần xem xét BIDV Bắc SG trong trường hợp này có biết về việc chủ đầu tư đem dự án thế chấp đi bán cho người dân không, có nhận được thông báo không? BIDV Bắc SG có giám sát, kiểm tra đầy đủ dự án mình đang nhận thế chấp hay không?

Về mặt nguyên tắc, việc đem tài sản thế chấp để tiến hành giao dịch khác khi không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là hành vi vi phạm quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Kinh doanh BĐS. Trách nhiệm chính thuộc về ban quản lý dự án chung cư Harmona trong việc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho các hộ dân đã mua nhà và phải chịu xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS; mức phạt tối đa 70 triệu đồng.

- Nếu xác định sản phẩm (căn hộ) không đủ điều kiện để bán nhưng chủ đầu tư vẫn bán ra thị trường thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý nào?

- Theo quy định của Điều 78, Luật Kinh doanh BĐS, trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực thi chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS trên địa bàn, trực tiếp nhất là Sở Xây dựng. Cần lưu ý, theo quy định tại Điều 55 luật này, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Ngoài ra, nếu việc mua bán giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức thông qua văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng, cần phải xem xét cả trách nhiệm của các tổ chức hành nghề công chứng. Nếu mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS, trách nhiệm liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch BĐS đó, vì họ có nghĩa vụ phải bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch đủ điều kiện được giao dịch

- Vậy cư dân The Harmona cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà trên giấy hiện nay?

- Cư dân The Harmona cần phối hợp với các cơ quan chức năng trong việc cung cấp thông tin một cách trung thực, đầy đủ liên quan đến hoạt động mua bán của họ với chủ đầu tư. Trong bất cứ vấn đề nào có liên quan xảy ra về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm giữa BIDV Bắc SG, CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) và CTCP Thanh Niên (chủ đầu tư), các hộ dân đã mua nhà phải được tham gia với tư cách là bên thứ 3 có quyền và nghĩa vụ liên quan tới tài sản thế chấp đang chờ bị xử lý, tránh trường hợp xử lý xong rồi mới biết. Đối với các cá nhân mua nhà trên giấy, việc xem xét hồ sơ pháp lý dự án và các cam kết của chủ đầu tư là rất cần thiết. Chủ đầu tư phải đưa ra được các căn cứ pháp lý, đảm bảo, cam kết về tài sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện chào bán để tránh các rắc rối không đáng có.

- Xin cảm ơn ông.

Minh Tuấn (thực hiện)