Đồ án quy hoạch chung Hà Nội dù chưa được phê duyệt, tuy nhiên, theo các chuyên gia, định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây có tác động rất lớn lên thực tế thị trường bất động sản Hà Nội.

Việc tính toán lượng vốn có thể huy động sẽ tác động đến bộ mặt của thị trường đất khu vực phía Tây Khu vực phía Tây Hà Nội có nhiều cơ hội cũng như nguồn lực để thực hiện các dự án đầu tư nhằm cân bằng và đảm bảo định hướng Quy hoạch vùng thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 490/QĐ-TTg ngày 5/5/2008. Nhiều dự án cần điều chỉnh Phía Tây cũng là khu vực có các trung tâm lớn như: Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia, Trung tâm hội nghị quốc gia, Trung tâm thể thao quốc gia... là khu vực đặt trụ sở cơ quan mới của một số bộ, ngành, đồng thời là khu vực có các đô thị dịch vụ chất lượng cao. Bên cạnh các đô thị vệ tinh là các thị trấn sinh thái như: Phúc Thọ, Quốc Oai, Chúc Sơn... Hiện nay, UBND thành phố Hà Nội đang chỉ đạo ưu tiên tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch phân khu để có thể triển khai rà soát, khớp nối các dự án và thực hiện dự án đầu tư ngay sau khi Quy hoạch chung của Thủ đô được chính phủ phê duyệt. Theo TS Dương Đức Tuấn - Phó giám đốc Sở quy hoạch - kiến trúc Hà Nội, hiện trong tổng số 744 dự án, đồ án được rà soát, các đồ án, dự án phần lớn nằm trong khu vực phía Tây Hà Nội. Trong đó, có nhiều dự án đã được Thủ tướng cho phép triển khai đợt I (244 đồ án, dự án với quy mô khoảng gần 9.600 ha. Trong đó Hà Đông 82 đồ án dự án với quy mô khoảng 1.235 ha: Từ Liêm 35 đồ án, dự án với quy mô khoảng 2.787 ha; Hoài Đức 27 đồ án, dự án với quy mô khoảng 1.106 ha; Tổng quỹ đất của ba quận huyện này khoảng 5.129 ha, chiếm 53% quỹ đất của 244 đồ án, dự án được phép triển khai đợt I) và đã được Bộ Xây dựng thống nhất cho phép triển khai (khoảng 42 dự án) song cần phù hợp với quy hoạch phân khu; nhiều dự án nằm trong hành lang xanh (Đợt I: 19 dự án với quy mô khoảng 8.700 ha; trong đó có 14 dự án phù hợp quy hoạch cho triển khai tiếp với quy mô khoảng 1.000 ha. Đợt II: 37 dự án với quy mô khoảng 22.100 ha; trong đó có 22 dự án phù hợp với quy mô khoảng 17.800 ha và 15 dự án không phù hợp với quy mô khoảng 4.300 ha); nhiều đồ án, dự án nằm trong vành đai xanh sông Nhuệ (trên 100 đồ án, dự án với quy mô khoảng 3.700 ha) cần phải được nghiên cứu điều chỉnh phù hợp hoặc xem xét chuyển đổi sang khu vực phát triển đô thị khác theo chỉ đạo tại Thông báo số 202/TB-VPCP ngày 19/7/2010 của văn phòng Chính phủ. Vốn từ đất Thực tế, với Hà Nội, chúng ta đã có khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thế phát triển thủ đô. Thậm chí có lần do chuyên gia nước ngoài thực hiện như quy hoạch năm 1980 do chuyên gia Liên Xô lập, và bây giờ là quy hoạch do liên danh Hoa Kỳ - Hàn Quốc thực hiện. Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên Môi trường, “quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầu đủ”. Việc đưa ra quy hoạch có thể rất hay nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, chủ yếu là không được giải quyết vấn đề vốn để triển khai thực hiện. Vì vậy, các giải pháp “giật gấu vá vai” thường xuyên được áp đụng trong thực hiện quy hoạch. Các chuyên gia cho rằng, giải pháp nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn ngân sách nhà nước các cấp, từ nhà đầu tư, từ thị trường vốn, từ tiết kiệm của dân... Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải được giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là một bài toán cần độ ổn định cao. Theo ước tính, cần tới 70 tỷ USD để thực hiện quy hoạch chung thủ đô. Trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn ODA cho đến FDI đều khó có thể huy đông cho công việc này, trong khi đó, ngân sách nhà nước cũng không dư dả. Như vậy năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. Theo ông Võ, điều quan trọng là chúng ta cần tính toán kỹ lượng vốn có thể huy động là bao nhiêu. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía tây. Tuy nhiên, vấn đề này thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng chưa quan tâm đúng mức. Nói cách khác, câu chuyện tài chính bất động sản ở nước ta hiện nay còn rất lỏng lẻo mặc dù đây là bài toán cơ bản để chúng ta thực thi quy hoạch. Ông Võ cho rằng, chuyển vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính) là một giải pháp cốt lõi. Bên cạnh đó, việc Chính phủ vừa ban hành Nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010, tập trung vào giải quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan tới cơ chế giải quyết vốn cho thị trường bất động sản, và nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Nghị định cũng hướng tới việc loại bỏ những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ lướt sóng, tạo mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường. Ngoài cơ chế chuyển đổi quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” trên cơ sở huy động vốn từ người tiêu dùng cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với bên mua. Đây cũng là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Phương Thảo