Hiện nay có rất nhiều đơn vị chuyên môn khác nhau công bố về số liệu hàng tồn kho bất động sản (BĐS). Song, số liệu giữa các đơn vị này có độ “vênh” khá lớn khiến cho doanh nghiệp và người dân không biết đâu mà lần.

So lieu ton kho bat dong san: Bat nhat va qua loa! - Anh 1

Mỗi đơn vị một kiểu

Tính đến ngày 20.1.2016, báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biêt, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 49.140 tỉ đồng. Trong đó, tồn kho nhà thấp tầng 7.474 căn (tương đương 13.267 tỉ đồng), tồn kho căn hộ chung cư 7.520 căn (tương đương 10.621 tỉ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 6.039.347m2 (tương đương 20.862 tỉ đồng) và tồn kho đất nền thương mại 1.569.358m2 (tương đương 4.390 tỉ đồng).

Chỉ tính riêng tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 9.485 tỉ đồng. Theo đó, tồn kho nhà thấp tầng 399 căn (tương đương 1.117 tỉ đồng), tồn kho chung cư 3.952 căn (tương đương 6.728 tỉ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 264.629m2 (tương đương 1.203 tỉ đồng) và tồn kho đất nền thương mại 34.318m2 (tương đương 437 tỉ đồng). Tại hội nghị tổng kết năm 2015 của Sở Xây dựng Tp.HCM, theo lãnh đạo cơ quan này, trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho vào thời điểm cuối năm 2012, tính đến nay thị trường đã tiêu thụ được 12.112 căn hộ (chiếm tỉ lệ 83,5%), còn lại 3.378 căn hộ (chiếm 16,5%). So với số liệu của Bộ Xây dựng, thì số lượng căn hộ tồn kho do Sở Xây dựng Tp.HCM đưa ra tuy độ có vênh không lớn, song thật ra đó là kết quả giảm hàng tồn kho căn hộ qua khảo sát chỉ vỏn vẹn vài chục dự án từ năm 2012.

Trong khi đó, kết quả nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam lại kết luận, năm 2013 trên thị trường Tp.HCM có 24.000 căn hộ được chào bán và đã bán được 70.000 căn hộ (chiếm tỉ lệ 29%). Năm 2014, thị trường có 32.000 căn hộ chào bán và đã bán được 17.000 căn (chiếm 53%). Trong 11 tháng năm 2015, thị trường có 49.000 căn hộ được chào bán và đã bán được 26.000 căn (chiếm tỉ lệ 53%). Theo Nghiên cứu của CBRE, quy mô nguồn cung tăng mạnh, giao dịch trên thị trường khởi sắc hơn qua từng năm, tuy vậy lượng hàng tồn kho vẫn chiếm gần 50% nguồn cung, đây là con số quá lớn, vượt xa con số ngành xây dựng công bố. Ông Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright cho biết, tồn kho BĐS có 2 dạng đó là: Tồn kho sản phẩm hoàn thiện và tồn kho sản phẩm dở dang. Tại Việt Nam, thống kê mỗi nơi làm theo một kiểu, đen không ra đen, trắng không ra trắng, khiến cho doanh nghiệp và người mua nhà chẳng ai tin.

Thống kê kiểu.... qua loa?

Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI) Nguyễn Thụy Nhân bày tỏ quan ngại trước những số liệu bất nhất về hàng tồn kho như hiện nay rất khó để doanh nghiệp và khách hàng có thể hình dung về bức tranh của thị trường BĐS. Ông Nhân cho rằng, số lượng hàng tồn kho giữa các đơn vị khác nhau có thể do xuất phát từ định nghĩa, phương pháp thống kê ở dạng tồn kho thành phẩm hay tồn kho nguyên liệu. Ví dụ, quỹ đất của BCCI hiện có lên đến vài trăm ha, nếu nói tồn kho nguyên liệu thì con số tồn kho là rất lớn, trái lại tồn kho thành phẩm lại rất ít.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, đối với 14.490 căn hộ tồn kho vào thời điểm cuối năm 2012, tính đến nay đã tiêu thụ 12.112 căn hộ, còn lại 3.378 căn hộ là kết quả khảo sát 36 dự án trên tổng số 1.409 dự án của Sở Xây dựng Tp.HCM trên địa bàn thành phố. Tỉ lệ hàng tồn kho ở 36 dự án nói trên đã giảm rất mạnh. Mặt khác, từ 2-3 năm nay, có hàng trăm dự án được các doanh nghiệp mua bán chuyển nhượng, rồi tái khởi động bán ra thị trường cũng đã giải quyết một lượng lớn hàng tồn kho (chưa có thống kê mới). Nhưng cũng cần lưu ý trong tổng số 1.409 dự án trên địa bàn thành phố thì phần chìm của tảng băng tồn kho còn nằm ở 692 dự án (chiếm 49%) đang thuộc diện chưa khởi công hoặc ngưng khởi công (190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư, 97 dự án tạm ngưng thi công, 405 dự án chưa khởi công).

Ông Châu cho rằng, sở dĩ có sự chệch choạc về số liệu thống kê, dự báo giữa các cơ quan từ Trung ương đến địa phương hiện nay là bởi chưa coi trọng công tác thống kê đúng nghĩa và chưa có nguồn lực thực hiện. Đơn cử như Luật Nhà ở quy định hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS phải xây dựng và quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương, song đến nay cũng chưa thực hiện tới nơi tới chốn. Ông Châu cho biết thêm. mới đây, UBND Tp. HCM đã chỉ đạo các cơ quan chức năng xây dựng chỉ số giá thị trường BĐS thành phố. Dự án này giao cho Công ty Hoàng Quân và sau đó là Công ty Savills, tuy nhiên cuối cùng không thực hiện được. Do đó, Sở Xây dựng thành phố đã báo cáo lên UBND Tp.HCM đề nghị thanh lý hợp đồng và giao lại cho Cục Thống kê TP thực hiện.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn, một trong những giải pháp để tăng cường quản lý và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là Sở Xây dựng sẽ tâp trung xây dựng cơ sở dữ liệu các dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai để thống kê, dự đoán cung cầu thị trường địa ốc, quản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, cũng như chất lượng sản phẩm đưa vào giao dịch và sử dụng; đồng thời, hướng dẫn UBND các quận huyện tăng cường quản lý nhà nước về hoạt động của các sàn giao dịch BĐS; chủ động kiểm tra, phát hiện, kịp thời xử lý các trường hợp huy động vốn không đúng quy định, để cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS; hướng dẫn, theo dõi, đôn đốc các chủ đầu tư chấp hành nghiêm túc chế độ báo cáo về tình hình đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án.

Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính