Nhận định mới về thị trường bất động sản Hà Nội

Mặc dù hầu hết các mảng thị trường bất động sản đều tiếp tục suy giảm nhưng nhu cầu của các doanh nghiệp cả trong nước và nước ngoài tại địa bàn Hà Nội đều có xu hướng tăng lên nhờ thị trường đã đạt mức giá dễ chấp nhận hơn. Nếu nhu cầu này bền vững, mức giá có thể ổn định trong năm 2010 mặc dù thị trường văn phòng sẽ đón nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010 cho tới 2011 từ các dự án đang triển khai hoặc sắp hoàn thành. Ngày càng có nhiều các dự án nhà ở về phía Tây thành phố, cùng với đó giá đất nền tại các dự án này cũng tăng đáng kể. Một nguồn cung lớn vào cuối năm 2009 và đầu năm 2010 có thể thỏa mãn nhu cầu nhà ở ngày càng tăng này. Trong thời gian chờ đợi, các chủ đầu tư tiếp tục giảm giá thuê trong quý 3.2009. Giá thuê giảm cùng với các chính sách khuyến khích khác của các chủ đầu tư giúp giảm tỷ lệ diện tích trống, tỷ lệ cho thuê thêm tăng trên cả thị trường văn phòng hạng A và B. Thống kê cho thấy có nhiều khách thuê mới quan tâm tới các dự án văn phòng cho thuê hạng B ở xa trung tâm hơn. Đây là tín hiệu tốt về nhu cầu, nhưng nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh với hơn 60.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trong các tháng cuối năm. Qua khảo sát cũng cho thấy khách thuê trong nước là có thể là nguồn khách chính của thị trường với diện tích thuê lớn tại các dự án sắp hoàn thành. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội thuê một diện tích lớn trong một thời gian dài với giá cả hợp lí để tập trung hệ thống văn phòng chi nhánh của mình, đồng thời cố định chi phí thuê văn phòng trong một thời gian dài. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng liên tiếp trong thời gian gần đây cho thấy nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trong nước vẫn ổn định. Ngoài các thương hiệu hàng hóa trong nước đang được tiêu thụ mạnh, các nhà bán lẻ quốc tế dường như đã nắm bắt được sự tăng trưởng ổn định này nên có khá nhiều thương hiệu trung và cao cấp gia nhập thị trường Hà Nội trong thời gian qua. Tuy thị trường bán lẻ tăng trưởng ổn định nhưng nhiều dự án trung tâm thương mại có vị trí ngoài khu vực trung tâm vẫn gặp khó khăn trong việc duy trì lượng khách thuê. Bởi thế, một số trung tâm thương mại quy mô lớn trong khu vực trung tâm thành phố được khai trương trong quý 3 đã nhận được sự chờ đợi từ nhiều doanh nghiệp bán lẻ. Do nguồn cung mặt bằng bán lẻ còn thiếu, mức giá thuê trung bình trong quý vừa qua tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, về triển vọng thị trường, mặc dù tỷ lệ diện tích trống trên toàn thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm, nguồn cung tương lai từ các dự án lớn mới và các cửa hàng mặt phố cải tạo lại sẽ vẫn tạo áp lực lên giá thuê. Grand Plaza Department Store trên đường Trần Duy Hưng sẽ là trung tâm thương mại lớn tiếp theo được hoàn thành với 27.000 m2 diện tích bán lẻ. Mặc dù nằm ở phía Tây thành phố, dự án này có vị trí gần với khu Trung Hòa – Nhân Chính, một khu dân cư có mức sống cao ở quận Cầu Giấy. Thị trường nhà ở là điểm sáng trên thị trường bất động sản trong thời gian này với sự tăng giá mạnh mẽ tại tất cả các mảng thị trường. Yếu tố quan trọng góp phần vào đà tăng giá này là sự tăng trưởng liên tục của thị trường chứng khoán, khuyến khích cả người mua và các nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở. Giá đất tại các Khu đô thị mới ở khu vực vành đai phía Tây và tại các vị trí quanh đường giao thông huyết mạch hiện tại và trong tương lai tăng lên nhanh chóng cả từ phía nhà đầu tư thứ cấp và từ phía chủ đầu tư điều chỉnh giá bán. Mặc dù đây là tin tốt đối với chủ đầu tư có kế hoạch bán sớm, giá đất tăng giá quá cao có thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường. Dự tính cho cả năm 2009, sẽ có khoảng 8.000 căn hộ chung cư được chào bán, tuy nhiên chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn hộ được hoàn thiện và bàn giao. Dự kiến số lượng căn hộ được bàn giao sẽ tăng lên trong năm 2010. Cuối năm nay sẽ có nhiều dự án lớn ở khu vực Hà Đông được rao bán cùng với các dự án ở khu vực phía Nam và phía Tây thành phố. Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh đúng vào thời điểm chào bán nguồn cung mới đáng kể này. Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có giá thuê thực tế tại một số dự án đã giảm ở mức từ 10-20%. Dự kiến sẽ có thêm nhiều căn hộ được cho thuê mới, dựa vào sự tăng trưởng về nhu cầu thuê văn phòng và những công ty lớn mới gia nhập thị trường. Về nguồn cung trong tương lai gần, mặc dù sẽ không có các dự án căn hộ dịch vụ cho thuê thực thụ, dự kiến thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự án căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện. Một số các căn hộ thuộc dự án Golden Westlake trên đường Thụy Khuê và Vincom Park Place trên đường Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng dự kiến sẽ được cho thuê và sẽ làm tăng nguồn cung không chính thức của mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê.