Mở đường - kẻ cười, người khóc

Nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai 2013 có quy định rõ là “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Thực tế là tiền bồi thường giải tỏa chưa bao giờ có thể chạy theo gần với giá cả thị trường chứ nói gì đuổi kịp. Có đến 2/3 dự án bị thu hồi tại TP.HCM vì chậm triển khai, do không phù hợp giá bồi thường nên không giải tỏa mặt bằng được.

Ai khóc?

Đó là các hộ dân bị giải tỏa trắng mặt bằng. Bỏ qua yếu tố tổn thất tinh thần do mất đi chỗ ở quen thuộc, mất hàng xóm, các tiện ích khác như đường đi làm, đi chợ, chỗ học con cái…, tổn thất lớn nhất của các hộ dân này là tiền bồi thường không thỏa đáng. Chính việc bồi thường này khiến các dự án đều bị chậm trễ, do người dân không chấp nhận tiền bồi thường, khiếu kiện kéo dài hoặc trì hoãn việc bàn giao đất.

Lấy một ví dụ, bà Nguyễn Thị Loan có nhà trên đường Lương Định Của, quận 2 cho biết bà có đất ngay mặt tiền, đã được định giá bồi thường 19 triệu đồng/m 2 và không riêng bà mà rất nhiều hộ dân khác ở đây không thể chấp thuận được vì giá thị trường đã hơn 40 triệu đồng/m 2 rồi, tự nhiên bị mất hơn 50% giá trị đất, ai mà chịu.

Mất hơn 50% giá trị cũng nhiều nhưng chưa thấm tháp vào đâu so với nhiều hộ dân ở những con đường khác. Như trường hợp ông Trần Văn Hải (ngụ quận 8) khi mua hơn 400 m 2 đất mặt tiền ở đường Nguyễn Văn Tạo, huyện Nhà Bè năm 2003 là mua theo giá đất thổ cư. Đến khi làm thủ tục thì UBND huyện cho biết đất nằm trên lộ giới mở rộng đường sau này nên chỉ cấp quyền sử dụng đất ở cho một nửa diện tích, một nửa còn lại chuyển qua đất trồng cây lâu năm. Thấy thiệt quá nhưng ông Hải cũng đành chịu, ai ngờ cách đây bốn năm ông được thông báo đất của ông bị giải tỏa trắng luôn vì được xem là nằm trong dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành. Tiền bồi thường giải tỏa đất mặt tiền tính chung chỉ tầm 5,5 triệu đồng/m 2 , tính ra chỉ bằng 1/3 đến 1/4 giá thị trường.

Không chỉ những hộ dân bị giải tỏa trắng mà những hộ dân bị giải tỏa quá nhiều đất cũng khổ sở. Dù căn nhà có giá trị cao hẳn lên nhưng vì diện tích bị thu hẹp quá nhiều, nhỏ hẹp nên mọi sinh hoạt trong gia đình bị đảo lộn, khó khăn. Mặt tiền dù có thể kinh doanh hay cho thuê nhưng không đáng kể vì diện tích nhỏ, xe cộ trong gia đình không có chỗ để phải đem đi gửi chỗ khác hoặc khuya dẫn vào nhà khi đóng cửa. Những căn nhà quá nhỏ hẹp thành siêu mỏng, siêu méo như đã thông tin còn cực khổ trăm bề hơn.

Bao nhiêu kẻ cười, người khóc sau mỗi tuyến đường mới mở như thế này?

Vậy ai cười?

Đầu tiên đó là những người “tiến về mặt tiền” một cách tự nhiên, nhẹ nhàng, ít tốn kém nhất. Họ có thể là người chủ hộ có đất mặt tiền bị giải tỏa một phần nhưng nhờ đất quá dài nên phần dư còn lại vẫn đủ cho kinh doanh và sinh hoạt gia đình, thậm chí nhờ việc giải tỏa mở đường lớn nên họ có thể xây sửa nhà có nhiều tầng hơn (kể từ khi UBND TP ra Quyết định 135/2007 rồi Quyết định 45/2009 quy định chiều cao và số tầng căn hộ phụ thuộc vào độ rộng của lộ giới mặt đường thì đường càng lớn càng xây được nhiều tầng hơn đường nhỏ). Như vậy, tuy tiền bồi thường có không bằng giá thị trường nhưng chủ nhân những căn hộ hay lô đất này vẫn lời lớn vì căn nhà của họ đã giá trị hơn trước khi mở đường nhiều lần.

Nhóm thứ hai là các hộ dân trước đây ở sâu phía trong những con đường. Họ phải đi qua những con hẻm nhỏ hẹp, cũ kỹ và lầy lội vì nền đất thấp… Bỗng nhiên vào một ngày đẹp trời, nhờ đường giải tỏa sâu tới nhà họ mà chễm trệ trở thành chủ nhân của những căn nhà mặt tiền trên những con đường cực lớn y như nàng Lọ Lem trong xó bếp nhờ phép thuật của bà tiên mà chớp mắt đã trở nên lộng lẫy, sang trọng vì nhà đất đã tăng giá lên gấp 5-7 lần. Mà đâu phải chỉ người ở nhà mặt tiền mới thành đắc địa, những hộ dân hẻm bên trong cũng được “thơm lây”, như trục đường Phạm Văn Đồng (đoạn từ cầu Gò Dưa) hai bên đường có rất nhiều bãi đất trũng có nhiều hộ trồng rau muống, bao nhiêu năm dơ bẩn sình lầy ở lều ổ chuột sống qua ngày, giờ đất bỗng nhiên đắt như vàng vì dù trong hẻm vẫn có giá khi bỗng nhiên chỉ cách trục đường lớn một vài trăm mét. Hay như ở dọc QL13 thuộc phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức, có rất nhiều hộ dân phía trong chuyên làm nghề trồng mai truyền thống, nhiều hộ có 3.000-5.000 m 2 đất trồng mai là bình thường, nay họ đều có vài chục tỉ đồng khi dự án mở đường đã công bố.

Nhóm thứ ba là những người “lướt sóng”, tức là đầu tư bất động sản. Họ dự đoán những khu đất sẽ mở đường hay xây cầu để đầu tư chờ giá lên. Nhóm này cũng có thể ăn đậm, cũng có thể méo mặt khi vay tiền ngân hàng để “lướt sóng” nhưng dự án lại bị treo, giá đất không lên cao như dự kiến trong khi lãi vay vẫn phải trả đều đều như vắt chanh hằng tháng.

Nhóm thứ tư là những người làm xây dựng, thợ sắt, làm pano quảng cáo, bán vật liệu xây dựng… có rất nhiều việc để làm hay hàng để bán mỗi khi đường mới mở.

Trong khi Nhà nước lại không có tiền để bồi thường

Nếu điểm lại hai dự án lớn bị treo với độ dài kỷ lục tại TP.HCM, phải kể đến khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa (treo 25 năm) và dự án cầu đường Bình Triệu 2 (treo 17 năm), trong đó dự án thứ hai bị treo vì không có tiền bồi thường giải tỏa.

Được bắt đầu từ năm 2001, dự án sau ba năm chỉ mới xây được cầu Bình Triệu 2 là… đứt vốn vì giá bồi thường tăng cao đã đội vốn lên gần gấp bốn lần (từ 341 tỉ đồng lên 1.200 tỉ đồng). Sau khi đổi chủ đầu tư, chia nhỏ dự án, rốt cục đến năm 2010 cũng chỉ sửa chữa nâng cấp cầu Bình Triệu cũ, còn việc mở rộng toàn bộ tuyến đường 10,6 km bao gồm đường Nguyễn Xí, đường Ung Văn Khiêm, QL13 từ ngã năm đài liệt sĩ đến ngã tư Bình Phước coi như “đắp chiếu” tiếp vì không có kinh phí do vốn đầu tư đã tăng đến hơn 5.500 tỉ đồng (năm 2015), chủ yếu là kinh phí giải tỏa tăng cao. Đến nay dự án có nguy cơ tiếp tục đình trệ nhiều năm nữa vì giá đất khu vực đang tăng chóng mặt, nguy cơ vốn đầu tư có thể sẽ lên đến trên… 7.000 tỉ đồng, tức là sơ sơ chỉ gấp 20 lần so với dự kiến ban đầu. Trong tổng số tiền này, đến 79% là dành cho việc bồi thường đất đai giải tỏa.

Nếu như việc bồi thường tốn gấp bốn lần tiền xây dựng là một con số giật mình, đây vẫn chưa phải tỉ lệ cao nhất. Ở Hà Nội, tiền bồi thường giải tỏa cao gấp 6-7 lần tiền xây dựng là bình thường.

Trong khi người dân bị thiệt thòi khi giải tỏa, Nhà nước không đủ tiền mở đường thì chính Nhà nước lại hào phóng “tặng” hàng chục ngàn tỉ đồng cho những hộ dân ở hai bên con đường mới mở. Điều này càng làm cho chênh lệch xã hội, sự bất công giữa những hộ dân cùng trên một con đường mới mở thêm gay gắt.

Những vị khách mua đất bí ẩn

Ở khu phố 5, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, người ta kể trước đây có những vị khách bất ngờ đến hỏi mua giá cao những lô đất lớn, sẵn sàng chồng tiền lấy ngay nhưng mua xong họ rào lại rồi bỏ mặc đấy, không ngó ngàng. Ít lâu sau, thông tin điều chỉnh tuyến QL13 mở rộng tăng từ 32 m như ban đầu lên thành 53 m được công bố, những lô đất kia bỗng trở thành đất nằm trong phạm vi giải tỏa và sẽ trở thành đất mặt tiền QL13 khi dự án triển khai. Lúc này mọi người mới ngỡ ngàng kháo với nhau: Chắc là những vị khách bí ẩn kia “quen lớn”, tức họ là những người thân thiết, hoặc bỏ tiền mua thông tin, hoặc họ cũng chính là những người có điều kiện để biết được thông tin quy hoạch dự án trước khi công bố để trục lợi. Họ không phải là người “lướt sóng” hay “đón sóng”, mà họ chính là người tạo ra những cơn sóng trong thị trường bất động sản.