3000m2 đất công Khánh Hòa bị biến thành đất tư: Bất thường

Không có quyền phù phép đất công thành đất tư

Trước hết, ông Nhường bày tỏ băn khoăn về thông tin Tổng Công ty Khánh Việt (gọi tắt Khatoco, 100% vốn Nhà nước, thuộc UBND tỉnh Khánh Hòa) được giao khu đất gần 3000m2 đất tại số 25-26 Nguyễn Đình Chiểu (TP Nha Trang) từ năm 2003 để thực hiện dự án chung cư - siêu thị - văn phòng nhưng để hoang hơn 10 năm không triển khai cho thấy việc giao đất cho Khatoco đã không hiệu quả.

Theo ông Nhường, với một diện tích đất lên tới hàng nghìn m2, lại nằm ở vị trí đắc địa tại Nha Trang, việc để đất hoang trong nhiều năm đã gây lãng phí nguồn lực, gây thiệt hại cho ngân sách, đồng thời cũng làm mất đi cơ hội phát triển cho nhiều doanh nghiệp khác. Lẽ ra, trong trường hợp này UBND tỉnh Khánh Hòa cần có đánh giá cụ thể, nếu cần thiết phải thu hồi để thực hiện vào mục đích khác hoặc giao cho đơn vị khác thực hiện để tránh lãng phí.

Khu đất công tại 25 - 26 Nguyễn Đình Chiểu đã bị Khatoco cho biến thành đất tư. Ảnh: TPO

"Tuy nhiên, thay vì thu hồi, UBND tỉnh Khánh Hòa lại tiếp tục có quyết định giao khu đất trên cho Công ty TNHH MTV Đầu tư và kinh doanh bất động sản Khatoco (viết tắt BĐS Khatoco, công ty con của Khatoco) để thực hiện dự án chung cư 25-26 Nguyễn Đình Chiểu. Thời hạn sử dụng đất 50 năm, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Theo thông báo nộp tiền của Cục thuế Khánh Hòa, số tiền sử dụng đất mà Khatoco phải nộp là hơn 38 tỉ đồng. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa lại vận dụng Thông tư 76/2014 ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính, áp dụng đối với khu đất trị giá dưới 20 tỉ đồng để không tổ chức thẩm định giá theo quy định, không tổ chức đấu giá.

Từ kẽ hở trên đã tạo điều kiện cho BĐS Khatoco liên doanh với Công ty TNHH Thương mại - Du lịch Cat Tiger (gọi tắt là Cat Tiger) thành lập Công ty TNHH Cat Tiger Khareal và từng bước tiến hành thâu tóm đất "vàng" theo hình thức liên danh, góp vốn bằng đất.

Bằng hình thức nâng dần vốn chủ sở hữu, Cat Tiger Khareal từng bước được kế thừa toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty TNHH (hai thành viên) Cat Tiger Khareal trước đây. Toàn bộ gần 3.000 m2 khu đất công 25-26 Nguyễn Đình Chiểu đã được chuyển giao cho Cat Tiger", ông Lê Công Nhường phân tích.

Từ hoạt động chuyển nhượng nói trên, vị đại biểu đoàn Bình Định cho rằng cần thiết phải làm rõ cơ sở chuyển nhượng đất của Khatoco cho Cat Tiger theo hình thức thuê lại đến hết thời hạn được giao là 50 năm hay chuyển nhượng theo hình thức đất ở và được sử dụng vĩnh viễn?

"Nếu là chuyển nhượng theo hình thức đất ở và được sử dụng vĩnh viễn là trái nguyên tắc và vi phạm pháp luật. Bởi diện tích đất trên được giao cho Khatoco sử dụng, quản lý theo hình thức cho thuê lại trong thời hạn 50 năm. Khatoco chỉ được sử dụng chứ không được phép bán, chuyển nhượng hay cho thuê lại, hết thời gian thuê đất Khatoco phải hoàn trả lại cho Khánh Hòa. Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng phải thông qua sự chấp thuận từ phía lãnh đạo địa phương, và phải thông qua hình thức đấu thầu, đấu giá lựa chọn công khai. Khatoco không được phép tự ý quyết định.

Trong trường hợp thứ hai, nếu Khatoco cho thuê lại trong thời hạn 50 năm, UBND tỉnh Khánh Hòa sẽ dựa trên điều kiện thực tế nhằm phát huy hiệu quả tốt nhất của nguồn lực từ đất để đưa ra quyết định.

Tức là, có hai khả năng là có thể cho phép Khatoco liên doanh, liên kết để tiếp tục thực hiện dự án hoặc sẽ phải thu hồi để tổ chức đấu thầu, đấu giá lựa chọn công khai.

Việc liên doanh, liên kết sẽ chỉ xác định thời gian cho thuê lại dựa trên hợp đồng thuê đất nhà nước đã giao cho Khatoco và đơn giá thuê lại phải dựa trên cơ chế thị trường.

Như vậy, trong trường hợp Cat Tiger muốn thuê lại khu đất này cũng sẽ phải tham gia đấu thầu, đấu giá và chỉ được sử dụng đất trong khoảng thời gian 33 năm còn lại (thời gian thuê là 50 năm, bắt đầu được giao từ năm 2003), hết thời gian trên Khánh Hòa được quyền thu hồi và sử dụng theo mục đích quy hoạch của địa phương.

Mặt khác, đơn giá cho doanh nghiệp nhà nước thuê đất không thể áp dụng với doanh nghiệp tư nhân. Cat Tiger không thể được thuê lại với đơn giá đất ưu đãi mà doanh nghiệp nhà nước Khatoco đang được hưởng. Việc lợi dụng danh nghĩa liên doanh để hưởng tiền thuê đất của nhà nước giá rẻ cũng lại là nguy cơ thất thoát lớn cho ngân sách, việc này phải ngăn chặn và được thu hồi kịp thời.

Tôi nhấn mạnh, Cat Tiger hay Khatoco không được quyền phù phép biến đất thuê có thời hạn của nhà nước thành đất ở vĩnh viễn hoặc tự ý cho thuê vượt thời gian theo hợp đồng.

Kể cả khi Khatoco đã thực hiện nghĩa vụ nộp đủ số tiền sử dụng đất thì nhà nước sẽ căn cứ trên hợp đồng xác định phần giá trị khấu hao mà đơn vị mới nếu thuê lại phải hoàn trả cho Khatoco chứ Khatoco không có quyền sở hữu vĩnh viễn với khu đất này", ông Nhường phân tích thêm.

3.000m2 đất công Khánh Hòa bị biến thành đất tư?

Không thể chuyển nhượng ngang giá

Một vấn đề khác được ĐBQH Lê Công Nhường đề cập là giá trị chuyển nhượng cổ phần khi Khatoco chuyển nhượng nốt 6% cổ phần còn lại cho Cat Tiger. Cụ thể, khi thực hiện liên doanh, công ty liên doanh này đăng ký vốn điều lệ 48 tỉ đồng, trong đó BĐS Khatoco góp 12 tỉ đồng, còn lại là do Cat Tiger góp vốn.

Tiếp sau đó, với chiêu thức nâng vốn điều lên 180 tỉ đồng và từng bước chuyển nhượng toàn bộ 6% cổ phần (tức 12 tỉ đồng vốn góp bằng quyền sử dụng đất) của Khatoco cho Cat Tiger với giá 25 tỉ đồng để Cat Tiger được thừa hưởng toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp mà Khatoco đang có. Đây cũng là một vấn đề cần được làm rõ.

"Quá trình chuyển nhượng 6% vốn sở hữu nhà nước phải được xin ý kiến của UBND tỉnh. Việc chuyển nhượng cũng phải thực hiện trên nguyên tắc thị trường, ví dụ, 6% đó được xác định tại thời điểm khu đất 3.000m2 được giao từ năm 2003, với số tiền đất Khatoco phải nộp về Cục thuế là hơn 38 tỉ. Tuy nhiên, sau 17 năm, giá trị khu đất đã không còn là 38 tỉ nữa mà đã lên tới hàng trăm tỉ, hàng nghìn tỉ thì 6% này phải được xác định dựa trên giá trị thực tế tại thời điểm hiện tại.

Như vậy, 6% cổ phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất ở thời điểm trước là đúng nhưng ở thời điểm hiện tại thì giá trị đã không còn là 12 tỉ đồng mà phải lớn hơn gấp nhiều lần. Nếu chuyển nhượng, 6% vốn góp này phải được tính toán lại, không thể chuyển ngang giá theo mức giá từ 17 năm trước. Chuyển đổi ngang giá là kẽ hở lớn gây thất thoát cho nhà nước và làm lợi cho nhà đầu tư", ông Nhường nói rõ.

Từ những phân tích nói trên, vị đại biểu cho rằng để tránh thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai của nhà nước, Khánh Hòa cần làm rõ những điểm bất thường trong quá trình liên doanh, chuyển nhượng khu đất trên sang tay tư nhân.

"Tuyệt đối không để đất công bị biến thành đất tư. Trường hợp Cat Tiger muốn thuê lại thì cũng phải xác định lại thời hạn và đơn giá cho thuê dựa trên giá thị trường", vị ĐBQH nhấn mạnh.

Lam Nguyễn