Sự sụt giảm gần đây của thị trường nhà ở đang khiến các nhà phân tích lo ngại về sự phục hồi tưởng chừng vững chắc chỉ 2 tháng trước đây khi Quỹ dự trữ liên bang sắp kết thúc chương trình dài hạn hỗ trỡ thị trường thế chấp.

Rất nhiều báo cáo gần đây cho thấy cả thị trường nhà ở lẫn hoạt động thế chấp đang đi xuống. Ngay cả khi một vài báo cáo có thể được giảm trừ, sự yếu kém không phải ở sự mong đợi vào sự mở rộng của chính sách thuế với người mua nhà của chính phủ đã làm tăng lượng hàng bán được trong mùa hè và mùa thu trước. Lượng nhà bán được giảm đến mức thấp nhất vào tháng 1 có xuất phát từ tháng 12. Tâm lý của các nhà xây dựng trong tháng 1 đã giảm sút như tháng 6 năm trước và các đăng kí thế chấp cũng đi xuống 3 trong 4 tuần trước. Theo ông Pat Newport, nhà phân tích nhà ở của IHS Global Insight, “Số liệu cho thấy sự giảm sút hơn so với những gì chúng ta dự liệu. Một nền kinh tế tốt hơn là vô cùng cần thiết cho thị trường nhà ở”. Còn ông Micheal Fratantony, phó chủ tịch của nghiên cứu thì quan điểm của Mortage Bankers Association (MBA) vẫn rất thận trọng. “ Tôi nghĩ chúng ta đang nhận được vài tín hiệu sai cuối hè và đầu thu khi gia tăng bởi tác động theo mùa. MBA đang mong đợi sự tăng trương khiêm tôn từng năm ở lượng nhà bán ra khi giá giữ nguyên. Theo Global Ínight thì lượng nhà mới bán ra hay đang bắt đầu xây dựng sẽ có thể còn thấp hơn. Luật thuế cho người mua nhà được áp dụng không phải là cái đầu tiên. Và theo Newport nhu cầu nhà ở mới thấp hơn nhiều so với mong đợi. Khi giá tăng vào năm ngoái là tín hiệu cho thấy luật thuế đạt đươc thành công quan trọng, vài nhà phân tích cho rằng nó sẽ tác động xấu đến việc bán hàng và cản trở hoạt động, điều này dường như đã trở thành sự thật. Trong khi đó tài sản được bán lại tiếp tục thống lĩnh việc bán hàng với hoạt động ít hơn tại thị trường trung gian nơi mọi người giao dịch nhà mới hoặc tốt hơn. Theo ông Richarch Smith, CEO của công ty bất động sản quốc gia Realogy có chi nhánh Coldwell Banker, Century 21 và The Corcoran thì mọi người đang mong đợi giá trị hoạt động và phần lớn nhà được bán ra cho nhà đầu tư và người mua lần đầu. Smith nói chính sách điều hành thế chấp của chính phủ là để tránh sự bán lại. Theo ông thì nó không làm gì ngoài kéo dài sự hồi phục của thị trường nhà và thực sự xấu hơn là tốt. Chương trình hỗ trợ nhà của chính phủ đã kéo theo hơn 118.000 hợp đồng thế chấp kể từ khi bắt đầu vào tháng 4 năm trước. 830,000 người đã có khả năng cho thử nghiệm của chương trình. 4.5 triệu nhà ở được dự đoán được bán lại trong năm nay so với 2.8 triệu vào năm ngoái. Ngược lại lượng nhà bán hiện tại trong 2 năm là khoảng 5.5 triệu. Smith vẫn lạc quan, ít nhất trong nửa đầu của năm ông nhận thấy sự hồi phục và thị trường nhìn chung cần nhất là một chút giúp đỡ từ kinh tế tăng trưởng. Tuy vậy ông không chắc chắn về nửa năm sau. Tất cả quan điểm về chương trình MBS ( Chứng khoán hóa các khoản cầm cố) của Fed Với vài nhà phân tích thì sự không chắc chắn chỉ là điều điên khùng. Sở dĩ như vậy vì một trong số những chương trình thành công nhất của chính phủ-chương trình 1.42 tỷ ÚD của quỹ dự trữ liên bang mua lại thế cầm cố, cổ phiếu, MBS và nợ chính phủ sẽ kết thúc trước 31 tháng 3. Chương trình được bắt đầu cách đây 1 năm đã làm giảm tỉ lệ thế chấp 30 năm từ khoảng 6% xuống 5% và đang trong quá trình thu hẹp khoảng cách giữa đồng tiền 10 năm của bộ tài chính và nợ dài hạn tới mức hấp dẫn hơn. Chương trình đã tạo ra nhiều tính thanh khoản cần thiết trong thị trường cho vay thế chấp bởi vì những công ty tư nhân không cho vay. Như được đề cập trong phát biểu FOMC tháng 1, Fed đang dần dần giảm lượng mua trên để tạo ra “một sự chuyển dịch mềm mại” cho thị trường. Tỉ lệ tăng nhưng bao nhiêu? Sự tăng lên của thị trường có thể lớn dao động từ 0.2% đến 1%. Tuy nhiên mốc 0.5% dường như nhận được nhiều đồng tình hơn. Ở mức tồi tệ nhất, tỉ lệ thế chấp 30 năm sẽ ở mức khoảng 6%, vẫn thấp và do vậy có thể hấp dẫn với người vay. Và theo ông Jed Smith, 1 nhà kinh tế của The National Association of Realtor thì điều này sẽ có tác động tiêu cực nhưng không lớn và sẽ không nhấn chìm sự phục hồi của thị trường nhà ở. Những gì Fed sẽ làm sau khi ngừng mua là sự không chắc chắn khác. Liệu nó có bán lượng lớn vốn đầu tư hay tiếp tục nắm giữ? Fed đợi thời gian dài hay ngắn để bán và sẽ bán từ từ, thường xuyên hay tăng cường hơn? Và liệu nó có báo trước ý định hay không? Theo ông Gayer của Brookings, “Tôi không nghĩ Fed muốn hỗ trợ thị trường nhà mãi. Càng hỗ trợ thì sẽ càng khó khăn cho thị trường tư nhân phục hồi”. Theo ông Brian Bethune, nhà kinh tế Mỹ chính ở HIS Global Insight “Thị trường tài chính vẫn chưa phục hồi và hệ thống ngân hàng vẫn cần sư giúp đỡ. Không có dòng tiền mới. Fed rõ rang đã hết kiên nhẫn để thắt chặt tài chính”. Phương án tương lai Những nhà kinh tế khác nói chủ tịch của Fed Ben Bernanke đã thể hiện mối quan tâm về thị trường nhà ở và ngụ ý sẽ đặt nhiều mối quan tâm về nó trong 2 lần ông xuất hiện trước quốc hội tuần này. Nếu lãi suất quá cao, việcnày sẽ đơn giản như việc trở lại thị trường, Hơn nữa, những người có cùng suy nghĩ với Timothy Geither thư kí bộ tài chính và Bernanke về chương trình MBS nói họ nhận biết rõ về rủi ro đi xuống. Theo một nguồn tin thì Bernanke sẽ chỉ di chuyển lượng tiền này nếu thị trường nhà đất có thể tự đứng vững. Điều này là có thể nhưng có mối lo ngại chính đáng về sự phục hồi của thị trường nhà thậm chí bao gồm cả những người nhìn thấy sự tụt dốc rõ ràng vào năm ngoái. Huệ Đinh