Tiềm năng của một thị trường mới nổi, sự vận động của thị trường cùng những chính sách của Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục hút dòng vốn đầu tư ngoại. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam đã, đang và sẽ tăng lên, vấn đề quan trọng đặt ra hiện nay là chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Vai trao doi ve thu hut FDI vao linh vuc bat dong san Viet Nam - Anh 1

Trong năm 2016, đã có khoảng 1,3 tỷ USD vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản. Nguồn: Internet.

Sức thu hút FDI sẽ ngày càng mạnh mẽ

Kể từ tháng 12/1987, khi Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật Đầu tư) được ban hành, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã đổ vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) Việt Nam với nhiều dự án quy mô lớn.

Đến cuối năm 2015, nguồn vốn FDI vào BĐS không tính đến BĐS công nghiệp đã đạt trên 50,2 tỷ USD với 426 dự án trên hầu hết các phân khúc của thị trường, như nhà ở, khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, các khu nghỉ dưỡng... Con số này đã đưa BĐS đứng ở vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng 19 lĩnh vực, ngành nghề thu hút FDI (chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo).

Trong năm 2016, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), đã có khoảng 1,3 tỷ USD vốn FDI đổ vào thị trường BĐS. Năm 2016, có nhiều dự án BĐS lớn đón nhận được nguồn vốn nước ngoài như: Dự án Midtowen với tổng vốn đầu tư trên 225,6 triệu USD tại TP. Hồ Chí Minh; Dự án thành phố Amata Long Thành (Đồng Nai) với vốn đăng ký 309,3 triệu USD của nhà đầu tư Thái Lan đầu tư xây dựng khu đô thị mới…

Bên cạnh đó, theo thống kê, trong danh mục gần 80 dự án FDI quy mô vốn trên 500 triệu USD/dự án, đã có đến 28 dự án có vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Điều này cho thấy, lĩnh vực BĐS đã được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.

Nói về lý do BĐS ngày càng thu hút vốn ngoại, một số chuyên gia cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu đa dạng đối với BĐS cho nhiều mục đích khác nhau như: cho thuê lại, thế chấp và thừa kế. Điều luật này áp dụng cho cả cá nhân và tổ chức nước ngoài như: quỹ đầu tư, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS. Đây được xem là động lực phát triển cho lĩnh vực nhà ở.

Cùng với các điều chỉnh về luật, tiềm năng kinh tế của Việt Nam đã được khẳng định lâu dài: Kinh tế Việt Nam đang phục hồi và hội nhập sâu rộng, mà cụ thể là Việt Nam ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư lớn của quốc tế; bối cảnh đô thị hóa đang diễn ra nhanh, tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng đã và đang tạo điều kiện thuận lợi và minh bạch hơn cho đầu tư trực tiếp nước ngoài…; lượng kiều hồi chuyển về Việt Nam sẽ mua được nhiều hàng hóa hơn, qua đó BĐS cũng là một kênh hàng hóa được nhắm tới.

Những yếu tố cơ bản này, cùng với yếu tố chi phí BĐS tương đối thấp và lợi nhuận cho thuê cao hiện là bước chuyển mình của Việt Nam thu hút các nhà đầu tư BĐS quốc tế.

Những vướng mắc, hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài

Trước diễn biến sôi động của thị trường BĐS nói chung và dòng chảy nguồn vốn FDI vào BĐS Việt Nam nói riêng, những năm gần đây, để thu hút các nhà đầu tư ngoại, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều quy định cởi mở so với nhiều nước trong khu vực như tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh BĐS đi đôi với mở rộng quyền sở hữu BĐS cho người nước ngoài và người Việt ở nước ngoài (Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014).

Đặc điểm nổi bật hay ưu thế vượt trội của nhà đầu tư nước ngoài vào kinh doanh BĐS là tính chuyên nghiệp và theo chuẩn mực quốc tế ngay từ khâu thiết kế, lựa chọn vị trí, huy động vốn, triển khai xây dựng đến khai thác và quản lý mỗi dự án BĐS. Tính chuyên nghiệp của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS của Việt Nam sẽ được nâng lên trong quá trình cạnh tranh với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nước ngoài.

Tuy nhiên, việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS cũng cần thận trọng, chủ động lựa chọn dự án bởi trước đây đã từng xảy ra tình trạng dồn dập các dự án FDI đổ vào xây dựng các khu du lịch ven biển, trong đó có khá nhiều dự án “treo” chỉ để giữ đất, chờ lên giá hoặc bán lại kiếm lời.

BĐS là một trong những lĩnh vực được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động này đang bị hạn chế bởi nhiều quy định của pháp luật hiện hành. Nhiều nghiên cứu cho thấy, hiện đang có những hạn chế, vướng mắc đáng chú ý như sau:

Thứ nhất, phạm vi kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài hẹp hơn so với các nhà đầu tư trong nước. Có 2 hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành, đó là: (i) Nhà đầu tư nước ngoài không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó; (ii) Đối với nhà, công trình xây dựng, nhà đầu tư nước ngoài không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những BĐS này để tiến hành cho thuê lại.

Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu. Theo quy định tại điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết hơn một số nội dung về vấn đề này, theo đó: Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau: Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Thứ ba, hạn chế số tiền thu trước khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI cùng với dòng kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị trường BĐS Việt Nam đã, đang và sẽ tăng lên cùng với sự thông thoáng của môi trường đầu tư và sức hấp dẫn của thị trường BĐS, vấn đề quan trọng đặt ra hiện nay là chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới với FDI vào BĐS để nguồn vốn này được đảm bảo thực hiện hiệu quả và bền vững, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.

Tài liệu tham khảo:

1. Vốn ngoại đang dồn vào bất động sản, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/von-ngoai-dang-don-vao-bat-dong-san-3254750.html;

2. Việt Nam - “ngôi sao đang lên” trong lĩnh vực BĐS ở khu vực ASEAN, http://reatimes.vn/viet-nam-ngoi-sao-dang-len-trong-linh-vuc-bds-o-khu-vuc-asean-4159.html;

3. Chuyển động của vốn ngoại vào bất động sản, http://www.thesaigontimes.vn/151934/Chuyen-dong-cua-von-ngoai-vao-bat-dong-san.html

Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 2, số tháng 2/2017