Năm 2016, bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các địa điểm du lịch đặc thù. Tuy nhiên, đầu tư trong phân khúc này đang gặp những cản trở về luật pháp.

Ngay từ năm 2014, một số nhà đầu tư BĐS Việt Nam đã dự báo được sự phát triển du lịch và quyết định tập trung vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Năm 2015, phân khúc này bắt đầu tăng cung và trở thành một điểm nhấn quan trọng trên bản đồ phát triển BĐS, tập trung chủ yếu vào một số địa điểm chủ yếu về du lịch quốc tế như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Sang 2016, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các địa điểm du lịch đặc thù. Tuy nhiên, đầu tư trong phân khúc này đang gặp những cản trở về luật pháp.

Lực cản cho phát triển phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Phương thức đầu tư "truyền thống" vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư vào một khu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào kinh doanh cho khách du lịch thuê. Phương thức truyền thống này không có gì đặc biệt khi chủ đầu tư dự án có tiền đầu tư và được Nhà nước giao đất để đầu tư.

Theo pháp luật đất đai từ 2004 tới nay, đất đai để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là đất thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng bình thường là 50 năm, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài tới 70 năm. Nói như vậy có nghĩa là chu kỳ đầu tư phi nông nghiệp được pháp luật Việt nam xác định từ 50-70 năm. Hết thời hạn này, nhà đầu tư có thể xin gia hạn thêm vài năm nếu chưa khấu hao hết tài sản đã đầu tư, hoặc gia hạn sang một chu kỳ đầu tư mới. Quy định như vậy là bình thường và phù hợp với phương thức đầu tư dự án.

Vuong mac phap luat cua BDS du lich, nghi duong nhu the nao? - Anh 1

GS.TSKH Đặng Hùng Võ.

Điểm khác biệt đáng kể của phương thức đầu tư "phi truyền thống" là chủ đầu tư thực hiện đầu tư với sự chung vốn của những nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân có thể mua đơn vị BĐS mình quan tâm khi đã hoàn thành hoặc còn đang trên giấy. Phương thức này có hình thức giống như các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Chỉ khác các dự án nhà ở là mục đích sử dụng của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng không phải nhằm đáp ứng cho nhu cầu sử dụng hoàn toàn của chủ sở hữu mà được tiếp tục đưa vào kinh doanh. Đây cũng chính là điểm mạnh hơn của các dự án đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng so với các dự án đầu tư nhà ở. Về nguyên tắc, phần BĐS đáp ứng nhu cầu kinh doanh càng lớn thì thị trường càng phát triển.

Việc chung vốn đầu tư với các nhà đầu tư cá nhân đã tạo nên điểm mạnh của phương thức đầu tư "phi truyền thống" vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, giải quyết rất tốt bài toán tìm vốn đầu tư từ dân. Một điểm mạnh khác của phương thức đầu tư này là cơ chế khai thác chung BĐS giữa chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu BĐS, bảo đảm BĐS luôn được quản lý tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo lợi ích phù hợp cho cả hai bên. Mặt khác, cơ chế khai thác như vậy làm cho cung về BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tăng khá nhanh để đáp ứng cho cầu ngày càng tăng.

Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành đang quy định đất để pháp triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí vẫn là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Quy định của pháp luật như vậy tạo nên lực cản cho phát triển phân khúc này vì các nhà đầu tư cá nhân muốn có các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng lâu dài, tương đương như đất ở. Muốn phát triển phân khúc này, tạo điều kiện hút vốn mạnh hơn thì pháp luật đất đai cần điều chỉnh sao cho tách loại đất sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở.

Vuong mac phap luat cua BDS du lich, nghi duong nhu the nao? - Anh 2

Trên thực tế, khá nhiều chủ đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức giải quyết cũng phải "lách" một chút thông qua cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.

Tất nhiên lo như vậy cũng là bình thường trong cách áp dụng luật pháp, bởi không "lách" vì lợi ích tư nhân mà chỉ "lách" để thị trường phát triển tốt. Hơn nữa, pháp luật đất đai nước ta công nhận loại đất có nguồn gốc đất ở cũng có chế độ sử dụng đất như đất ở, tức là đã nộp tiền sử dụng đất ở thì được thực hiện các quyền như đất ở. Quy định này cũng minh chứng cho việc "lách" nói trên cũng không trái pháp luật. Sự thực, cũng chỉ có vướng víu một chút ở chỗ không thực sự "thực thà" trong áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư dự án du lịch, nghỉ dưỡng chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng lâu dài. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi pháp luật thật nghiêm, không muốn "lách". Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư dự án chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.

Trên thực tế, một số chủ đầu tư dự án vẫn nói mập mờ với các nhà đầu tư cá nhân là đã giải quyết xong, hoặc thực thà hơn là dự án này sẽ chuyển sang sử dụng đất lâu dài. Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như một rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.

Để khắc phục rủi ro này, các nhà đầu tư cá nhân phải thu nhận thông tin chắc chắn về dự án đầu tư và tính pháp lý của đất đai thuộc dự án đầu tư. Dưới góc nhìn của quyền tiếp cận thông tin, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về dự án theo yêu cầu của những cá nhân tham gia hoặc có ý định tham gia vào dự án.

Nhu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là phù hợp

Như trên đã phân tích, để phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển tốt, đáp ứng được nhu cầu phát triển du lịch của đất nước thì chế độ sử dụng đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần được điều chỉnh theo hướng mở rộng thời hạn sử dụng đất tương đương như đất ở. Được như vậy sẽ làm cho sức hút vốn cho phân khúc này tăng rất nhanh và không phải giải quyết các phức tạp kéo theo như trước đây chúng ta đã từng đối mặt với việc cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở trên đất thuê của Nhà nước. Hệ quả để lại khá lớn tại những dự án thí điểm trước đây như Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh hay Ciputra tại Hà Nội.

Nhìn lại Luật Đất đai 2013, Luật này có khá nhiều thành công trong thiết kế lại hệ thống Nhà nước giao đất, cho thuê đất; hệ thống quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp sử dụng đất (tính theo tỷ lệ vốn sở hữu của các doanh nghiệp khác); việc tăng cường các yếu tố quản trị đất đai (gồm công khai - minh bạch thông tin quản lý, sự tham gia của người dân vào quản lý và giám sát, trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý). Bên cạnh đó, Luật này đặt trọng tâm vào thắt chặt quản lý đất đai của Nhà nước mà chưa quan tâm đúng mức tới các chính sách tạo tác động tích cực trong vốn hóa đất đai và phát triển thị trường BĐS.

Ở đây có thể lấy 4 ví dụ để minh chứng.

Thứ nhất, quá trình chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn rơi vào 2 trạng thái cực đoan, hoặc Nhà nước thu hồi đất bắt buộc (là chủ yếu), hoặc một số dự án nhỏ lẻ thì nhà đầu tư phải thỏa thuận với từng người sử dụng đất. Trong khi đó, trên thế giới, người ta sử dụng cơ chế Nhà nước quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn lại thì nhà đầu tư dự án phải thỏa thuận với cộng đồng người có đất bị thu hồi trên nguyên tắc đạt được sự nhất trí của đa số thành viên của cộng đồng.

Thứ 2, Luật Nhà ở mở rộng quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam, trong khi đó Luật Đất đai không động chạm gì đến quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài. Như cũ, Luật Đất đai chỉ quan tâm tới các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư.

Vuong mac phap luat cua BDS du lich, nghi duong nhu the nao? - Anh 3

Thứ ba, Luật Đất đai đưa ra hình thức thu hồi cả đất và tài sản đã đầu tư trên đất của nhà đầu tư khi nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong vòng 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ trong vòng 24 tháng sau khi đã được gia hạn 24 tháng để thực hiện. Cách giải quyết này gây khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư có khó khăn trong thực hiện dự án. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp luôn khẳng định nguyên tắc Nhà nước không tịch thu tài sản của doanh nghiệp bằng quyết định ban hành mà không có bồi thường.

Thứ tư, Luật Đất đai chưa tính tới việc cần phải điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất đối với một số loại đất phục vụ phát triển thị trường BĐS, trong đó đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là một ví dụ. Ngoài ra, còn nhiều loại đất thương mại, dịch vụ khác cần xem xét để điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất sao cho tương đồng với đất ở như BĐS phục vụ bán lẻ, trung tâm thương mại, siêu thị… nhằm hút vốn đầu tư từ dân.

Một số rủi ro khác khi đầu tư vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Ngoài rủi ro về thời hạn sử dụng đất đối với các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã nói trên, việc đầu tư cá nhân vào phân khúc này còn có các rủi ro khác nữa, cụ thể là 2 rủi ro như sau:

Thứ nhất, rủi ro tiếp theo có thể gặp phải là hợp đồng mua BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giữa nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam kết giữa 2 bên, trong đó có các cam kết của nhà đầu tư dự án về cách thức hợp tác khai thác BĐS này và lợi ích từ khai thác. Trước hết, đây cũng là hình thức mua, bán BĐS hình thành trong tương lai, luôn gắn với các rủi ro vốn có khi BĐS chưa hoàn thành. Cộng vào đó là những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình khai thác và thu lợi. Để khắc phục các rủi ro này, hợp đồng giao dịch cần được soạn thảo với tính pháp lý cao; mặt khác cần lựa chọn các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín; đồng thời việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại hay Tòa án cũng là điều cần cân nhắc.

Thứ 2, rủi ro khác có thể gặp phải là đưa tiền đầu tư vào khu vực mà dự án của mình đầu tư lại rơi vào hoàn cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai sẽ rất thấp. Khi đó, nhà đầu tư có cam kết về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tế lợi nhuận mang lại không nhiều. Để khắc phục rủi ro này, các cá nhân đầu tư cũng cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Các nhà đầu tư dự án có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi vào dư cung.

Vuong mac phap luat cua BDS du lich, nghi duong nhu the nao? - Anh 4

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng với hình thức đầu tư "phi truyền thống" vẫn đang và sẽ là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh khả năng phát triển cao của cung, các cá nhân tham gia đầu tư cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong lựa chọn địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án sao cho phù hợp nhất với mình.

Để phát triển hơn nữa du lịch Việt Nam và phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, Luật Đất đai cần được sửa đổi nhằm mở rộng quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giống như chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nói cách khác, chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn chế độ sử dụng đất cho dự án là đất kinh doanh, dịch vụ hay đất ở. Lựa chọn loại đất nào thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đó.

Trên thực tế, năm 2015, các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư theo phương thức "phi truyền thống" bắt đầu phát triển từ 3 địa phương chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các dự án tại 3 địa phương trên đang trong quá trình triển khai, đồng thời nhiều dự án mới đang trong quá trình chuẩn bị tại cùng địa bàn hoặc ở các địa phương khác. Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Ranh với 30 dự án đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi vào triển khai thực hiện. Ngoài ra, các dự án đầu tư vào phân khúc này đang được triển khai ở khá nhiều khu vực có tiềm năng du lịch lớn như Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn,...

GS.TSKH Đặng Hùng Võ