Bán hay cho thuê? Các doanh nghiệp bất động sản ngày càng lắm “chiêu”.

Khách hàng A đã đăng ký đặt mua một lô văn phòng tại tầng 4 của dự án...”. Những thông tin như vậy liên tục được người dẫn chương trình xướng lên bên cạnh các thông tin căn hộ được giao dịch trong buổi mở bán một dự án khu phức hợp tại quận 4, TP.HCM hồi giữa tháng 9 vừa qua.

Giao dịch mua bán căn hộ không có gì lạ. Tuy nhiên, đối với phân khúc văn phòng, việc được chào mua thay vì chào thuê như trước đây dường như đang trở thành một xu hướng mới trên thị trường bất động sản.

Một trong những chủ đầu tư áp dụng cách làm này là Novaland. Hồi cuối năm ngoái, khi mở bán dự án The Prince Residence (quận Phú Nhuận), công ty này đã đưa ra mô hình văn phòng Smart Office với các loại diện tích chỉ từ 15 m2, 17 m2, 20 m2 với mức giá chào bán khoảng 780 triệu đồng/vị trí. Theo thông tin từ Novaland, mô hình văn phòng Smart Office tại dự án The Prince Residence sau khi mở bán đã có tỉ lệ giao dịch thành công trên 80%.

Sự phản hồi khá tốt từ thị trường là lý do để Novaland tiếp tục áp dụng mô hình kinh doanh này cho các dự án khác. Cụ thể là khu văn phòng tại dự án Galaxy 9 (quận 4) đã được phân lô để bán với giá từ 470 triệu đồng/vị trí. Mới đây nhất, Công ty cho biết sẽ mở bán khu văn phòng tại dự án River Gate (quận 4) cũng theo hình thức này.

“Chúng tôi đã có khảo sát và thấy rằng nhu cầu văn phòng có diện tích nhỏ là rất lớn. Ngoài ra, chúng tôi cũng muốn đa dạng hóa cơ hội đầu tư cho khách hàng có nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực văn phòng”, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland, nhận định.

Theo ông Huy, mô hình Smart Office phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như đại diện các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam, công ty từ các tỉnh thành muốn đặt chi nhánh tại TP.HCM, công ty mới thành lập hay các nhóm nghiên cứu... Bởi lẽ, với mô hình này, doanh nghiệp có thể dễ dàng tìm kiếm một văn phòng gần trung tâm thành phố có diện tích nhỏ nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi nơi làm việc, có bảng hiệu công ty đặt tại sảnh, sử dụng địa chỉ văn phòng tại khu vực trung tâm thành phố, thuận tiện cho việc giao dịch.

Mới đây Tập đoàn Novaland còn phát triển sản phẩm office-tel tại một số dự án như Sunrise City - North Towers với giá bán từ 900 triệu đồng/lô. Đây là mô hình văn phòng làm việc kết hợp với nơi nghỉ ngơi qua đêm có diện tích từ 25-50 m2 nhằm mục đích tối ưu hóa công năng và diện tích sử dụng.

Không chỉ Novaland, hồi đầu tháng 6, Tập đoàn SSG cũng đã áp dụng cách chào bán sàn văn phòng với diện tích đa dạng 76 m2, 160 m2, 180 m2 tại dự án SSG Tower, khu phức hợp siêu thị - thương mại - dịch vụ - văn phòng - căn hộ nằm trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh. Trước đó, hình thức kinh doanh này cũng đã được Tập đoàn sử dụng để mở bán khu văn phòng thuộc dự án Saigon Airport Plaza (gần sân bay Tân Sơn Nhất) với cụm khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và căn hộ.

Nhận định về việc bán diện tích văn phòng thay vì cho thuê ngắn hạn, Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam trong một nghiên cứu cho rằng việc bán sàn văn phòng có thể giúp chủ đầu tư nhanh chóng huy động một khoản tiền trả trước, cũng như giúp họ có một tỉ lệ lấp đầy nhất định, một điểm cộng khi chào thuê cho những khách hàng tiềm năng.

Thực ra, việc bán các sàn văn phòng (thực chất là cho thuê trong suốt thời gian hoạt động 50 năm của dự án) đã được một số chủ đầu tư áp dụng, nhưng đây là hình thức bán sỉ thay vì bán lẻ. Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Petroland), chẳng hạn, bán 80% diện tích văn phòng của dự án Petroland Tower (quận 7) cho các công ty như PVEP, PVOil, VinaBenny, PVC-MS và PVC-Metal. Hay như việc Công ty Ben Thanh Land chuyển nhượng nguyên sàn văn phòng tầng 3, tòa nhà Ben Thanh Times Square (quận 1) cho đối tác là một công ty chứng khoán.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân quan tâm đến hình thức đầu tư mua mặt bằng văn phòng trong khu phức hợp bất động sản, nhưng họ không thể tham gia vì các chủ đầu tư khu phức hợp thường không bán mà chỉ cho thuê văn phòng trong một vài năm. Trong một số trường hợp bán sỉ như vừa nêu, đa phần khách hàng là những doanh nghiệp lớn hoặc các nhà đầu tư lớn. Do đó, việc phân lô bán lẻ các diện tích văn phòng như hiện nay sẽ mang lại thêm cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp nhỏ hoặc nhà đầu tư cá nhân.

“Đây có thể được xem là một hướng tiếp cận hoặc tìm kiếm nhà đầu tư tiềm năng trên thị trường ”, bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Nghiên cứu CBRE Việt Nam, nhận định.

Tuy nhiên, theo bà Dung, hình thức kinh doanh này đòi hỏi chủ đầu tư phải rất cẩn trọng trong chiến lược tìm kiếm khách thuê dài hạn. Bởi lẽ, khi nhà đầu tư được phép cho thuê lại, chủ đầu tư có thể sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ chính các khách thuê dài hạn ngay trong dự án của mình.

Trong khi đó, xét ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, một chuyên gia đầu tư bất động sản (không muốn nêu tên) cho rằng nhà đầu tư cần phải xem xét các yếu tố vị trí, dịch vụ đi kèm, thiết kế tòa nhà, chỗ đậu xe của dự án trước khi mua... vì đó sẽ là nhưng yếu tố giúp cho khoản đầu tư gia tăng giá trị trong tương lai. Theo vị này, nhà đầu tư cũng cần lưu ý việc chủ đầu tư bán một phần hay toàn bộ dự án. Nếu chủ đầu tư bán toàn bộ diện tích sàn văn phòng thì rất có thể họ sẽ bê trễ trong việc quản lý sau này.

Đó là chưa nói đến việc nguồn cung văn phòng đang ngày càng tăng, một yếu tố có thể sẽ khiến giá cho thuê văn phòng giảm trong tương lai. Theo nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam, đến cuối năm 2015, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000 m2 sàn văn phòng hạng A và B, một con số không hề nhỏ.