Sông Đà 1.01 'săn' đất vàng ra sao?

Tại Eco Green Giáp Nhị, sự yếu kém của Chemco là điều kiện không thể tốt hơn cho Sông Đà 1.01 thao túng giá trị quyền sử dụng đất?

Cú bắt tay trị giá nghìn tỷ đồng

Năm 2015, các thương vụ khét tiếng hàng đầu tại thị trường chung cư thương mại Hà Nội không thể bỏ qua sự hợp tác đầu tư dự án Hà Nội Landmark 51 với tổng đầu tư 988 tỷ đồng. Khi đó, Sông Đà 1.01 bắt tay Tổng Công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) làm đồng chủ đầu tư thực hiện theo hướng: Vinafor đóng góp bằng quyền sử dụng đất (hơn 2.100m2 tại làng Vạn Phúc), Sông Đà 1.01 "lo" tìm nguồn vốn đổ vào dự án.

Tới cuối tháng 6.2015, Sông Đà 1.01 mới chỉ đổ vào dự án khoảng 136 tỷ đồng. Nhưng cần lưu ý, khoản tiền này có nguồn gốc từ Hợp đồng vay dự án số 468/2014/Songda1.01/HĐTD/PVB-40 tháng 8.2014 với hạnh mức tín dụng là 600 tỷ đồng (thời hạn rút vốn là tối đa là 31.7.2017, mục đích vay phục vụ dự án chung cư cao cấp Vinafor). Ngược lại, tài sản đảm bảo cho hợp đồng vay này bao gồm: Quyền sử dụng đất của dự án; tài sản hình thành trong tương lai trên đất là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor, nguồn thu từ dự án...

Gút lại thương vụ, Sông Đà 1.01 đã ra Nghị quyết 04 (ngày 29.12.2015) thông qua phương án ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai – dự án Vinafor với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng. Như vậy, chỉ bằng cú bắt tay "mau mắn" với Vinafor và nhà băng, một Sông Đà 1.01 mờ nhạt trong giới BĐS đã nghiễm nhiên đặt chân vào khu đất hơn 2.000m2 giàu tiềm năng ở cửa ngõ phía Đông Thủ đô dưới hình thức đầu tư dự án chung cư cao cấp.

Đất Hoàng Mai rợp bóng Sông Đà

Sau Hà Nội Landmark 51, Sông Đà 1.01 tiếp tục len lỏi vào các khu đất rộng lớn ở Giáp Nhị và Đại Từ (quận Hoàng Mai).

Ở Giáp Nhị, dự án Eco Green Tower được "lên sóng" dưới pháp nhân chủ đầu tư Sông Đà 1.01-Công ty CP Hóa chất từ giữa năm 2016. Theo đó, các suất căn hộ được rao bán với giá từ 21-23 triệu đồng/m2. Điểm trùng lặp, một lần nữa Sông Đà 1.01 tiếp tục lĩnh trách nhiệm huy động vốn phục vụ dự án.

Đất EcoLake View Đại Từ đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nhà băng, theo cách mà Sông Đà 1.01 đã áp dụng?

Lý do, Công ty CP Hóa Chất (Chemco) – pháp nhân trong liên danh chủ đầu tư, yếu đuối trong hoạt động kinh doanh và chỉ đóng góp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể về tình hình “bết bát” của Chemco: Tháng 4.2015, báo cáo của HĐQT Chemco tại ĐHCĐ thường niên nêu rõ, năm 2014 là một năm “doanh thu tụt sâu” của DN. Các chỉ tiêu cơ bản như tổng doanh thu, trị giá mua, nộp ngân sách, lợi nhuận kinh doanh.. đều không đạt mục tiêu.

Trong đó, “các chương trình đầu tư dài hạn giậm chân tại chỗ, kéo theo các hệ lụy về tiền thuê đất của DN”. Dự án số 1 Giáp Nhị được Chemco mô tả “đối tác đang tích cực xin phép thành phố và cơ quan chức năng, kỳ vọng đến hết quý IV năm 2015 hoàn tất thủ tục đầu tư…” Chemco cũng thừa nhận “vốn và vòng quay vốn” là một trong số các hạn chế tồn tại của năm 2014. Kết thúc năm 2015, lợi nhuận sau thuế của Chemco ở mức âm (-54,219 triệu đồng).

Về dự án EcoGreen Tower, bản báo cáo HĐQT tại ĐHCĐ thường niên 2016 (ngày 12/4) phát đi thông tin khá mơ hồ “Cùng với đối tác tiếp tục thi công các công việc liên quan nhằm đảm bảo công trình số 1 Giáp Nhị được thi công đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi của công ty như hợp đồng đã ký kết”...

Về phần mình, tháng 3.2016, Nghị quyết 01/NQ-HĐQT Sông Đà 1.01 quyết nghị “phê duyệt phương án vay vốn Ngân hàng để thực hiện Dự án Tổ hợp thương mại văn phòng và nhà ở cao tầng Eco-Green Tower tại số 1 Giáp Nhị (quận Hoàng Mai). Đồng thời, duyệt phương án hợp tác vốn với Tổng UDIC để thực hiện dự án (BCTC quý IV thể hiện: UDIC đã góp 25 tỷ đồng vào dự án này).

Cuối cùng, ở dự án EcoLakeView (32 Đại Từ) do liên danh ba nhà Sông Đà 1.01-Vinafor-EcoLand đồng chủ đầu tư. Sơ bộ dự án như sau: Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – EcoLakeView; đầu tư trực tiếp từ nguồn vốn ngoài ngân sách. Quy mô khu đất có tổng diện tích khoảng 38.609m2. Trong đó, gần 11.000m2 đất xây 2 khối nhà cao tầng (32 tầng, 3 tầng hầm), 15.018m2 thực hiện theo dự án riêng (Vinafor quản lý sử dụng theo hiện trạng)...

Đặc biệt, tổng vốn đầu tư của dự án ngót 892,8 tỷ đồng. Trong đó, vốn chủ sở hữu 178,4 tỷ đồng (chiếm 20,01% tổng vốn đầu tư), còn lại là vốn vay của các tổ chức tín dụng, huy động. Nguyên lai khu đất vốn thuộc sử dụng của công ty CP Lâm sản Giáp Bát (chi nhánh của Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam).

Tháng 12.2016, Indovinabank có văn bản gửi Ecoland thể hiện "là ngân hàng duy nhất tài trợ vốn để triển khai dự án EcoLakeView”. Nhà băng này cũng cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án 32 Đại Từ.

Tuy nhiên, trao đổi chiều 20.3, một nhân viên môi giới khẳng định "BIDV đã vào cuộc với mức cho vay mua nhà rất ưu đãi. IVB đứng tên bảo lãnh tiến độ cho người mua. Còn đại diện liên danh chủ đầu tư là Ecoland – ký hợp đồng mua bán với khách hàng".

Vậy, vai trò của Sông Đà 1.01 là gì? Trong khi thông số đầu tư Ecoland đổ vào dự án vẫn mịt mù, khả năng toàn bộ giá trị thương quyền khu đất đã được "âm thầm" làm tài sản đảm bảo cho một hợp đồng tín dụng từ nhà băng có xảy ra? – giống với cách mà Sông Đà 1.01 đã thực hiện ở Hà Nội Landmark 51 năm 2015?