(VietNamNet) - Trong khi giá thuê văn phòng tiếp tục đi xuống, thì thị trường mặt bằng bán lẻ lại vừa thiếu vừa đắt.

- Trong khi giá thuê cao ốc văn phòng tiếp tục đi xuống, thậm chí có dấu hiệu chạm đáy vào cuối năm nay, thì thị trường mặt bán lẻ lại vừa thiếu vừa đắt. Theo ghi nhận của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), lượng khách thuê mặt bằng cao ốc văn phòng trong quý 3 đã tăng 12% so với quý trước, trong đó gần 50.000m2 mặt bằng đã được thuê, chủ yếu thuộc các cao ốc hạng A và C. Tuy nhiên, hiện thị trường vẫn còn gần 160.000m2 văn phòng hạng A bị bỏ trống, trong khi hạng B gấp 3 lần và hạng C gấp 6-10 lần. Tỷ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng nằm ở mức 17,5%, chỉ giảm một chút so với mức 18,1% của quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A hiện còn trống lên đến 26,3%. Dự báo của CBRE cho thấy, nguồn cung sẽ tăng khoảng 134% vào cuối năm 2010 thuộc tất cả các hạng văn phòng. Điều này cho thấy, phải 3 – 4 năm nữa cung và cầu ở lĩnh vực mặt bằng văn phòng cho thuê mới có thể gặp nhau. Giảm ít nhất 3% Tình kình kinh tế đang có những dấu hiệu “dễ thở” hơn, khiến các doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư sản xuất, cũng như mở rộng văn phòng. Điều này đã kích thích thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian gần đây. Và đây cũng chính là lý do khiến một số dự án lớn ra đời để đón đầu. Mặc dù giá thuê cao ốc văn phòng được dự báo sẽ giảm ít nhất 3% từ nay đến cuối năm, nhưng một số cao ốc văn phòng hạng A vẫn tự duy trì mức giá chào thuê tại thời điểm này. Thậm chí, một vài cao ốc mới khánh thành còn đẩy giá lên khoảng hơn 1%. Điển hình như cao ốc Kumho Asiana Plaza (Q1, TP.HCM) với diện tích sàn hơn 31.000m2, hoạt động từ tháng 9 vừa qua. Trong khi đa số các cao ốc đều giảm giá hoặc ít nhất cũng giữ giá thuê, thì cao ốc này lại thiết lập một mặt bằng giá mới, lên mức 41,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. “Nền kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ, nhưng không ít doanh nghiệp lớn, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài, vẫn còn lo lắng, khiến họ chưa muốn chuyển đến các cao ốc mới", ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE nhận định. Theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành của CBRE, thị trường đang tiếp tục chứng kiến nhiều thương hiệu quốc tế phải trì hoãn việc thâm nhập và mở rộng thị trường do khan hiếm mặt bằng ở các vị trí đắc địa, phù hợp với hình ảnh của thương hiệu... Đây cũng là nguyên nhân thời gian gần đây, nhiều cao ốc tầm cỡ về cả quy mô lẫn vị trí được mọc lên ở trung tâm TP.HCM. Đáng mặt nhất có thể kể đến Vincom Center Shopping Mall với 57.704m2, dự kiến mở cửa vào đúng ngày 30/4 năm sau. Ngoài việc cạnh tranh bằng sự hiện đại, vị trí đẹp, các cao ốc mới còn tung ra những ưu đãi cho khách hàng của mình nhằm “đánh” vào tâm lý lo lắng về tài chính trong tình hình kinh tế còn khó khăn như hiện nay. Mức giá thuê văn phòng hạng A hiện vào khoảng 40 USD/m2, tuy nhiên mức giá này sẽ được kéo xuống khoảng 5% vào thời điểm cuối năm. Đây là chiến lược giá thuê sát thực tế của các chủ đầu tư cao ốc hạng A nhằm hút khách từ các hàng B và C. Nóng mặt bằng bán lẻ Theo thống kê, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của TP.HCM và Hà Nội tính đến nay khoảng 400.000m2, trong đó TP.HCM chiếm hơn 230.000m2 với 18 trung tâm thương mại (TTTM). Tuy nhiên, con số này chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Dự kiến, năm 2011 có thể là cột mốc về thời điểm bùng nổ về nguồn cung mặt bằng cho thị trường bán lẻ với khoảng 730.000m2 mới được đưa vào khai thác. Năm 2012 sẽ tiếp tục có thêm khoảng 300.000m2 sàn bán lẻ bởi hàng loạt các dự án có phần diện tích làm TTTM khá lớn sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, đó là tương lai, còn hiện tại thì cả TP.HCM và Hà Nội đều khan hiếm mặt bằng chất lượng cao để cho thuê. Cầu lớn hơn cung kéo giá cho thuê ở các trung tâm cũng tăng cao, hiện ở mức từ 50-105 USD/m2 (tùy vào chất lượng và vị trí), tăng khoảng 10USD so với đầu năm 2009. Tỷ lệ diện tích sàn được sử dụng ở các trung tâm mua sắm hiện tại là 90% với những gian hàng bán lẻ lên đến hơn 80%. Những dự án như The Plemington (Q. 11), The Everich (Parkson), Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích hơn 56.000m2, mặc dù đến quý 4 mới được đưa vào hoạt động, nhưng đã được đặt chỗ trước, có nơi đạt 60 – 70%. Theo các nhà kinh doanh siêu thị, diện tích tốt nhất để mở siêu thị khoảng 500 - 1.000m2 và mức giá thuê có lãi khoảng 25 USD/m2. Tuy nhiên, những nơi đáp ứng mong muốn này của nhà đầu tư thì rất khó tìm, khiến nhiều doanh nghiệp tìm về các chợ. Bà Út Bồng, một chủ kinh doanh sỉ mặt hàng đồ nhựa tại chợ Tân Bình (Q. Tân Bình) cho biết, năm trước bà thuê căn hộ 104m2 trước chợ Tân Bình giá 20 triệu đồng/tháng. Vừa qua, cửa hàng của bà kiêm thêm việc phân phối cho một doanh nghiệp nhựa nước ngoài, bà phải mở rộng mặt bằng. Tuy nhiên, khi bà Bồng hỏi thuê căn hộ kế bên với diện tích tương đương, thì chủ nhà ra giá đến gần 40 triệu đồng/tháng. Tương tự, những căn hộ bao quanh chợ An Đông – khu vực cao giá nhất là mặt tiền nằm trên công trường An Đông. Những căn hộ này (10,5 m x 30 m) cách đây 2 năm, giá thuê chỉ khoảng hơn 2.500 USD/căn mỗi tháng, nay đã được nâng lên hơn 4.500USD. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn lưỡng lự không muốn ký hợp đồng dài hạn. Dự báo của CBRE cho thấy, xu hướng trong tương lai, các trung tâm mua sắm sẽ giãn dần ra các khu vực ngoại thành, do đó những khu TTTM mới sẽ ngày càng có quy mô rộng lớn. Như vậy, nếu các ông chủ trung tâm không giữ được giá thì có thể trong một vài năm tới, từ việc thiếu mặt bằng ở khu vực trung tâm như hiện nay sẽ chuyển hướng thành dư thừa. Ca Hảo