Bất động sản Hà Nội và nỗi lo quá “nóng”

Tiếp tục khởi sắc Năm 2009, mặc dù trong bối cảnh suy thoái của nền kinh tế thế giới, tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước suy giảm nhưng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường sớm hồi phục và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản có được kết quả như vậy là do bản thân nhu cầu thị trường, đặc biệt là nhà ở và bất động sản thuộc nhóm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội còn rất lớn, là động lực quan trọng trong thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Vốn đầu tư vào thị trường BĐS tiếp tục tăng mạnh, bất chấp tác động của suy thoái kinh tế thế giới. Chính phủ đã kịp thời ban hành các chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Các nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng đầu tư vào thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Số liệu từ Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), có 5.067 căn hộ được chào bán trong quý 1/2010, tương ứng với hơn 1/3 tổng cung mới trong cả năm 2009, kế tiếp số lượng chào bán lớn của quý 4/2009. Căn hộ trung cấp chiếm 91% tổng cung mới; số còn lại thuộc về căn hộ hạng sang và bình dân. Quý 1/2010 cũng chứng kiến đợt chào bán lại của một số dự án hạng sang và cao cấp do đợt chào bán trước trong quý 4/2009 không mấy thành công. Cùng với quá trình Hà Nội mở rộng về phía Tây (khu vực Mỹ Đình), phần lớn dự án chung cư diễn ra tại các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông và Từ Liêm, nơi ít bị hạn chế về độ cao và nguồn cung đất đai cũng dồi dào hơn. 87% dự án chung cư trong quý này được đặt tại các quận huyện phía ngoài thành phố bao gồm Hoài Đức, Thanh Trì và Hà Đông. Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện khiến khu vực phía Tây trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà tiềm năng, do giao thông giữa các địa điểm này với khu vực trung tâm ngày càng thuận tiện và dễ dàng hơn. Điều đó thể hiện ở giá thuê văn phòng khi chủ tòa nhà trên khắp các phân khúc thị trường thường ít điều chỉnh giá thuê nhưng lượng cung văn phòng lớn tiếp tục tạo áp lực giảm giá thuê. Các dự án phía Tây dọc đường Phạm Hùng thành công nhất trong việc thu hút khách thuê, thường là lấy đi khách thuê từ khu vực Trung tâm và cách quận huyện lân cận. Khách thuê chọn lựa khu vực phía Tây do giá thuê thấp, điều khoản hợp đồng linh hoạt, và cơ sở hạ tầng tốt. Cũng theo khảo sát của Công ty Richard Ellis, tại Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ trong Quý 1, khoảng 3.55% so với quý trước, đạt 42.16 USD/m2. Giá thuê tại các tòa nhà hạng B đang đi vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Tỷ lệ trống trong các tòa văn phòng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2%, trong khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng khoảng 3,52% lên mức 21,56%. Đối với thị trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê mới đạt 5.984 m2 trong khi diện tích cho thuê mới đối với văn phòng hạng A đạt 2.027 m2. Những dấu hiệu “nóng” Năm 2010, thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, trong khi đó TPHCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ… Một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai một cách khẩn trương sẽ có tác dụng tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS. Các chuyên gia dự đoán, thị trường bất động sản vẫn phát triển trong thời gian tới. Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được duy trì ở mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010, nhưng với quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không quá 2 con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS năm 2010. Mặt khác, việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11-13%/năm) tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS. Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân cấp thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “bong bóng” BĐS mới. Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số VN-Index vào đầu tháng 3/2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS. Sự trồi sụt không ổn định của thị trường chứng khoán và sự tăng giá chóng mặt của thị trường vàng hướng các nhà đầu tư chuyển sang thị trường ổn định hơn là thị trường BĐS để bảo toàn nguồn vốn. Từ những yếu tố tác động đến thị trường BĐS nêu trên, hầu hết các chuyên gia đều nhận định thị trường BĐS những tháng cuối năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi bởi nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Thị trường BĐS sẽ lan sang nhiều địa phương. Tuy nhiên, tình trạng thị trường BĐS Hà Nội “nóng” lên từng ngày thời gian vừa qua khiến người ta không khỏi lo ngại đến những rủi ro. Không chỉ tập trung ở khu vực phía Tây với những khu đô thị, dự án đã và đang triển khai, mà sự nóng lên của thị trường đã lan rộng sang nhiều khu vực khác như Tây Hồ, Gia Lâm, Đông Anh và trở thành cơn “sốt” mạnh. Thêm vào đó, nhận thấy động lực cũng như nhu cầu của khách hàng, các doanh nghiệp nhà đất đã không ngừng thông tin, đẩy giá, tạo hiện tượng tăng ảo. Người dân không nắm được thông tin đổ xô đi mua lại càng làm giá đất tăng chóng mặt. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư sẽ dễ gặp rủi ro nếu đầu tư vào thị trường này khi có quá nhiều dấu hiệu bất thường. Do đó, rất cần sự vào cuộc của các cơ quan quản lý Nhà nước để ngăn chặn việc những hiện tượng tiêu cực ở các phân khúc thị trường bất động sản thời gian qua./. N.T