(baodautu.vn) Tìm cơ chế huy động vốn hiệu quả nhằm chuyển vốn tĩnh từ bất động sản sang vốn động để đầu tư phát triển hạ tầng đô thị.

Phát biểu tại Hội thảo “Phát triển đô thị bền vững” diễn ra mới đây tại TP.HCM, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và Huế cần có cơ chế tìm vốn hiệu quả hơn, nhằm chuyển vốn tĩnh từ bất động sản sang vốn động để đầu tư phát triển, giảm gánh nặng đầu tư xây dựng hạ tầng lên ngân sách nhà nước và vốn ODA. Theo ông Đặng Hùng Võ, một trong những cơ chế đã được áp dụng từ khi có Luật Đất đai 2003 là “đổi đất lấy hạ tầng” dựa trên nguyên tắc đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn ngân sách. Từ đó, sử dụng vốn để đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, cách làm này ngày càng bộc lộ khó khăn, vì hiện quỹ đất trống của Nhà nước còn rất ít và chỉ áp dụng phương thức này khi đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Mặt khác, vấn đề định giá đất đang thiếu cả về khung pháp lý, kỹ thuật lẫn con người. Hiện tại, các địa phương đều áp dụng bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, không định giá theo thị trường, hơn nữa có tỉnh áp giá trước khi có hạ tầng, có tỉnh lại áp giá sau khi có hạ tầng. “Đổi đất lấy hạ tầng có nhiều biến thể như BOT, BTO, PPP…, nhưng ứng với nó vẫn là dạng không đổi: nhà đầu tư bỏ tiền để đầu tư hạ tầng, Nhà nước đổi lại hạ tầng đó bằng diện tích đất ở vị trí mà nhà đầu tư quan tâm. Vì vậy, cần xây dựng khung pháp lý chung cho cơ chế đổi đất lấy hạ tầng trên cơ sở hoàn chỉnh cơ chế định giá đất và định giá hạ tầng”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh và cho rằng, để mở rộng khả năng vốn cho thị trường bất động sản, Chính phủ cần hoàn thiện cơ chế thế chấp bằng bất động sản để vay vốn đầu tư, trong đó có việc thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai. Trở ngại chính hiện nay là các ngân hàng chưa có đủ điều kiện để giải quyết tranh chấp khi người thế chấp không trả được nợ và việc thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài vẫn chưa được cho phép. Dưới góc độ DN kinh doanh hạ tầng, TS. Vương Đức Hoàng Quân, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP.HCM phân tích, hầu hết dự án phát triển hạ tầng cơ sở là những dự án phức tạp, thời gian triển khai và khai thác sử dụng dài, vốn đầu tư lớn. Trong khi đó, khả năng tài chính của UBND các tỉnh, thành phố là nên giới hạn, không thể đáp ứng cho tất cả mọi dự án, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ và phát sinh chi phí do biến động giá nguyên vật liệu. “Để thu hút vốn đầu tư từ khu vực tư nhân, cần thiết phải giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, bao gồm cả rủi ro trong thiết kế, triển khai, vận hành dự án và đảm bảo khả năng sinh lãi hợp lý từ nguồn vốn đầu tư cho các nhà đầu tư. điều này có thể thực hiện được thông qua phương án chứng khoán hóa các dự án hạ tầng”, ông Quân nhấn mạnh. Theo phương án này, UBND sẽ phát hành trái phiếu chuyển đổi cho các nhà đầu tư để thu hút vốn của các nhà đầu tư và dùng số vốn này để triển khai dự án. Khi hoàn tất dự án, UBND sẽ chuyển giao tạm thời cơ sở hạ tầng cho công ty cổ phần (CTCP) được thành lập bởi các nhà đầu tư đã mua trái phiếu chuyển đổi. Các trái phiếu này sẽ được chuyển thành cổ phiếu. Nhà đầu tư hưởng lãi ngay từ khi mua trái phiếu theo lãi suất thỏa thuận với UBND. Sau khi chuyển giao, CTCP sẽ khai thác cơ sở hạ tầng để thu hút vốn đầu tư và thu lãi trong một thời gian nhất định đã thỏa thuận với UBND. Sau thời gian này, CTCP sẽ bàn giao cơ sở hạ tầng lại cho UBND để tiếp tục vận hành và sử dụng. ThS. Đoàn Kim Thành (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM) kiến nghị, nên tìm nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng đô thị từ việc thu phí xây dựng, giao thông và thuế nhà đất. “Phương án này, nếu được thực hiện tại thời điểm và biện pháp thích hợp với mức phí hợp lý, sẽ mang lại nguồn kinh phí đáng kể cho ngân sách Thành phố trong việc đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông, điện nước… tại các đô thị vệ tinh và giảm tình trạng ùn tắc, ô nhiễm môi trường trong nội thành”, ông Thành phân tích.