Bất động sản (BĐS) trở thành một trong những ngành nóng nhất trong nền kinh tế hiện nay và nguồn vốn cho BĐS cũng là chủ đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của các chủ đầu tư.

Ngoài các nguồn vốn truyền thống và chủ yếu như vốn góp của NĐT, vốn tự có, vốn vay ngân hàng thì hiện nay, các DN kinh doanh BĐS đã tìm kiếm nguồn vốn tiềm năng từ phát hành trái phiếu. Đặc điểm của nguồn vốn trái phiếu là quy mô vốn huy động lớn, phát sinh cùng lúc, có thời gian đáo hạn dài, nên DN có thể sử dụng vốn một cách chủ động và linh hoạt cho mục đích của mình, do đó, loại vốn này tỏ ra phù hợp với lĩnh vực đầu tư BĐS. Cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau khủng hoảng, thị trường trái phiếu đã trở nên hấp dẫn và huy động vốn qua phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hiệu quả của các DN BĐS với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các giao dịch phát hành như: Trái phiếu CTCP Đô thị Kinh Bắc (KBC), trái phiếu CTCP Phát triển khu đô thị và Công nghiệp Sông Đà (SJS), trái phiếu CTCP Sông Đà Thăng Long (STL), CTCP Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS)... Tổng giá trị trái phiếu BĐS phát hành từ đầu năm 2009 trở lại đây thống kê đạt khoảng 3.000 tỷ đồng. Gần đây nhất, ngày 30/9/2009, Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu để tài trợ cho một số dự án BĐS trọng điểm. Theo thông tin từ tổ chức tư vấn thu xếp phát hành là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), trái phiếu HUD đã thu hút sự quan tâm và đánh giá cao của nhiều NĐT, kết quả chào bán rất khả quan thể hiện ở khối lượng đặt mua của NĐT vượt quá khối lượng trái phiếu chào bán. HUD là tổng công ty nhà nước quy mô lớn hoạt động lâu năm trong lĩnh vực BĐS, chuẩn bị chuyển sang mô hình tập đoàn và có tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh tốt, dự án sử dụng tiền thu được từ trái phiếu là những dự án BĐS tại địa bàn Hà Nội, đã có đủ hồ sơ pháp lý cần thiết và có tính khả thi cao là những lợi thế thu hút sự quan tâm chú ý của các NĐT. Từ kết quả các giao dịch phát hành trái phiếu của các DN để đầu tư vào các dự án thuộc lĩnh vực BĐS có thể thấy, DN muốn phát hành thành công trái phiếu phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố sau: Thứ nhất, bản thân DN phải có tiềm lực mạnh, uy tín trên thị trường, có dự án BĐS tiềm năng, hồ sơ pháp lý đầy đủ và hiệu quả kinh tế cao. Điều này, sẽ tạo thuận lợi trong việc giới thiệu và chào bán trái phiếu ra thị trường, vì khi đó NĐT đã có những đánh giá nhất định về DN và việc xem xét đầu tư sẽ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, không phải tất cả các DN BĐS đều đáp ứng các tiêu chí như vậy, khi đó, nhằm tăng tính hấp dẫn cho trái phiếu chào bán, các DN này thường phải phối hợp với các định chế tài chính lớn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại, để thực hiện bảo lãnh phát hành hoặc bảo lãnh thanh toán trái phiếu. Thứ hai, tổ chức tư vấn thu xếp phát hành là các trung gian tài chính đóng vai trò thu xếp vốn, làm cầu nối giữa tổ chức phát hành và NĐT. Các tổ chức tư vấn và thu xếp phát hành sẽ thực hiện việc tư vấn xây dựng tài liệu phát hành và thực hiện chào bán trái phiếu ra thị trường Tổ chức tư vấn tốt sẽ tư vấn cấu trúc trái phiếu phù hợp đáp ứng nhu cầu của NĐT và khả năng của DN; tổ chức thu xếp uy từ trên thị trường sẽ tiếp cận đúng đối tượng NĐT và nhờ vào uy tín và kinh nghiệm thu xếp của mình sẽ tăng khả năng chào bán và phân phối trái phiếu. Thứ ba là yếu tố thị trường, đây là yếu tố rất quan trọng, nhất là đối với thị trường trái phiếu còn non trẻ của Việt Nam. Các đợt phát hành trái phiếu DN năm 2008 thành công ở mức độ thấp phần lớn do yếu tố thị trường không thuận lợi. Tuy nhiên, sang năm 2009 khi nền kinh tế phục hồi trở lại thì mức độ phát hành thành công cao hơn rất nhiều. Yếu tố thị trường được xem là thuận lợi khi nền kinh tế vĩ mô ổn định hoặc thay đổi theo chiều hướng tích cực dẫn đến tính thanh khoản trên thị trường cao (thể hiện ở số lượng giao dịch sơ cấp và thứ cấp nhiều, số lượng NĐT đông đảo và giá trị giao dịch lớn...) Những DN đã phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án BĐS sẽ không chỉ phát hành một lần duy nhất mà sẽ tiếp tục phát hành trong thời gian tới và những DN BDS chưa từng phát hành trái phiếu sẽ phải cân nhắc và xem xét đến khả năng huy động vốn từ hình thức này. Đặc biệt, khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi, các yếu tố kinh tế vĩ mô chuyển biến theo chiều hướng tích cực và tính thanh khoản trên thị trường vốn được cải thiện thì xu hướng này sẽ trở nên rõ ràng. Đỗ Thị Hoa - Ngân hàng Đầu tư và Phát triển VN Theo ĐTCK