Xác định giá đất vẫn còn là ẩn số!

Việc xác định giá thị trường trong bối cảnh giá đất bị đẩy lên cao như hiện nay là một bài toán khó. Ảnh: Bảo Chương Theo các chuyên gia kinh tế, việc xác định giá thị trường của bất động sản (BĐS) hiện nay là bài toán khó cho tổ chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường. Hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền sử dụng đất còn được tính theo khung giá có sẵn, và các dự án BĐS đem lại siêu lợi nhuận, các doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp bằng mọi giá, vượt xa khung giá và các khoản hỗ trợ theo quy định. Có quan điểm cho rằng, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế, lỗi trước hết là của doanh nghiệp. Khi nâng giá bồi thường vô tội vạ, doanh nghiệp đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, làm phát sinh nạn đầu cơ đất dự án. Các doanh nghiệp cho rằng, với các chi phí được cho là hợp lý, nhưng không hợp lệ khá lớn, nhiều chủ đầu tư bị thiệt hại nếu chỉ khấu trừ các chi phí hợp lệ. Do đó, các doanh nghiệp, căn cứ vào quy định cho phép thỏa thuận giá bồi thường với người dân (theo nghị định 84) kiến nghị phải tính cả khoản bồi thường hợp lệ và hợp lý vào chi phí đầu tư để được khấu trừ. Theo các chuyên gia, giá đất hiện nay đã quá cao so với giá trị thực của nó do các đợt biến động vừa qua đã đẩy giá lên. Giá đất thị trường hình thành từ các yếu tố: chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và lợi nhuận của chủ đầu tư...Tiền sử dụng đất là một loại nghĩa vụ tài chính cấu thành, nên giá đất tính theo sát giá thị trường là chưa hợp lý và sẽ làm giá đất thị trường tăng. Khi giá đất tăng, cơ hội mua nhà ở của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp càng xa vời. Trong khi đó, theo các chuyên gia về thẩm định giá, sự kém minh bạch của thị trường làm cản trở việc thẩm định giá BĐS phát huy đúng vai trò. Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường và các yếu tố như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của BĐS. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Chính sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS luôn trong trạng thái trồi sụt thất thường. Hiện nay, quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong giai đoạn giao dịch. Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào. Luật Kinh doanh BĐS có quy định các giao dịch phải qua sàn giao dịch BĐS nhằm minh bạch thị trường. Song thực tế, có khi sàn đó lại chính là của chủ đầu tư, lúc này “hai anh là một”. Cũng có tình trạng sàn giao dịch và chủ đầu tư không phải là của nhau, nhưng lại “ăn cánh” với nhau. Rồi có sàn lại “đứng vai” là một nhà đầu tư thứ cấp, nghĩa là anh ta mua lại BĐS của chủ đầu tư, rồi bán lại cho người mua trên “chợ” của mình. Họ vừa đứng vai là chủ chợ, vừa là người bán. Thế nên, không ít sàn giao dịch mọc ra chỉ là bình phong cho một nhóm lợi ích. Cách tính thu thuế còn chưa hợp lý “Xác nhận thị trường là thị trường nào, thị trường của nhà đầu tư, hay thị trường đầu vào, nếu theo cách tính hiện nay, đó là thị trường đầu ra; nếu tính thị trường đầu ra, mà lại tính thu thuế theo thị trường đầu vào, thì giá thị trường lại khác, thị trường phải là thị trường đầu vào của doanh nghiệp. Mặt khác, dự án của chúng ta dài ba năm, mà khi thu thuế, chúng ta lại thu ở cuối, đó là vô lý, doanh nghiệp nào dám làm”, giám đốc một công ty bất động sản nhận định. “Xác nhận thị trường là thị trường nào, thị trường của nhà đầu tư, hay thị trường đầu vào, nếu theo cách tính hiện nay, đó là thị trường đầu ra; nếu tính thị trường đầu ra, mà lại tính thu thuế theo thị trường đầu vào, thì giá thị trường lại khác, thị trường phải là thị trường đầu vào của doanh nghiệp. Mặt khác, dự án của chúng ta dài ba năm, mà khi thu thuế, chúng ta lại thu ở cuối, đó là vô lý, doanh nghiệp nào dám làm”, giám đốc một công ty bất động sản nhận định.