Bán nhà nhưng chưa có giấy phép xây dựng có trở thành 'lợi thế' của Gamuda Land khi hầu tòa?

Kí hợp đồng mua bán 3 năm, khách hàng chỉ nhận về tiền gốc

Theo bản án sơ thẩm số 309/2022/DS-ST ngày 14/11/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” của TAND quận Tân Phú, ông N.L.V – khách hàng mua nhà tại dự án Khu chung cư A5 – Diamond Alnata (thuộc Celadon City - Dự án Khu liên hợp Thể dục thể thao và Dân cư Tân Thắng, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú, TP HCM) đã kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Gamuda Land (Gamuda Land) vì vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.

Cụ thể, sau khi kí hợp đồng mua bán vào tháng 6/2019, ông V. đã thanh toán cho phía Gamuda Land 3 đợt với tổng số tiền là hơn 1,7 tỷ đồng, thời hạn bàn giao căn hộ được cam kết vào ngày 7/8/2021. Đến đợt thanh toán thứ 4, ông V. đã chuẩn bị đầy đủ tài chính nhưng không nhận được thông báo thanh toán từ phía chủ đầu tư. Khách hàng này đã chủ động gửi văn bản đề nghị Gamuda Land phát hành thông báo thanh toán đợt tiếp theo như đã thỏa thuận.

Đến ngày 16/9/2020, Gamuda Land có văn bản phản hồi, với lý do khó khăn về tài chính nên không phát hành thông báo thanh toán tiếp và đề nghị tạm dừng thanh toán cho đến khi hoàn tất thi công tầng 6. Chủ đầu tư này cũng đề nghị thương lượng điều chỉnh thời gian bàn giao nhà và nhận chiết khấu, nhưng không nêu rõ thời gian điều chỉnh.

Dự án Celadon City hiện đang có nhiều vấn đề về pháp lý cũng như tranh chấp với khách hàng.

Do không đồng ý với yêu cầu nói trên, ông V. đã gửi văn bản phản hồi cho Gamuda Land và cho rằng việc khó khăn về tài chính không phải là sự kiện bất khả kháng. Hơn nữa, việc bàn giao nhà chậm sẽ gây ảnh hưởng đến chỗ ở và việc kinh doanh của gia đình ông V.

Ông V. cũng cho biết, đến thời điểm bàn giao nhà như trong hợp đồng, phía Gamuda Land không có phản hồi về việc chậm trễ bàn giao nhà cho khách hàng. Ngày 10/8/2021, căn cứ vào các điều khoản cam kết trong hợp đồng mua bán, ông V. đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường theo đúng điều khoản đã thỏa thuận do phía Gamuda Land chậm bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, đến ngày 9/11/2021, phía Gamuda Land chỉ chuyển trả số tiền gốc đã nhận mà không có khoản phạt vi phạm hợp đồng. Dù khách hàng đã có gửi thư thắc mắc, nhưng phía Gamuda Land lại không có ý kiến hồi đáp.

Tại phiên tòa sơ thẩm, qua diễn biến phiên tòa và nghiên cứu tài liệu vụ án, Hội đồng xét xử (HĐXX) TAND quận Tân Phú cho rằng Gamuda Land đã chậm bàn giao căn hộ cho phía ông V. Đại diện công ty này cho rằng do tình hình dịch bệnh COVID-19 làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công xây dựng. Tuy nhiên thời điểm hạn chế người dân đi lại và hạn chế các hoạt động công cộng chỉ trong khoảng thời gian ngắn của năm 2021.

Trước đó, vào tháng 5/2020, Gamuda Land đã phát hành văn bản xin gia hạn thời gian bàn giao nhà đến tháng 2/2022, điều này chứng minh tiến độ thi công xây dựng công trình của Công ty Gamuda đã chậm trễ so với cam kết trong hợp đồng chứ không phải đến khi dịch bệnh bùng phát.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ, hạn cuối bàn giao căn hộ tháng 8/2021, tính đến thời gian này công trình xây dựng phải hoàn thiện về phần thô. Do đó, khi dịch bệnh bùng phát, thời gian giãn cách xã hội (từ ngày 31/5/2021 đến ngày 30/9/2021), cũng chỉ làm ảnh hưởng đến mức độ hoàn thiện công trình.

Nhiều cư dân kí hợp đồng mua căn hộ tại phân khu Diamond Alnata đã gửi đơn kiện chủ đầu tư để đòi quyền lợi.

Đến phần tuyên xử, TAND quận Tân Phú chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N.L.V, yêu cầu Gamuda Land phải trả cho ông V. hơn 500 triệu đồng tiền phạt vi phạm (30% trên tổng số tiền đã đóng theo điều khoản hợp đồng) và tiền lãi chậm trả tiền gốc.

Tuy nhiên việc tranh chấp giữa ông V. và Gamuda Land chưa dừng ở đó, đầu tháng 1/2023, TAND TP HCM mở phiên toàn xét xử phúc thẩm theo kháng cáo từ phía Gamuda Land. Tại phiên tòa này, đại diện VKSND TP HCM cho rằng, việc Gamuda Land chậm bàn giao căn hộ liên quan đến sự kiện bất khả kháng là dịch bệnh COVID-19.

TAND TP HCM đã chấp nhận một phần kháng cáo của ông V., yêu cầu Gamuda Land thanh toán phần lãi chậm trả tiền gốc là hơn 10 triệu đồng, không chấp nhận mức phạt vi phạm 30% theo điều khoản hợp đồng như tòa sơ thẩm đã tuyên.

Yêu cầu vô hiệu hợp đồng mua bán vì bán nhà không phép?

Qua nội dung những phiên tòa nói trên, một số khách hàng mua nhà tại dự án Celadon City đang tiến hành khởi kiện chủ đầu tư cho rằng, đại diện Gamuda Land đã đưa ra những lý lẽ kì lạ để trốn tránh việc chi trả quyền lợi cho khách hàng. Đó là dựa vào việc dự án này thi công khi chưa có giấy phép xây dựng để yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán, từ đó chỉ phải hoàn trả tiền gốc khách hàng đã đóng.

Cụ thể, tại phiên xét xử sơ thẩm, đại diện Gamuda Land đã yêu cầu HĐXX tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ. Lý do đưa ra là tại thời điểm giao kết hợp đồng, Công ty Gamuda chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng. Do đó, hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên là vô hiệu từ thời điểm giao kết. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Gamuda Land đã trả lại cho ông V. số tiền đã nộp là hơn 1,7 tỷ đồng. Nếu ông V. đồng ý hòa giải, Gamuda Land sẽ hỗ trợ số tiền 400 triệu đồng đồng để các bến chấm dứt tranh chấp. Nếu không đồng ý hòa giải, Công ty Gamuda đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Gamuda Land đề nghi tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán do chưa có giấy phép xây dựng vào thời điểm giao kết hợp đồng.

Về quan điểm này của chủ đầu tư, ông V. cho rằng đã mua căn hộ của Gamuda Land thông qua nhân viên môi giới của công ty và có sự tin tưởng về uy tín của công ty nên không tìm hiểu kỹ về pháp lý. Khi công ty chào bán căn hộ đã cam kết với khách hàng đảm bảo về mặt pháp lý. Việc Công ty Gamuda đưa ra lý do khi giao kết hợp đồng với ông Văn bà Vy chưa có giây phép xây dựng để tuyên vô hiệu là không có cơ sở.

Đến thời điểm Tòa án hòa giải, phía Gamuda Land mới cung cấp cho Tòa án Giấy phép xây dựng được cấp vào tháng 5/2021. Điều này thể hiện ông V. là người mua căn hộ không thể biết lúc Gamuda Land ký hợp đồng với khách khi chưa có giấy phép được xây dựng. Vì vậy đó không phải là lý do để vô hiệu hợp đồng tại thời điểm giao kết. Do đó ông V. không chấp nhận hòa giải.

Theo anh P.Đ.T, một khách hàng mua căn hộ tại Khu chung cư A5, hiện đang chuẩn bị thủ tục khởi kiện Gamuda Land ra tòa cho biết: “Qua tìm hiểu nội dung phiên tòa của ông V., việc chủ đầu tư yêu cầu hủy hợp đồng vì kí khi chưa có giấy phép xây dựng càng làm chúng tôi mất lòng tin và chắc chắn các cuộc thỏa thuận sẽ không đi đến đâu. Vì vậy tôi sẽ chờ đợi phán quyết của tòa trong thời gian sắp tới. Với việc các vi phạm của Gamuda Land đã bị cơ quan chức năng xử lý, thời gian chậm bàn giao cũng được xác định rõ ràng. Việc đòi quyền lợi của tôi cùng một số khách hàng trong những phiên toàn sắp tới chắc chắn sẽ có kết quả rất khác. Không thể nào chúng tôi để họ giữ số tiền lớn của mình trong nhiều năm, để rồi chỉ được nhận lại được đúng số tiền gốc vì sai phạm của chính chủ đầu tư”.

Ngày 13/4, UBND TP HCM đã ra quyết định xử phạt Gamuda Land về vi phạm xảy ra tại dự án khu đô thị Celadon City. Chủ đầu tư này đã vi phạm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5 thuộc dự án này khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo khoản 4, điều 58 nghị định 16 năm 2022 của Chính phủ, UBND TP HCM đã quyết định xử phạt Gamuda Land 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Ngoài ra, công ty này còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định. Thời gian thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục do công ty này tự chi trả.

Gia Nguyên - An Vũ