Vì đâu cao ốc có sân đỗ trực thăng ngay cửa ngõ Đông Sài Gòn 3 lần đấu giá thất bại?

Giảm giá khởi điểm liên tục

Ngày 19/09/2017 tới đây Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá TP. Hồ Chí Minh sẽ tổ chức bán đấu giá tài sản bao gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ vốn vay tại địa chỉ số 129 A – 131 – 131 A - 133 – 135 A – 153/33 đường Điện Biên Phủ, P. 15, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh với giá khởi điểm 319,5 tỷ đồng.

Đây là tài sản của Công ty TNHH Việt Thuận Thành thế chấp tại Ngân hàng Agribank – Chi nhánh Sài Gòn.

Theo công bố của Agrigank, lần đấu giá ngày 19/09/2017 cho nhóm tài sản nói trên là lần đấu giá thứ 4.

Điều này đồng nghĩa 3 lần đấu giá tài sản là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ vốn vay tại địa chỉ số 129 A – 131 – 131 A - 133 – 135 A – 153/33 đường Điện Biên Phủ, P. 15, Q. Bình Thạnh, TP. HCM trước đây đã bị thất bại.

Theo dữ liệu của BizLIVE, giá khởi điểm cho lần đấu giá thứ 4 đã giảm 5% so với giá khởi điểm của lần đấu thứ 3 tổ chức vào ngày 30/06/2017. Và giá khởi điểm lần đấu thứ 3 đã giảm 10% so với giá khởi điểm của lần thứ đấu thứ 2 tổ chức vào ngày 25/05/2017.

Nguồn: Số liệu tổng hợp từ bản thông tin đấu giá 

Ngoài ra, nhóm tài sản nói trên đã từng được đưa ra đấu giá trong tháng 4/2016 với giá khởi điểm xấp xĩ 330 tỷ đồng.

Như vậy, so với 3 lần đấu giá trước, giá khởi điểm của lần đấu thứ 4 là thấp nhất. Nhưng, liệu nhóm tài sản sẽ gặp được chủ mới trong lần đấu giá ngày 19/09/2017?

Giá quá cao?

Mới đây, lô đất trên đường Điện Biên Phủ, P.15, Q. Bình Thạnh, cách vị trí nhóm tài sản được đấu giá khoảng 20 căn nhà, có diện tích khoảng 1.132m2, với chiều ngang 13,5m đang được rao bán với giá 135 tỷ đồng, tương đương khoảng 119 triệu đồng/m2.

Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ vốn vay tại địa chỉ số 129 A – 131 – 131 A - 133 – 135 A – 153/33 đường Điện Biên Phủ, P. 15, Q. Bình Thạnh, TP. HCM.

Trước, đây là dự án cao ốc V_Tower, hạng A, có diện tích khu đất 1.106m2 và lợi thế mặt tiền dài hơn 25m, kèm theo 17.786,5m2 diện tích đã xây dựng cho 4 hầm và 23 tầng nổi có chiều cao là 99m, có sân đỗ trực thăng và đài quan sát, đang được chào với giá 320 tỷ đồng, tương đương khoảng 289 triệu đồng/m2, gấp khoảng 1,6 đến 2,4 lần so với giá thị trường đang giao dịch đối với các lô đất cùng khu vực.

Đầu năm 2017, tòa nhà DreamPlex 195 Điện Biên Phủ, P.15, Q. Bình Thạnh đã đi vào hoạt động. Giá cho thuê mặt bằng tại tòa nhà này đang được chào khoảng 16 – 18USD/m2.

Giả sử khi cao ốc V_Tower hoàn thiện và đưa vào khai thác, giá cho thuê khoảng 16USD/m2, mỗi năm V_Tower mang về cho chủ đầu tư khoảng 60 tỷ đồng. Giá thị trường của cao ốc V_Tower (cho tình huống đã đi vào hoạt động) khoảng 1.300 tỷ đồng.

Nhưng “mua vải bán áo”, không phải chủ đầu tư mới nào cũng sẽ phát triển tiếp dự án đang dỡ dang của chủ đầu tư cũ. Tầng hầm và khối cao ốc đã xây của dự án V_Tower sẽ là “quà tặng” cho các nhà đầu tư.

Một số nhà đầu tư chuyên “săn” bất động sản từ phát mãi tài sản thế chấp của các Ngân hàng cho rằng, giá bán bất động sản là mấu chốt quyết định phiên đấu giá kết thúc sớm hay không. Đa phần các ngân hàng đưa ra giá khởi điểm để đấu giá dựa trên nợ gốc và số nợ lãi nhằm thu hồi được tối đa gốc và lãi.

Tuy nhiên, việc định giá theo mục tiêu thu hồi được gốc và lãi dễ đưa tài sản đấu giá vào tình huống giá quá cao qua đó thời gian bán được tài sản sẽ kéo dài; và buộc chủ nợ cùng bên vay nợ phải ngồi lại với nhau để điều chỉnh giá. Ngược lại, nếu định giá bán bất động sản thấp hoặc theo giá đất thị trường, ngân hàng sẽ bị thiệt.

Phải chăng Agribank và Việt Thuận Thành đã đưa ra mức giá khởi điểm quá cao nên dù gần 18 tháng trôi qua kể từ ngày đưa tài sản ra xử lý, vẫn chưa thể tìm được chủ mới?

Giới buôn bất động sản lâu năm ở Sài Gòn cho rằng, bởi các nhà đầu tư đang có nhiều khu đất trên cùng đoạn đường với dự án V_Tower được chào với mức giá mềm hơn và điều thú vị là khu vực này đang có tỷ lệ dự án “trùm mềm” nhiều hơn các khu vực khác. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ rất cân nhắc khi xuống tiền mua lại dự án.

HỒNG QUÂN