Chừng nửa năm gần đây, giá đất nền ở các quận ven TP.HCM và Khu đô thị Thanh Hà, Hà Nội tăng nhanh chóng. Nhiều người đánh giá đây chỉ là “sốt” đất ảo do một số đối tượng làm giá kiếm lời. Thế nhưng, giá đất lên nhanh theo từng tháng, thậm chí từng tuần, từng ngày, tại một vùng rộng lớn như ở TP.HCM thì phải có nhiều người cùng tham gia đầu cơ… Và đâu đó bài học về vỡ trận giá đất, phá sản vì đất những năn 2009-2011 vẫn còn gần lắm.

'Sot' dat ao, coi chung mat tien that - Anh 1

Đánh giá tình hình cơn sốt giá đất nền tại các quận ven và huyện ngoại thành TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã nhận định, có hiện tượng “sốt giá ảo” trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như: quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ. Đối tượng “sốt giá ảo” bao gồm cả đất nền do hoạt động tách thửa, phân lô hoặc đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành TP.HCM; thậm chí có cả trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.

Khảo sát thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy, trong vòng 1 năm qua, giá đất nền có khu vực tăng đến trên dưới 70%. Ví dụ như đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m 2 ; giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong 4 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m 2 …HoREA cho rằng, có 4 nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt giá đất nền ở các quận ven và huyện ngoại thành này là:

Thứ nhất là do sự phát triển rất mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hệ thống hạ tầng giao thông của thành phố (các tuyến metro, đường cao tốc, đường vành đai, đường kết nối, thông tin về các dự án cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, cầu Phước Khánh...) đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản.

Nguyên nhân thứ hai do một số tập đoàn lớn công bố thông tin đề xuất các dự án rất lớn mà nếu được thực hiện sẽ góp phần làm thay đổi diện mạo TP.HCM, nhất là khu vực các huyện ngoại thành.

Nguyên nhân thứ ba là do quá trình thực hiện Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn thành phố, nhưng đã bị giới đầu nậu lợi dụng để thực hiện tách thửa, phân lô đất nền tràn lan tại một số quận ven và huyện ngoại thành và thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

Nguyên nhân thứ tư là lợi dụng những thông tin trên, cò đất đã tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông của thành phố, dựa vào các thông tin chính thống để tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, tạo sóng để thu lời tối đa.

Tại Hà Nội, trong khi giá nhà chung cư, nhà thổ cư, đất nền phân lô tại đa số các vị trí còn trầm lắng thì giá đất tại Khu đô thị Thanh Hà, quận Hà Đông, Hà Nội cũng tăng chóng mặt. Giá đất không ngừng lên theo từng ngày. Ngay cả khi Sở Xây dựng Hà Nội ban hành thông báo về việc kiểm tra tổng thể công trình xây dựng tại dự án thì giá đất ở đây vẫn không ngừng tăng. Điều bất hợp lý ở đây là trong khi hạ tầng tại Khu đô thị Thanh Hà vẫn còn ngổn ngang, lèo tèo vài hàng cây xanh, nhưng giá đất đã được thổi tăng “dựng đứng”. Khảo sát giá tại khu đô thị, hiện có khu vực tăng giá cao lên tới 50 triệu /m 2 so với giá trên hợp đồng là khoảng 24 triệu/m 2 . Khu vực gần hồ vào hợp đồng giá khoảng 16 triệu/m 2 hiện đang được rao bán với giá 26 - 27 triệu/m 2 …

Đa phần ý kiến đánh giá đều cho rằng, sốt giá đất do bị cò và giới đầu nậu làm giá. Nhưng cò không thể tạo những sóng giá lớn như vậy được mà phải có sự tham gia của đông đảo người dân muốn đầu cơ kiếm lời. Không ít người đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thấy người khác kiếm lời dễ quá thì cũng lao theo. Việc đổ xô mua đi bán lại sẽ tạo nên cơn sốt ảo về đất nền khiến giá bán của phân khúc này dễ bị đẩy lên cao. Chúng ta đã chứng kiến thời mà nhà nhà, người người buôn đất, dẫn đến bong bóng bất động sản. Thực tế, giá đất chỉ tăng đến một mức nào đó. Khi bong bóng giá đất vỡ, những người ôm đất muốn “thoát thân” cũng khó và thiệt hại kinh tế là vô cùng lớn. Điều này cũng dấy lên lo ngại về một kịch bản đất nền bỏ hoang, bao người vỡ nợ đã từng là nỗi ác mộng của giới đầu cơ bất động sản trong giai đoạn từ năm 2009-2011.

Cơn “sốt” ảo đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả để bảo vệ người tiêu dùng, không để xảy ra vỡ bong bóng gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường bất động sản.

MẠNH THẮNG