(DĐDN) - Nếu như trước đây, có tiền có thể giúp DN tạo sự đột phá, bứt lên, vượt xa các đối thủ cạnh tranh trong cùng lĩnh vực và mở rộng ra nhiều thị trường thì nay, có tiền còn đồng nghĩa với việc DN tha hồ lựa chọn các dự án, các DN tốt để “mua đứt bán đoạn” hay góp vốn kinh doanh với giá rẻ…

Trong bài viết này, chúng tôi đề cập đến ba trường hợp trong lĩnh vực bất động sản, đã hoàn tất các thương vụ mua dự án trong thời buổi thị trường địa ốc khó khăn.

Đất Xanh Group: Tích tiền mua dự án

Tích lũy, mua và tăng tốc mở rộng có lẽ là chiến lược đã được CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) hoạch định ngay từ cuối năm 2011, thời điểm mà thị trường không lấy làm bất ngờ khi DN công bố lỗ hơn 17 tỷ đồng trong quý IV. Nhưng có lẽ ngay lúc đó, Đất Xanh đã ấp ủ những đường đi khác: Tái cơ cấu lại các nguồn vốn, bán bớt hoặc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần vốn góp ở một số Cty con, mở rộng cửa đón vốn của nhà đầu tư – cổ đông mới… nhằm tích lũy nguồn lực chờ thời cơ.

Một số các động thái cụ thể của Đất Xanh nhằm tích lũy vốn và thực thi các thương vụ mua dự án diễn ra liên tục trong suốt năm trước cho đến năm nay, là: Năm 2011, chào bán 16 triệu cổ phần, thu về 187 tỉ đồng, trong đó ngoài đầu tư dự án Khu dân cư Dịch vụ Giang Điền theo mục đích phát hành huy động vốn, vẫn “dư dả” 87 tỉ đồng để đầu tư cho năm 2012. Năm 2012, Tập đoàn Việt Phương và ngân hàng Việt Á cùng nhảy vào và trở thành cổ đông lớn của DXG với tỷ lệ sở hữu trên 13%, cùng với đó là sự xuất hiện của một số cổ đông mới trong đợt phát hành riêng lẻ 10 triệu cổ phiếu. Riêng đợt bán vốn này đã giúp DXG thu về khoảng 99,8 tỉ đồng. Tiếp sau, vụ bán cổ phần góp vốn tại Cty con Lý Khoa Nguyên cũng tăng thêm cho DXG trên 47 tỉ đồng… Chưa kể các nguồn thu từ bán sản phẩm tại các dự án – nguồn thu chính của Đất Xanh – để quay vòng tái đầu tư thì riêng những khoản mục kể trên cũng đã giúp DXG có một khoản “ròng” cho việc nhắm mua tài sản của nhà khác.

Một số các dự án mà DXG đã ghi danh với vai trò bên mua trên thị trường trong giai đoạn vừa qua, bao gồm: Majestic (ở Biên Hòa, Đồng Nai), Bella (ở Thành phố Hồ Chí Minh), Gold Hill (ở Trảng Bom, Đồng Nai) và Marina (ở Bình Dương), Thiên Lộc Project (ở Tp HCM). Các dự án này đều được mua lại của các nhà đầu tư trong nước. Trong đó, riêng vụ đầu tư mua 66% cổ phần dự án Thiên Lộc trị giá 300 tỷ đồng, tương đương 14,4 triệu USD để sở hữu toàn bộ phần căn hộ của Block A1 và A1 của dự án này từ tay C.T Group, đã lọt vào top 10 thương vụ M&A lớn nhất trong lĩnh vực BĐS năm 2012.

Theo đánh giá của CTCK Bảo Việt, DXG hiện tại là Cty đang có dòng tiền mạnh, tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản rất thấp chỉ 0,1% và có khả năng tự tài trợ cho các dự án đang thực hiện, tránh được áp lực trả lãi và nợ vay. Đây thực sự là một lợi thế so với các DN đang lâm vào tình cảnh “ăn chưa no, lo chưa tới”.

C.T Group: Mua bán liền tay, chưa cần thu tiền ngay

Theo thống kê của Vina Capital, một thương vụ DN trong nước mua lại tài sản địa ốc của DN ngoại cũng lọt vào top 10 các thương vụ M&A lớn nhất năm 2012, là C.T Group sở hữu Cty TNHH Phát Triển GS Củ Chi (GSCD) thuộc Tập đoàn GS Engineering & Construction Corp (GS E&C) - một tập đoàn lớn của Hàn Quốc - bằng việc mua lại 95% cổ phần trị giá khoảng 24 triệu USD.

Tuy nhiên, nếu như đầu tư G.S Củ Chi là một chiến lược dài hạn của C.T Group với tính toán vừa kinh doanh C.T Sphinx - sân golf Nhân sư, vừa thu lợi từ khu Villas với khoảng 200 căn nhằm tạo điều kiện cho các golfer và gia đình có những ngày nghỉ cuối tuần, thì C.T Group còn có thương vụ đầu tư mua lại Cty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc, chính thức trở thành chủ sở hữu mới của dự án Thiên Lộc (quận Gò Vấp - TPHCM). Dự án Thiên Lộc có tổng diện tích 5.900 m2 với 3 block, mỗi block gồm một tầng hầm và 18 tầng nổi.

Nhưng như đã đề cập ở trên, sau khi C.T Group hoàn tất thương vụ mua Thiên Lộc không lâu, Cty này đã sang nhượng lại tòa bộ block A1, A2 cho DXG. Theo thông tin từ C.T, vụ sang nhượng này được thanh toán theo tiến độ của dự án. Do đó, mặc dù mua bán liền tay song C.T Group sẽ khó thu ngay được 100% tiền mặt theo giá trị thương vụ để sử dụng cho mục đích đầu tư khác.

Tuy vốn điều lệ ban đâùcủa CT Xanh chỉ vỏn vẹn 6 tỉ đồng song để phát triển được dự án trên khu đất này, tổng vốn đầu tư dự kiến là 421 tỉ đồng, trong đó quyền sử dụng đất là 221,14 tỉ đồng và vốn đầu tư xây dựng khoảng 200 tỉ đồng. Được biết SPSC sẽ vay của CT Xanh 221,14 tỉ đồng để thanh toán giá trị quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước và SPSC sẽ hoàn trả khoản vay này bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất cho CT Xanh. Cơ bản đây đúng là một thương vụ M&A mà bên mua có thể giúp bên bán thoát hiểm khỏi khoản nợ tiền sử dụng đất, đồng thời có thể tiếp tục song hành trong chặng đường phát triển dự án trong tương lai.

FLC Group: Bén duyên”M&A

3 DN là những DN chưa thuộc hàng đại gia, nhưng lại có tầm xa và biết chớp thời cơ nhanh - gọn - lẹ.

Theo CTCK Đông Á (DAS), FLC có thể ví như một DN tăng trưởng “thần kỳ” về quy mô vốn và tài sản khi vốn điều lệ tăng gần 43 lần (từ 18 tỉ đồng năm 2008 lên 771,8 tỉ năm 2012, dự kiến sẽ tăng lên 1.544 tỉ đồng trong năm 2013), Tổng tài sản cũng tăng 112 lần (từ mức 19 tỉ đồng năm 2009 lên 2.124 tỉ đồng năm 2012). Cũng theo DAS, quý I/2013, hệ số nợ/ tổng tài sản của FLC là 0,39 lần, hệ số nợ/ vốn chủ sở là 0,65 lần, cho thấy FLC hoạch định chiến lược tài chính theo hướng tập trung vào nguồn vốn tự có và nếu xét theo bảng tổng hợp dòng lưu chuyển tiền tệ của FLC quý I/2013 thì các số liệu đều cho thấy từ khi phát hành thành công nâng vốn điều lệ lên 170 tỉ đồng năm 2010 đến nay, FLC liên tục thực hiện hoạt động đầu tư- thanh lý - mua bán Cty con, Cty liên doanh liên kết, mua lại vốn góp, cổ phần của các đơn vị khác thông qua phát hành cổ phiếu tăng vốn. Như vậy, FLC có thể nói là một cái tên có nhiều “duyên nợ” với các hoạt động M&A.

Hoạt động gần đây nhất, cũng cho thấy lợi thế từ vốn tự có của FLC trên thị trường M&A, là nhận chuyển nhượng 99% phần vốn của Cty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land) - chủ đầu tư dự án Alaska Garden City, tương đương gần 300 tỷ đồng. Theo thông tin từ FLC, vệc mua lại dự án này sẽ tạo ra một lợi thế thương mại lớn cho Tập đoàn FLC. Dự kiến, dự án sẽ khởi công xây dựng vào cuối quý IV năm 2013 và hoàn thành vào năm 2017.

Thời tiền mặt là vua, khiến các DN có tiền sẽ thắng thế trên thị trường M&A, đồng thời minh chứng cho xu thế chọn bán mình để tránh “con đường chết” hoặc giúp “thoát hiểm”, “thoái vốn” của DN, là việc tham gia M&A trước hết sẽ góp phần giải quyết các khó khăn của những DN đang rơi vào thế kẹt. Tất nhiên, chiến thắng của những con “cá mập” bao giờ cũng phải khởi phát trước tiên từ nỗi đau bị nuốt của những con “cá bé”. Nói một cách khác là khó có thể hy vọng cả hai bên cùng Win-Win một cách công bằng trên thị trường M&A BĐS. Âu đó cũng là cái giá phải chấp nhận ở thời điểm khó khăn của kẻ ít tiền!

Lê Mỹ

Email Print

Thiên Lộc, Đất Xanh, Dịch vụ, Thành phố, Phát Triển, Bảo Việt