Vì sao nhà đầu tư ngoại e dè mua bất động sản 'dính' nợ xấu?

Cao ốc Saigon One Tower, quận 1, TP.HCM (phải) sắp tới sẽ được đấu giá công khai.

Hàng loạt cao ốc “dính” nợ xấu sẽ được thanh lý

Dự kiến từ nay đến cuối năm 2017, công ty Quản lý Tài sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) sẽ xử lý được 23.000-25.000 tỷ đồng nợ xấu, chiếm khoảng 10% tổng số nợ xấu mà VAMC đang nắm giữ là 230.000 tỷ đồng.

Với tỷ lệ khoảng 70% nợ xấu được đảm bảo bằng bất động sản, có đến 161.000 tỷ đồng giá trị bất động sản mà VAMC đang nắm giữ và sẽ được thanh lý trong thời gian tới.

Theo đó, “phát súng” đầu tiên đã được khai hỏa là việc VAMC tiến hành thu giữ và sẽ đem đấu giá công khai dự án cao ốc Saigon One Tower (quận 1, TP.HCM), vì chủ đầu tư không trả được nợ ngân hàng gần 7.000 tỷ đồng (gốc và lãi).

Song song với VAMC, các công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) của các ngân hàng cũng liên tục đăng thông tin rao bán tài sản “dính” nợ xấu. Đơn cử, AMC của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) đem đấu giá lần thứ 4 (ngày 19/9/2017) tòa cao ốc V-Ikor của chủ đầu tư Việt Thuận Thành, giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng. Tuy nhiên, lại một lần nữa cuộc đấu giá bị hủy vì không có nhà đầu tư nào tham gia.

Hay như dự án tại xã Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) dự kiến được xây là Khu Trung tâm thương mại dịch vụ cũng sẽ được Agribank AMC đem đấu giá 15 quyền sử dụng đất liên quan đến dự án này. Tổng giá bán hơn 350 tỷ đồng.

Ngoài các cao ốc “dính” nợ xấu, tới đây sẽ có rất nhiều những bất động sản được thanh lý. Chỉ tính riêng Agribank đã có hàng chục, hàng trăm món nợ xấu cần giải quyết như thế này, chưa kể các ngân hàng khác.

Tại sao nhà đầu tư ngoại e dè?

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tiến quân vào thị trường bất động sản Việt Nam bằng nhiều cách, có thể họ sẽ tham gia bằng việc mua cổ phần của một công ty bất động sản, có thể thông qua mua bán – sáp nhập (M&A)...

Mới đây, một nhà đầu tư đến từ Lucxemburg – EZ Land đã tham gia thị trường bất động sản Việt bằng cách mua lại các dự án đất sạch.

Theo đại diện của EZ Land, đối với các dự án bất động sản dính nợ xấu, chẳng hạn như cao ốc Saigon One Tower (quận 1, TP.HCM), cao ốc V-Ikor (quận Bình Thạnh, TP.HCM) của Việt Thuận Thành… công ty không có ý định M&A.

Theo quan điểm đầu tư của EZ Land, các dự án mà công ty muốn M&A tại Việt Nam phải là những dự án “sạch”, tiếp đến là vị trí, thiết kế. Trong những năm trước khi tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam, EZ Land thấy hàng trăm dự án bất động sản ngưng thi công và chưa thấy dự án nào đủ chất lượng để có thể M&A.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, ngân hàng nào bán tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu là quá dũng cảm, vì điều này liên quan đến lãi dự thu của ngân hàng. Nghị quyết 42 của Quốc Hội về xử lý nợ xấu đã tháo gỡ vấn đề này, cho phép ngân hàng hạch toán dần lãi dự thu đó trong vòng 10 năm để bảng cân đối tài sản không xấu.

Theo Nghị quyết 42, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản thế chấp khoản vay là nợ xấu để phát mãi, nếu chủ tài sản không hợp tác thì tòa án sẽ có biện pháp xử lý đứt đoạn, nhanh. Như thế mới giải quyết rốt ráo đống nợ xấu. Còn trước kia thì ngân hàng không dám đụng vào dù là tài sản của họ.

Hạn chế lớn nhất của Nghị quyết 42 là đối với những gia đình chỉ có 01 căn nhà, nếu làm ăn phá sản, căn nhà đem thế chấp vay vốn bị ngân hàng siết thì họ không có chỗ ở, ngân hàng lại mang tiếng… Nhưng trên thế giới, đã vay thì phải trả nợ, còn việc an sinh xã hội là của Chính phủ. Tại Việt Nam nếu ngân hàng làm thế sẽ bị lên án, tòa không xử được, rất khó để xử lý những ca này để vừa hợp tình vừa hợp lý.

Trước đó, khi Việt Nam tuyên bố mời nhà đầu tư ngoại mua nợ xấu, hàng trăm hồ sơ nợ xấu được đưa cho các nhà đầu tư ngoại nghiên cứu. Khi xem hồ sơ xong không nhà đầu tư ngoại nào quay trở lại hỏi mua nữa.

Một trong những nguyên nhân khiến tài sản bất động sản “dính” nợ xấu khó “giải phóng” là thủ tục sang tên tài sản mất vài năm, tốn kém chi phí. Bên cạnh đó, nhà đầu tư mới nếu muốn chỉnh sửa thiết kế hay công năng của dự án bất động sản rất khó. Ngay như việc tòa nhà 20 tầng xin lên 21 tầng đã khó chưa nói đến 20 tầng giảm còn 19 tầng…

Hay một tài sản là bất động sản "dính" nợ xấu đang thế chấp ngân hàng, nhưng tài sản đó lại đang cho một bên thứ 3 thuê làm bãi giữ xe, thời hạn hợp đồng 2 năm, nếu vì lý do gì đó hợp đồng cho thuê này kéo dài hơn 2 năm thì người muốn mua bất động sản này lâm vào thế khó.

Nhà đầu tư trong nước còn khó xử, nhà đầu tư nước ngoài không biết làm thế nào. Kể cả những dự án bỏ hoang thì chủ đầu tư cũng đang cho thuê làm gì đó, ngân hàng không làm cách nào bán được.

LAN ANH