Hỏi: Tôi đang định bán lại căn nhà đang ở cho người khác, nhưng nhà chưa có “sổ đỏ”. Tôi được biết khi nhà chưa có "sổ đỏ", giữa bên mua và bên bán chỉ ký hợp đồng mua bán nhà viết tay và kèm theo là hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có công chứng, trong đó có thêm điều khoản bên mua (người được ủy quyền) thay mặt bên bán (bên ủy quyền) làm thủ tục chuyển nhượng sau khi nhà có “sổ đỏ”.

Đề nghị Quý báo tư vấn về tính pháp lý của các hợp đồng này như thế nào?
(Xuân Long, E-mail: nx.hoanglong@gmail.com)

Trả lời:

1. Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 - Luật Nhà ở, đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là giao dịch về nhà ở), thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện: 1- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; 2- Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu, căn cứ quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự (BLDS).

2. Quy định tại Điều 581 BLDS: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Căn cứ quy định trên, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa: bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện việc quản lý nhà ở, do đó hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Anh (chị) lưu ý quy định tại Điều 129 BLDS: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Như vậy, nếu có căn cứ rõ ràng rằng, hợp đồng ủy quyền để che giấu hợp đồng mua bán nhà ở, thì hợp đồng ủy quyền này cũng bị vô hiệu.

Trường hợp hợp đồng ủy quyền chưa bị tuyên bố vô hiệu, các bên giao kết hợp đồng ủy quyền vẫn có thể gặp phải các rủi ro khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt ngoài ý muốn của một hoặc cả hai bên, như:

- Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của BLDS: Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.

- Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS).

LS Phạm Ngọc Minh
(Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, E-mail: info@youmevietnam.com)