Thời của các đại đô thị

Tương lai thị trường sẽ được vẽ bởi các đại đô thị

Đại đô thị tạo lập cuộc chơi…

Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2024 diễn ra mới đây, chia sẻ về định hướng phát triển của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thu Hằng - Tổng giám đốc Vinhomes cho biết, 5 năm tới, Vinhomes tiếp tục định hướng vị trí tiên phong dẫn dắt thị trường với vai trò là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam. Theo đó, chủ đầu tư này sẽ tiếp tục phát triển các đại dự án và để chuẩn bị cho định hướng này, Vinhomes đang vừa thiết kế, vừa nghiên cứu thị trường cũng như chuẩn bị các nguồn vốn trung - dài hạn.

Trên thực tế, ở thị trường phía Bắc, Vinhomes là nhà tạo lập tích cực nhất trong việc triển khai các dự án đại đô thị. Chính các siêu dự án với quy mô cả ngàn héc-ta này đã tạo nên diện mạo mới cho các khu vực vùng ven và lân cận Hà Nội, góp phần tạo nguồn cung mới và giải “cơn khát” nhà ở trong các khu đô thị hiện đại, đồng bộ, đa chức năng.

Chẳng hạn, ở cửa ngõ phía Tây là dự án Vinhomes Smart City, ở phía Đông là dự án Vinhomes Riverside hay VinCity (tổ hợp 3 khu đô thị quy mô lớn của Vinhomes tại Gia Lâm, Hà Nội và tỉnh Hưng Yên), đó là chưa kể dự án Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng) hay dự án Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội) đang được triển khai…

Đến nay, không khó để thấy rằng, các dự án siêu đô thị đều được kết nối tốt bởi các tuyến đường vành đai. Đơn cử, với những đại dự án ở các cửa ngõ Thủ đô như Vinhomes Smart City là đại lộ Thăng Long; VinCity là hệ thống hạ tầng giao thông gồm cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì, Quốc lộ 5A, Quốc lộ 5B và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; Thành phố thông minh là trục Đường Võ Nguyên Giáp - Hà Nội (hay còn gọi là đường cao tốc Nhật Tân - Nội Bài)…

Việc bám theo hạ tầng đang mang đến những lợi thế lớn về khả năng kết nối của các dự án bất động sản với các khu vực khác trong thành phố, thậm chí là với các địa phương lân cận.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, hạ tầng đang giữ vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ phát triển các thị trường bất động sản. Đặc biệt, với hạ tầng giao thông, tác động tới các thị trường còn mạnh mẽ hơn, bởi “đường làm đến đâu, thị trường bất động sản sẽ sôi động đến đó” là một thực tế đã được chứng minh.

Theo ông Thịnh, hạ tầng giao thông không chỉ tạo lực đẩy trong ngắn hạn, mà còn cả dài hạn. Với việc đáp ứng tốt các đòi hỏi về kết nối ngoại vi và nội khu, kết nối liên tỉnh và tạo thuận lợi cho người dân, các siêu dự án bất động sản sẽ là lựa chọn được nhiều người ưu tiên bởi tính phức hợp, đa năng… với không gian sống tốt.

… và vai trò giữ nhịp thị trường

Một dự án đô thị thành công phải là dự án đưa được người dân về ở, chứ không chỉ đơn thuần là bán hết hàng, mà để làm được điều này, công tác thiết kế, quy hoạch tiện ích đóng vai trò then chốt.

Sau một thời gian dài miệt mài phát triển các dự án đại đô thị, đến nay, không khó để thấy rằng, các dự án nhóm này đã giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung mới, “cứu rỗi” thị trường trong những giai đoạn “giáp hạt”, thiếu cung trầm trọng vì các dự án nhỏ lẻ bị vướng pháp lý, không có nguồn hàng.

Bà Phạm Thị Thùy Dung - Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing cho hay, trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị, kinh tế và giáo dục. Ở đâu được Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính… thì sẽ kéo theo cư dân về sinh sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội.

Không chỉ tạo nên sức hút riêng, các siêu dự án còn mang tới hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản khu vực, nhất là địa bàn giáp ranh. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, từ quý III/2023, thông tin chuẩn bị thành lập quận, đặc biệt là dự án Thành phố thông minh của Liên doanh Sumitomo - BRG chính thức khởi công… đã khiến thị trường đất nền Đông Anh “nóng bỏng tay”. Theo đó, giá đất nền quanh dự án ghi nhận mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau vài tháng, lượng người quan tâm, tìm mua cũng tăng nhanh.

“Do nguồn cung khan hiếm nên giá đất sẽ chỉ đi ngang chứ không giảm, với các trục đường chính giá còn tăng mạnh hơn. Vì thế, cứ ‘hở’ ra lô đất nào nằm trên các trục đường chính là người dân địa phương sẽ mua ngay. Thậm chí, do sát với dự án Thành phố thông minh, được thừa hưởng nhiều tiện ích nên những thửa đất trong ngõ có diện tích 40-50 m2 đang được săn lùng với giá khoảng 60 triệu đồng/m2”, đại diện một sàn môi giới bất động sản ngay chân cầu Nhật Tân cho hay.

Đến nay, theo ghi nhận từ thị trường, dự án Thành phố thông minh đang rất được mong chờ. Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện liên doanh Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo cho biết, dự án này đã được khởi động vào cuối năm 2023. Hiện tại, các hạng mục của dự án đang được chủ đầu tư triển khai theo kế hoạch đề ra.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, lâu nay, các đại dự án ven đô vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc nuôi dưỡng nguồn cung, sức cầu cho thị trường địa ốc và vai trò này sẽ càng rõ nét hơn khi quỹ đất nội đô trở nên khan hiếm hơn trong tương lai. Tại phía Bắc, nguồn cung căn hộ từ các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh… sẽ giữ vai trò chủ chốt khi được dự báo bổ sung thêm khoảng 104.800 căn hộ trong thời gian tới.

“Trong bối cảnh xin cấp phép dự án mới ngày càng khó khăn, các dự án khu đô thị vùng ven sẽ còn giữ vai trò quan trọng. Thị trường hiện là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính khi phát triển các dự án quy mô lớn, đưa ra sản phẩm đồng bộ, đầy đủ tiện ích và có phân kỳ cụ thể, duy trì việc cung cấp cho thị trường nguồn hàng đều đặn, ổn định. Do đó, các doanh nghiệp nhỏ sẽ phải nương theo các nhà tạo lập thị trường cả về giá bán lẫn thời điểm ra hàng để tối đa hóa hiệu quả”, bà Hằng nói và cho biết thêm, các thị trường vùng ven sẽ mang đến cơ hội tốt cho các chủ đầu tư trong việc phát triển các dự án khu đô thị đủ quy mô, đủ không gian cho các quy hoạch tiện ích, hạ tầng…

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cũng cho hay, xu hướng phát triển dự án nhà ở giai đoạn hiện tại đó là xa hơn, rộng hơn. Theo bà Vân, các dự án cần “đủ xa” để có được lợi thế giá đất đầu vào thấp, chi phí xây dựng rẻ hơn; quy mô dự án cần “đủ rộng” để có thể quy hoạch hạ tầng, tiện ích đồng bộ theo tiêu chí “all in one” (tất cả trong một) nhằm đáp ứng nhu cầu, cũng là xu hướng lựa chọn nhà ở của nhiều người hiện nay.

“Người dân ngày càng ưu tiên các dự án có đủ tiện ích nội khu để sinh sống tiện lợi, từ trường học, bệnh viện… cho đến các dịch vụ tiêu dùng, làm đẹp, ăn uống và giải trí. Do đó, các dự án phải có quỹ đất đủ lớn để bố trí các hạng mục này”, bà Vân nói và cho biết thêm, một dự án đô thị thành công phải là dự án đưa được người dân về ở, chứ không chỉ đơn thuần ở việc bán hết hàng, mà để làm được điều này, công tác thiết kế, quy hoạch tiện ích đóng vai trò then chốt.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, trong xu hướng khu đô thị phức hợp đa tiện ích, căn hộ phải thông minh hơn, gắn nhiều hơn với các yếu tố bền vững như công viên, mảng xanh, không khí trong lành… Khách hàng ngày nay quan tâm nhiều hơn đến chuyện chơi ở đâu, sống thế nào…, do đó dự án phải kết nối được người dân với nhau nhiều hơn, phải hình thành được cộng đồng kết nối trong dự án. Năm năm trước, một dự án thành công là bán nhanh, bán hết, còn hiện nay, tiêu chí là phải có cộng đồng cư dân hạnh phúc với nơi ở của mình. Điều này chỉ có thể làm được khi dự án có quy mô đủ lớn để hiện thực hóa các mục tiêu.

Thành Nguyễn