SGTT - Rất nhiều người dân ở TP.HCM đang háo hức mua đất tại các khu đô thị mới đang được xây dựng tại Bình Dương bằng hợp đồng “môi giới chuyển quyền sử dụng đất” với các công ty môi giới địa ốc địa phương. Theo các luật sư, việc mua bán này có thể làm cho người mua gặp những rủi ro tiềm ẩn giống như đang ôm bom nổ chậm.

Mua nhà đất bằng hợp đồng môi giới Đất trong khu Mỹ Phước 3 hầu hết được bán qua môi giới Việc đầu tư dự án Mỹ Phước 3 hết sức lòng vòng và phức tạp. Toàn bộ khu đô thị – công nghiệp Mỹ Phước, trong đó có Mỹ Phước 3 do công ty Đầu tư phát triển công nghiệp Bình Dương (gọi tắt là Becamex) làm chủ đầu tư. Becamex thành lập thêm các công ty con, chia đất ra từng dự án để liên doanh, hợp tác đầu tư... ví dụ như công ty “con” Liên Việt (trụ sở ở Bình Dương), sau đó công ty Liên Việt lại sinh ra công ty “cháu” là công ty cổ phần Vạn Bình Minh (công ty Vạn Bình Minh) để đứng ra làm dự án. Tuy nhiên, đơn vị này lại giao đất lại cho công ty cổ phần dịch vụ đầu tư xây dựng bất động sản Nam Tiến (công ty Nam Tiến số B5–B6 khu dân cư Kim Sơn, đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Phong, quận 7, TP.HCM) phân phối. Nên hiện nay, khách hàng muốn mua đất dự án Mỹ Phước 3 phải qua sàn giao dịch bất động sản Nam Tiến bằng “Hợp đồng môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (gọi tắt là “hợp đồng môi giới”). Hợp đồng ngược Theo quảng cáo của Nam Tiến, công ty Vạn Bình Minh là đơn vị chủ dự án đứng ra bán nền đất cho khách hàng, nhưng lạ thay trong hợp đồng môi giới thì Vạn Bình Minh lại chỉ đóng vai trò môi giới, “cò” đất (bên C); người bán đất (bên A) lại là một cá nhân mang tên Nguyễn Hoàng Trọng Hữu ngụ ở Bình Dương. Nếu môi giới thành công thì công ty Vạn Bình Minh sẽ lấy tiền cò 10 triệu đồng cho một giao dịch được ký. Hơn nữa, mảnh đất được đưa ra môi giới hoàn toàn mập mờ, hợp đồng môi giới chỉ ghi mảnh đất đó thuộc một thửa đất quy hoạch trong dự án Mỹ Phước 3. Tuy chỉ đứng tên với tư cách cá nhân nhưng bên A lại cam kết trong hợp đồng: “Chịu mọi chi phí về tổ chức xây dựng hạ tầng: hệ thống đường giao thông, hệ thống thoát nước, hệ thống điện, cây xanh hai bên đường theo quy hoạch và tiến độ kế hoạch được duyệt; tiến hành lập biên bản cắm mốc, giao nền nhà cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý...” Còn bên C tức bên môi giới lại “chịu trách nhiệm hoàn toàn về hồ sơ pháp lý của lô đất chuyển nhượng; có trách nhiệm cùng bên A hỗ trợ việc sang tên, thủ tục giấy tờ từ bên A sang cho bên B; nếu A vì lý do gì đó mà không thực hiện theo đúng hợp đồng thì bên C có trách nhiệm cùng với bên A giải quyết những thiệt hai do bên A gây ra…” Tùy vào số lượng và diện tích, khách hàng sẽ đặt cọc tiền cho công ty Nam Tiến và làm biên bản thỏa thuận cùng đơn vị này với số tiền từ 10 – 15 triệu đồng. Bảy ngày sau khi đặt cọc, nếu mua nền đất 150m2 với tổng giá trị là 240 triệu đồng, khách hàng sẽ thanh toán đợt 1 cho chủ đầu tư là 146 triệu đồng, 40 ngày sau thanh toán tiếp 72 triệu đồng và phần còn lại 12 triệu đồng sẽ thanh toán khi nhận sổ đỏ. Dễ vô hiệu Theo luật sư Đặng Đình Thông, hợp đồng môi giới này không thể hiện rõ đối tượng môi giới và lại đưa các cam kết của ông Hữu (bên A) vào trong thì có khả năng các cam kết đó hoặc thậm chí toàn bộ hợp đồng môi giới sẽ bị xem là “vô hiệu” theo pháp luật dân sự, đất đai và kinh doanh bất động sản hiện hành. Địa vị pháp lý của người chuyển nhượng (bên A – ông Hữu), vị trí cụ thể của “mảnh” đất và tính pháp lý của toàn bộ dự án đều không được thể hiện cụ thể trong hợp đồng môi giới. Bản hợp đồng ghi: “Giá trị bên A chuyển nhượng lô đất cho bên B là 468 triệu đồng” có thể làm người mua hiểu lầm ông Hữu là người đang nắm quyền sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp của “mảnh” đất này chứ không phải chủ đầu tư Becamex. Trong hợp đồng lại quy định: Bên B có trách nhiệm ủy quyền cho C ký các giấy tờ liên quan đến việc đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Điều này thật vô lý vì người môi giới là bên C lại buộc người mua phải có trách nhiệm ủy quyền cho mình để thực hiện các thủ tục pháp lý. Phải chăng họ muốn che giấu bản chất giao dịch và không cho người mua phát hiện ra sự thật về pháp lý của mảnh đất cũng như để lách thuế cho ông Hữu và bên C? Mặc dù hợp đồng ghi là hợp đồng môi giới nhưng nội dung thì chẳng giống môi giới mà giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên C chính là đại diện của bên A. Với một hợp đồng mà bản chất giao dịch không rõ ràng, quyền và nghĩa vụ các bên chồng chéo và mập mờ, đối tượng chuyển nhượng không xác định được, địa vị pháp lý của các bên không rõ ràng thì khi phát sinh tranh chấp, 99% là hợp đồng này sẽ bị tòa án xử vô hiệu, hậu quả người “mua” lãnh đủ. Theo thừa nhận của một số nhân viên của Vạn Bình Minh khi giao dịch với người mua, hợp đồng môi giới này cũng có mục đích để công ty môi giới và người bán lách được khoản thuế 25% phải đóng cho Nhà nước trên tổng giá trị mỗi hợp đồng chuyển nhượng. bài và ảnh Tùng Quang