Làm sao tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế Giới Luật Pháp, Đoàn luật sư TP.HCM.

Nhận diện rủi ro

Khi ký kết hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai thì theo luật sư khách hàng cần phải lưu ý những điểm nào?

Để biết được cần phải lưu ý những gì khi ký kết hợp đồng, trước hết chúng ta phải nhận diện đầy đủ các rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Rủi ro phổ biến hiện nay đối với loại giao dịch này thường là: Nhà giao không đúng thiết kế, chất lượng, giao nhà không đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng; một căn nhà bị bán cho nhiều khách hàng khác nhau; chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng không đúng mục đích và chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện dự án; dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp cho bên thứ ba; không kiểm soát được phí quản lý, giá dịch vụ của các tiện ích…

Do đó, để hạn chế những rủi ro này, trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giữa khách hàng và chủ đầu tư cần đạt được những thỏa thuận sau:

Thứ 1: Toàn bộ hồ sơ thiết kế được duyệt và brochure, danh mục chủng loại nguyên vật liệu/thiết bị được sử dụng cho dự án là một phần không thể tách rời của hợp đồng. Đây là cơ sở để khách hàng có thể ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi triển khai dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng theo các yêu cầu đưa ra trong thiết kế được duyệt, phối cảnh 3D, danh mục chủng loại nguyên vật liệu/thiết bị thì khách hàng có quyền từ chối nhận nhà hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục hoặc nếu chủ đầu tư không khắc phục thì khách hàng có thể tự khắc phục và yêu cầu chủ đầu tư hoàn lại phần chi phí mà khách hàng đã bỏ ra để khắc phục.

Thứ 2: Phải xác định cụ thể thời hạn giao nhà. Trong trường hợp cho phép chủ đầu tư gia hạn thì cũng cần quy định thời hạn tối đa mà chủ đầu tư được phép gia hạn. Điều này sẽ tránh được tình trạng chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao nhà vô thời hạn;

Thứ 3: Phải xác định được đâu là phần thuộc sở hữu chung, đâu là phần thuộc sở hữu riêng của các hộ dân và đâu là phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Việc này sẽ tránh được việc chủ đầu tư sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung cho mục đích riêng của chủ đầu tư.

Thứ 4: Phải xác định rõ các chế tài và cách thức xử lý cho từng loại vi phạm (giao nhà trễ, chất lượng không đúng thỏa thuận, thiết kế bị thay đổi, không có các tiện ích như đúng cam kết…) của chủ đầu tư. Đây sẽ là cơ sở để xử lý các hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.

Thứ 5: Phải xác định rõ các trường hợp nào thì khách hàng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc này sẽ giúp cho khách hàng dễ dàng rút khỏi dự án khi cần.

Thứ 6: Phải có sự bảo lãnh của ngân hàng cho toàn bộ các nghĩa vụ của chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng. Việc này sẽ giúp cho khách hàng được bồi thường thiệt hại trên thực tế khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng đã ký kết.

Người tiêu dùng cần phải cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền mua ngôi nhà hình thành trong tương lai.

Nhưng thường các chủ đầu tư đều có hợp đồng mẫu và khách hàng hầu như không thể sửa đổi, bổ sung vào các hợp đồng mẫu đó?

- Đúng là khách hàng rất khó thay đổi các nội dung hợp đồng mẫu của chủ đầu tư. Thường thì các sale bất động sản lấy lý do đây là hợp đồng mẫu nên không thay đổi được. Tuy nhiên, nếu là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, quan tâm đến lợi ích của khách hàng thì các quan ngại chính đáng và hợp lý của khách hàng cần phải được ghi nhận. Nếu các quan ngại hợp lý của khách hàng không được ghi nhận vào hợp đồng thì khách hàng cần thận trọng đối với chủ đầu tư đó. Điều đó cho thấy: (i) chủ đầu tư không quan tâm đến lợi ích chính đáng của khách hàng: hoặc (ii) mức độ cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng là không có.

Thường tính chuyên nghiệp và sự tử tế của chủ đầu tư sẽ được phản ánh ngay trong hợp đồng mẫu. Đối với các chủ đầu tư chuyên nghiệp và tử tế thì các điều khoản trong hợp đồng sẽ rất hợp lý, công bằng cho các bên, rõ ràng và có tính cam kết cao. Còn đối với những chủ đầu tư không chuyên nghiệp thì các điều khoản của hợp đồng sẽ không bình đẳng, mang tính chèn ép khách hàng và tính cam kết sẽ không cao.

Nên có cam kết bảo lãnh ngân hàng

Luật sư có đề cập đến việc hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh ngân hàng. Vậy theo luật sư thì khách hàng phải lưu ý những gì đối với việc bảo lãnh này?

- Mục đích của việc bảo lãnh ngân hàng là để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình trong phạm vi, điều kiện, hạn mức và thời hạn mà ngân hàng cam kết. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao cam kết bảo lãnh để bảo đảm rằng phạm vi bảo lãnh của ngân hàng đã phù hợp với phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng. Cụ thể, số tiền bảo lãnh của ngân hàng phải đủ bù đắp cho toàn bộ các thiệt hại của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, chẳng hạn: Hoàn trả toàn bộ số tiền mà khách hàng đã thanh toán, tiền phạt vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường thiệt hại... Ngoài ra, khách hàng cũng cần phải lưu ý là ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư phải thuộc một trong các ngân hàng trong danh sách các ngân hàng được phép bảo lãnh do ngân hàng Nhà nước công bố.

Thường chủ đầu tư lấy lý do vì điều khoản bảo mật thông tin mà chủ đầu tư cam kết với ngân hàng nên nhiều chủ đầu tư không cung cấp hợp đồng bảo lãnh/thư bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án thì lúc đó sẽ giải quyết như thế nào?

- Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp cho khách hàng bản sao cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Do đó, nếu chủ đầu tư không cung cấp nghĩa là đã vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này khách hàng có quyền từ chối mua hoặc/và khiếu nại hành vi không tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư đến cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu xử lý chủ đầu tư theo đúng quy định pháp luật.

Và đứng về mặt thực tế, nếu chủ đầu tư từ chối cung cấp thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho khách hàng thì khách hàng cũng cần đặt dấu hỏi về tính hợp pháp và tính phù hợp của cam kết bảo lãnh này.

Vũ Sơn