Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị về việc cho phép hạ tiêu chuẩn căn hộ chung cư, nhà ở thương mại tối thiểu từ 45m2 xuống còn 25m2 sàn. Nếu căn hộ “siêu nhỏ” ra đời, TP sẽ đối diện với nguy cơ vỡ quy hoạch đô thị.

Thế giới bước vào kỷ nguyên công nghiệp 4.0, với sự ra đời của các công nghệ như: Intetnet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo, robot cao cấp, công nghệ nano, công nghệ in 3D và kinh tế chia sẻ… đã làm thay đổi cuộc sống của người dân toàn cầu.

Việt Nam cũng hội nhập xu hướng công nghệ 4.0 với thế giới. Nhiều ứng dụng công nghệ được áp dụng vào kinh tế. Trong đó, nổi bất nhất là dịch vụ vận chuyển hành khách, hàng hóa của các hãng taxi, mô tô Uber và Grap. Với ưu thế thuận tiện, nhanh chóng, giá cả hợp lý, phương tiện hiện đại, an toàn, loại hình dịch vụ vận chuyển này nhanh chóng đón nhận sự ủng hộ của nhiều khách hàng.

Than trong voi can ho 'sieu nho' - Anh 1

Căn hộ 25m2 có nguy cơ thành khu ổ chuột trên cao.

Thế là thị trường đã “bùng phát” loại hình taxi, mô tô Uber, Grab với số lượng đầu xe tham gia theo cấp số nhân. Dòng tiền của nền kinh tế thay vì đổ vào khu vực sản xuất kinh doanh, xuất khẩu thì lại đổ vào lĩnh vực “chật hẹp” như dịch vụ vận chuyển hành khách và hàng hóa. Điều này vô hình chung tăng áp lực lên hạ tầng vốn còn yếu kém, ùn tắc tắc giao thông ngày càng nghiêm trọng hơn… Hiện tượng này là một trong những mặt trái của cách mạng công nghiệp 4.0 mà các nhà quản lý đang phải đối mặt, để hướng đến phát triển đô thị bền vững.

Trở lại với kiến nghị của HoREA về việc cho phép hạ tiêu chuẩn căn hộ chung cư, nhà ở thương mại tối thiểu từ 45m2 xuống còn 25m2, UBND TP đánh giá: Hiện nay, tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học của TP rất cao. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ đẩy nhanh hơn nữa quá trình này. Qua đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội của TP sẽ thêm phần quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao.

TP Hồ Chí Minh (nhiệm kỳ 2015 – 2020) đưa ra 7 chương trình đột phá gồm: Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; Cải cách hành chính; Nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng lực cạnh tranh của kinh tế; Giảm ùn tắc giao thông, giảm tai nạn giao thông; Giảm ngập nước, ứng phó với biến đổi khí hậu, nước biển dâng; Giảm ô nhiễm môi trường; Chỉnh trang và phát triển đô thị.

Nội dung 7 chương trình đột phá là một chuỗi hành động, không thể tách rời, nhằm hướng đến mục tiêu phát triển bền vững. Thị trường BĐS chỉ giữ vai trò rất nhỏ trong nhiệm vụ chỉnh trang và phát triển đô thị. Vì thế, TP đã thể hiện quan điểm rõ ràng, nếu chấp thuận sự ra đời của căn “siêu nhỏ” sẽ không có lợi nhiều.

Từ thực tế trên, TP kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện các dự án nhà ở xã hội: Tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội căn cứ theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Đối với các dự án nhà ở thương mại: Trong thời gian chờ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư được ban hành, tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại được áp dụng theo quy định tại Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế…

Nhưng HoREA lại cho rằng, BĐS còn bất cập trong quy định tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (Luật Nhà ở 2005) như: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và không quá 6 tầng.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2005 khi áp dụng vào thực tiễn thì có nhiều điểm không phù hợp, vì đặc thù mỗi địa phương khác nhau. Do vậy, ngày 23/06/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP), tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng.

Ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định: Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Vì thế, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND TP cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bộ Xây dựng sớm ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN... về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” và “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN” để thay thế tiêu chuẩn cũ.

Nhiều chuyên gia BĐS và quy hoạch cho rằng, việc phát triển căn hộ “siêu nhỏ” chỉ giải được bài toán an cư trước mắt nhưng về lâu dài sẽ để lại hậu quả lớn về quy hoạch và kinh tế. Vì, khoảng 20 - 30 năm sau không ai dám chắc Nhà nước không phải bỏ ngân sách ra cải tạo lại, vì hậu quả của lịch sử gây ra. Thêm nữa, nếu chính sách tập trung nâng đỡ BĐS sẽ tạo cơ hội để “dòng tiền” cứ quanh quẩn ở “vùng trũng” này, trong khi lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu và khởi nghiệp luôn “đói vốn”.

Vẫn biết, TP có nhu cầu lớn về chốn an cư của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, người sống độc thân, các cặp vợ chồng trẻ, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn. Nhưng cứ mãi nhân danh “người nghèo” và luôn lấy chuyện an cư thay cho tư duy làm giàu thì bao giờ phong trào quốc gia khởi nghiệp mới xuất phát? Vậy có nên thay đổi tư duy theo hướng làm giàu trước và an cư sau?

Nếu đồng thuận với kiến nghị của HoREA, TP sẽ phải đối mặt với hàng loạt “vấn đề” gây cản trở đến tầm nhìn, chiến lược phát triển đô thị bền vững. Nhiều hệ lụy sẽ phát sinh như: Quá tải về giáo dục, y tế, công tác chống đói nghèo, bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu… Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế được xem là “cơ thể” sống của đô thị. “Cơ thể” sống của TP vốn đã yếu, làm sao có thể chịu thêm gánh nặng chỉ vì lợi ích của ngành BĐS? Cho nên, việc UBND TP thận trọng với căn hộ “siêu nhỏ” là phản ứng cần thiết và không thừa.

Sông Hương