Khu đô thị Phú Mỹ Hưng: Có thể giao đất theo cơ chế khác

LTS: Có nhiều vấn đề pháp lý đặt ra từ vụ khiếu nại của khách hàng mua nhà ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng về tiền sử dụng đất phải nộp. Báo Pháp Luật TP.HCM ghi nhận ý kiến của luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó Giám đốc Công ty Đất Luật (nguyên Trưởng khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM), để góp phần làm rõ các nội dung pháp lý liên quan. au ngày 16-11-2004, thời điểm Nghị định 181 của Chính phủ có hiệu lực thi hành, Phú Mỹ Hưng và khách hàng có thể thỏa thuận một cơ chế khác để giải quyết vấn đề quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất phải nộp. Theo quy định cũ thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được bán nhà trên đất thuê chứ không được chuyển nhượng đất. Đây chính là lý do mà UBND TP.HCM phải thực hiện cơ chế thu hồi - giao đất đối với dự án của Phú Mỹ Hưng. Theo cơ chế này, để được giao quyền sử dụng đất, khách hàng phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo luật định.Nhưng sau khi Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181 ngày 29-10-2004, Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ có hiệu lực thi hành thì những doanh nghiệp như Phú Mỹ Hưng đã có thể chuyển nhượng cả nhà lẫn đất với những ràng buộc luật định về nghĩa vụ tài chính khác hẳn. Cụ thể, theo Điều 81 Nghị định 181, đối với những diện tích đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán do tổ chức nước ngoài thực hiện, người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhà đầu tư nộp cho nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã trả. Đối với nhà biệt thự, thời điểm nộp khoản chênh lệch này chính là thời điểm bán nhà. Đối với nhà chung cư thì nộp số tiền chênh lệch chậm nhất là tại thời điểm kết thúc dự án. Tiếp nữa, theo mục IX Thông tư 06 ngày 15-6-2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (hướng dẫn Nghị định 84), nhà đầu tư nước ngoài như Phú Mỹ Hưng có thể chuyển nhượng cả nhà lẫn đất cho khách hàng với điều kiện phải nộp cho nhà nước khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuê đất đã trả theo các thời điểm như đã nêu trên. Như vậy, kể từ sau ngày 16-11-2004, Phú Mỹ Hưng và các cơ quan chức năng của TP.HCM có đầy đủ cơ sở pháp lý để chuyển từ cơ chế thu hồi - giao đất sang cơ chế bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất. Khi ấy, công ty này có thể trình cơ quan chức năng cấp ngay giấy chủ quyền nhà, đất cho người mua sau khi công ty đã nộp cho nhà nước khoản chênh lệch nói trên. Và như vậy, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thuộc về chủ đầu tư, người mua nhà của công ty này không phải nộp tiền sử dụng đất. Tất nhiên khi ấy, tiền sử dụng đất phải nộp chắc chắn không phải ở mức 100% và theo giá cao như Chi cục Thuế quận 7 đã và đang thu. Khi ấy, phía công ty cũng sẽ tính lại giá bán nhà cho khách hàng cho phù hợp. Để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, cơ quan thuế không đơn thuần lấy giá đất của năm nay trừ giá đất lúc thuê mà sẽ được tính theo đơn giá thuê đất vào thời điểm nộp tiền theo hướng dẫn tại mục 3 phần III Thông tư 117 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất. Lẽ ra đối với khách hàng ký hợp đồng sau tháng 11-2004, Phú Mỹ Hưng xin phép các cơ quan chức năng chuyển sang cơ chế này thì mọi việc sẽ đỡ rắc rối như hiện nay.