Bất động sản văn phòng đột ngột 'giảm tốc'

Báo cáo vừa công bố của JLL Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Nếu Hà Nội có thêm 23.000 m2 sàn hạng A ở khu vực trung tâm, thì diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước.

Cung - cầu đang đảo chiều

Nguồn cung cải thiện trong khi nhu cầu sụt giảm khiến tỷ lệ trống phân khúc văn phòng khu vực trung tâm tại TP.HCM tăng lên 5,6%. Trong khi đó, tại Hà Nội, tỷ lệ trống là 23,2%, tăng 3,9% theo quý.

Chuyên gia của JLL lý giải, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, một số khách hàng thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, nhà phố thương mại, hoặc "dạt" ra vùng ven để giảm chi phí.

Tại TP.HCM, giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm trong quý I/2023 ghi nhận quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm 0,5% so với quý trước. Khu vực ngoài trung tâm, giá thuê được ghi nhận ở mức 27,1 USD/m2/tháng, không có nhiều biến động.

Bất động sản văn phòng cũng đang chững lại bởi áp lực của biến động kinh tế, "túi tiền" của doanh nghiệp bị ảnh hưởng (Ảnh minh họa)

Tương tự, nhu cầu văn phòng hạng A khu trung tâm tại Hà Nội cũng tiếp tục chậm lại trong bối cảnh các doanh nghiệp lo ngại vấn đề kinh tế bất ổn. Điều này được phản ánh thông qua tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý I tại Thủ đô chỉ đạt 3.637 m2, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Sự suy yếu cả về cung và cầu của thị trường văn phòng cho thuê trong quý đầu năm 2023 đang khiến không ít người bất ngờ, bởi phân khúc này đã có một năm 2022 đầy sôi động, cầu vượt cung, tỷ lệ lấp đầy đã về mức trước đại dịch, quyền chủ động thuộc về chủ đầu tư.

Chưa hết, năm 2022 cũng là năm bất động sản văn phòng dẫn sóng đường đua mua bán và sáp nhập (M&A), với hàng loạt thương vụ đình đám. Điển hình như Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm Hà Nội, giá trị 550 triệu USD từ CapitaLand Development.

Hay vụ Viva Land mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One Saigon. Dự án có có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP. HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn 124.100 m2.

Nguy cơ “khủng hoảng thừa”?

Những diễn biến sôi động của năm 2022 tưởng chừng sẽ là bước đệm để phân khúc văn phòng tiếp tục bùng nổ trong năm 2023, tuy nhiên, những khó khăn của các ngành sản xuất kinh doanh, "túi tiền" của người dân bị ảnh hưởng, đã phá hỏng tất cả.

Anh Hoàng Lân, chủ văn phòng môi giới khu vực Cầu Giấy (Hà Nội), cho hay sau đại dịch, văn phòng cho thuê ở trung tâm thành phố gần như được phủ kín. Đơn cử, trên đường Cầu Giấy, các tòa văn phòng hạng A, B được cho thuê với giá dao động từ 260.000 - 350.000 đồng/m2/tháng.

Nguyên nhân là bởi nền kinh tế bắt đầu hồi phục thời hậu giãn cách. Trong đó, các doanh nghiệp “ăn nên làm ra” trong đại dịch đang chớp lấy các đợt ưu đãi về giá, phụ phí, điều kiện thuê từ các tòa văn phòng, cao ốc khu vực trung tâm để chuyển nơi làm việc.

Tuy nhiên, sang năm 2023, các chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm các chính sách ưu đãi, chi phí bắt đầu tăng trở lại, giá không còn “hời” nên khách thuê buộc phải cân nhắc khả năng dạt ra ngoài trung tâm.

Cũng theo anh Lâm, sức cạnh tranh đang ngày càng khốc liệt. Điển hình, tại tòa nhà mới hoàn thành Lancaster Luminaire hiện có lượng giao dịch hạn chế. Thị trường ngoài trung tâm tiếp tục chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thuần âm do sự cạnh tranh mạnh từ các tòa nhà hạng B trong khu vực.

Trong khi đó, theo JLL Việt Nam, tới cuối năm 2023, một dòng cung mới khoảng 64.000 m2 sẽ gia nhập thị trường và dự kiến đẩy tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cầu hồi phục với tốc độ chậm.

Tương tự, tại TP.HCM, sức cạnh tranh cũng được dự báo tăng, bởi trong bối cảnh khả năng hấp thụ giảm thì nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng khoảng 84.000 m2, với 2 dự án The Hallmark và The MEET.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng Savills Việt Nam, cho biết dự kiến đến năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm nhiều dự án hạng A. Không chỉ trung tâm, khu vực ngoài trung tâm cũng sẽ tăng. Riêng tại Thủ Thiêm có thể cung cấp nguồn cung mới khoảng 80.000 m2.

Nhiều người thậm chí đang lo ngại về một cuộc “khủng hoảng” thừa văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, có thể tỷ lệ hấp thụ giảm do nguồn cung mới tăng, song tiềm năng tăng trưởng của phân khúc văn phòng tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao - Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, đánh giá lợi thế về giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực giúp thị trường văn phòng của Việt Nam có tiềm năng rất tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng những tòa nhà chất lượng cao.

Đặc biệt, các kết quả thăm dò chỉ ra “cơn khát” văn phòng ở TP.HCM và Hà Nội có thể kéo dài đến năm 2025. Đây là cơ sở rất tốt để các doanh nghiệp giàu tiềm lực trong và ngoài nước cân nhắc nhảy vào phân khúc này để đón đầu cơ hội, giành lấy thị phần.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, các chủ đầu tư cần cân nhắc đa dạng sản phẩm, thay vì “tất tay” tại khu vực trung tâm thì nên phát triển văn phòng cho thuê ở khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, không nên chạy đua về giá, gây mất sức cạnh tranh, khách “tháo chạy” khỏi vùng lõi quá đắt đỏ.

Hưng Nguyên