Sau bài “Luật thuế mới: Mua, bán nhà, đất ách tắc!” (Pháp Luật TP.HCM ngày 3-8-2013).

Phản ánh tại TP.HCM đang có hàng trăm hồ sơ mua bán nhà, đất bị “mắc kẹt” ở các chi cục thuế, nhiều chuyên gia pháp luật lưu ý các cơ quan thuế đừng làm khó người dân.

Quy định của pháp luật hiện nay về việc thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đã khá rõ. Chính vì thế, các chi cục thuế không thể viện dẫn lý do “nghị định mới chưa có hướng dẫn” để không giải quyết các hồ sơ nộp từ ngày 1-7-2013.

Ngưng trệ là vi phạm nguyên tắc quản lý thuế

Về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, Điều 14 Luật Thuế TNCN (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (để áp dụng thuế suất 25%) được xác định bằng giá chuyển nhượng theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua. Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật (bao gồm các loại phí, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản).

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản (với thuế suất 2%).

Hướng dẫn về thuế tại Cục Thuế TP.HCM. Ảnh: HTD

Tại Nghị định số 65/2013, Chính phủ đã hướng dẫn chi tiết cách xác định giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo các bảng giá quy định. Cụ thể, phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra, Luật Quản lý thuế (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2012) cũng quy định: “Việc quản lý thuế phải bảo đảm công khai, minh bạch, bình đẳng; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nộp thuế” (khoản 3 Điều 4). Vậy dựa trên cơ sở nào mà các chi cục thuế cho rằng “phải tuân thủ thu đúng, thu đủ nên phải áp dụng mức thu cao nhất”?

Đối chiếu các quy định đã nêu với trường hợp của ông T. (quận Tân Bình), bà Hoa (quận Bình Thạnh) mà Pháp Luật TP.HCM ngày 3-8 đã phản ánh, xin hỏi các chi cục thuế băn khoăn gì mà không cho họ được đóng 2% trên giá chuyển nhượng? Bởi lẽ đối với những trường hợp mua nhà đã lâu năm song tiền xây dựng, sửa chữa nhà không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp để xác định thì khoản 2 Điều 22 Nghị định số 65/2013 đã quy định rõ là “áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng”.

Bán lỗ phải được miễn thuế

Riêng những trường hợp hợp đồng mua, bán ghi giá thỏa thuận nhưng chênh lệch giá bán trừ giá mua là con số âm (bán lỗ) thì có được xem là không có thu nhập phát sinh để khỏi tính thuế hay không, theo chúng tôi cũng không hề là mắc mứu.

Vấn đề này đã được Chính phủ giải quyết tại Điều 19 Nghị định số 65/2013 với quy định giá bán chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không được thấp hơn bảng giá đất và bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định vào cùng thời điểm; giá nhận chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng hoặc trên hồ sơ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu người nộp thuế đảm bảo nguyên tắc xác định thu nhập được quy định tại Điều 19 này và nếu cơ quan thuế không chứng minh được người nộp thuế vi phạm nguyên tắc xác định giá mua, bán bất động sản như đã nêu, thì bắt buộc cơ quan thuế phải chấp nhận không thu thuế TNCN do không phát sinh thu nhập chịu thuế.

Luật gia NGUYỄN THÁI SƠN

Luật sư TRẦN XOA, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang:

Có lợi nhuận đâu mà đòi thu 25%

Tôi cho rằng các cơ quan thuế đang cố ý làm khó người dân bởi lẽ Luật Thuế TNCN sửa đổi không sửa gì về cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản, nghị định hướng dẫn cũng không có thay đổi gì so với nghị định cũ. Trong thời điểm chưa có thông tư mới để hướng dẫn thì lẽ ra cơ quan thuế nên áp dụng tinh thần của thông tư hiện có.

Điều cần quan tâm là Thông tư 113/2011 của Bộ Tài chính đã xử lý ổn thỏa vấn đề thu thuế này. Đó là người dân được đương nhiên nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Nếu người dân muốn nộp thuế 25% trên chênh lệch mua - bán thì phải đáp ứng rất nhiều điều kiện như có hóa đơn mua, hóa đơn bán...

Với nhiều người dân, việc áp đặt cách tính 25% trên chênh lệch giá mua, giá bán là bất hợp lý. Thứ nhất, thời điểm mua từ nhiều năm trước, giá vàng có khác, giá trị đồng tiền cũng khác. Trước đây 500 triệu đồng mua được một căn nhà, nay căn nhà tương đương vậy, muốn mua phải đến vài ba tỉ đồng. Như vậy, bán nhà từng mua cũng chỉ mua lại được một căn tương đương hoặc có khi không bằng, vậy có “lợi nhuận” đâu mà cơ quan thuế áp đặt cách tính thuế trên chênh lệch giá mua - bán? Đó là chưa kể trong hàng chục năm có nhà, người dân bỏ thêm tiền sửa chữa, gia cố... mà không có hóa đơn, chứng từ chứng minh.

Nếu vì cách tính thuế mà gây ra ách tắc trong mua bán, làm nhiều người mất cơ hội chuyển nhượng thì các cơ quan thuế phải bồi thường thiệt hại cho dân.

QUỲNH NHƯghi

Từng cho phép dân tự xác định

Theo Thông tư 02/2010 của Bộ Tài chính, cá nhân chuyển nhượng bất động sản được tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai. Như vậy, nếu muốn nộp 25% thì cá nhân sẽ tìm cách chứng minh giá vốn và chi phí liên quan. Trường hợp thấy mức 2% có lợi hơn thì cá nhân sẽ không tìm cách cung cấp các hóa đơn, chứng từ cho cơ quan thuế và bấy giờ cơ quan thuế phải thu 2%.