Bất động sản vùng ven: Lọc tìm cơ hội, tránh mua hàng lậu, hàng giả

Phân biệt hàng lậu, hàng giả và công thức chọn

Chia sẻ tại talkshow “Sức hút bất động sản vùng ven” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 10/6, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản vùng ven xung quanh các khu đô thị phát triển, các thành phố lớn đang có sức hút lớn cùng sự phát triển của hạ tầng.

Trong những tháng đầu năm của 2022, thị trường Việt Nam tiếp tục có những biến động rất mạnh, các trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Nguồn cung trên toàn thị trường đang có dấu hiệu tiếp tục khan hiếm, ít nguồn hàng, mặc dù các bộ ngành có nhiều động thái ban hành hướng dẫn tháo gỡ nhưng chưa kịp theo thị trường dẫn đến nhiều dự án trên cả nước còn gặp khó khăn. Vì lẽ đó, những dự án có thể ra mắt thị trường ở thời điểm này đều trở thành ngôi sao, hàng hot hút nhà đầu tư. Nhu cầu về đầu tư, mua sắm kinh doanh bất động sản rất cao trên thị trường, dòng vốn trong dân vẫn lớn.

Cũng chính bởi nguồn hàng hiếm và khan nên giá đẩy giá bất động sản tăng lên, có những nơi tốc độ tăng lên gấp đôi đặc biệt là thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM.

“Thị trường khan hàng hiếm nguồn hàng nhưng nhu cầu lại lớn nên người ta phải đi khai thác. Tôi hay nói đùa rằng bất động sản xuất hiện cả hàng lậu và hàng giả. Hàng lậu là đi gom sổ ở các vùng địa phương nông thôn chia tách thành các thửa để bán kiếm lời, câu chuyện này pháp luật không cấm nhưng để lại nhiều hệ lụy và không có lợi cho phát triển kinh tế địa phương. Hàng giả là việc gom đất rừng đất đồi biến thành dự án chia lô tách thửa và không được pháp luật thừa nhận, chia đi bán lại và không mang lại tác động gì cho phát triển kinh tế địa phương chỉ mang lợi ích cho nhóm đầu cơ, trục lợi”, ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản trong khu vực không có sự phát triển kinh tế mà lại tăng giá cao sẽ tạo ra bong bóng nguy hiểm làm cản trở chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, chiến lược của địa phương, nếu không quản lý chặt sẽ tạo ra sự đổ vỡ rất lớn trên thị trường.

Về sản phẩm bất động sản vùng ven, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest phân tích, thị trường bất động sản chia làm 3 loại vùng lõi, vùng đệm và vùng ven. Ông quan niệm, xác định sản phẩm thuộc dòng vùng ven khi có thời gian di chuyển vào khu trung tâm, đại đô thị như Hà Nội, TP.HCM mất 30 phút.

F0 nên hạn chế đầu cơ lướt cọc

Ông Đỗ Quý Duy khuyến nghị với nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi có thể chờ đợi thì đầu tư bất động sản vùng ven và lựa chọn sản phẩm phù hợp còn trong trường hợp tài chính vừa phải, cần dùng đòn bẩy thì nên cân nhắc. Hiện nay nhiều nhà đầu tư F0 lướt cọc, đầu cơ khi thị trường thuận lợi thì có lãi tốt nhưng khi thị trường chậm lại, khách hàng không đến mua nữa thì đóng băng. Với F0 hạn chế đầu cơ, hạn chế lướt cọc, bản chất của bất động sản vẫn là đầu tư trung và dài hạn.

Hiện nay, sự phát triển của hạ tầng và nhu cầu lớn của người dân đã tạo ra sức hút, kích thích sự tăng trưởng mạnh và giá cả sản phẩm vùng ven đều tăng.

Chia sẻ quan điểm lựa chọn sản phẩm vùng ven đầu tư hiệu quả, ông Đỗ Quý Duy cho rằng, ông theo đuổi công thức chợ hàng da. Chợ là những sản phẩm ở thị trường xung quanh các khu có thị trường truyền thống lớn ví dụ như quanh TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Như Tại Long An, hàng chợ là tìm mua những sản phẩm ở huyện, thị trấn sát với TP.HCM, khi hệ thống đường cao tốc kết nối di chuyển thuận tiện đây là khu vực phát triển mạnh mẽ, thời gian di chuyển vào TP.HCM chỉ chừng 30 phút. Đầu tư sản phẩm thị trường chợ cũng phải am hiểu nhu cầu của người dân địa phương.

Theo ông Đỗ Quý Duy, yếu tố chợ quan trọng nhất và tiếp theo là yếu tố hàng- đây là sản phẩm do chủ đầu tư phát triển bao gồm một chuỗi cung ứng phát triển hàng cung ứng hàng ra sao, người dân không tin khi họ chưa nhìn. Yếu tố bán hàng và yếu tố thời điểm rất quan trọng. Thời điểm này là tuyệt vời để có thể ra hàng với xu thế nâng cao giá trị sản phẩm.

“Đầu tư vào vùng ven, tính thanh khoản của các huyện đó không tốt như vùng lõi nhưng giá vốn và tính tăng trưởng tốt”, ông Đỗ Quý Duy nhấn mạnh.

Chia sẻ quan điểm về lựa chọn sản phẩm vùng ven đầu tư an toàn, bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh, Tập đoàn MIK Group cho hay, thời gian vừa qua nhiều người lo ngại lạm phát muốn đổ tiền vào bất động sản nhưng lại không tìm được sản phẩm để mua. Có thể do mục đích đầu tư của họ chưa rõ ràng hoặc chưa tìm hiểu được sản phẩm.

“Quan điểm chúng tôi khi phát triển dự án đã nghĩ ngay tới khách hàng. Cung cấp khách hàng sản phẩm giá trị tốt nhất và khách yên tâm với chủ đầu tư uy tín. Đơn cử như dự tại Đức Hòa- Long An , các sản phẩm sở hữu những yếu tố có vị trí đắc địa, sản phẩm hữu hạn, tạo ra được giá trị. Chúng tôi khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm hiểu sản phẩm có vị trí tốt, có tiềm năng tăng trưởng trên thị trường để tham gia đầu tư”, bà Huệ nói.

Đường tới đâu, bất động sản lên tới đó

Một trong những yếu tố thúc đẩy bất động sản vùng ven gia tăng sức hút trong thời gian trở lại đây là đòn bẩy hạ tầng. Về điều này, ông Trần Văn Đường, Tổng giám đốc Tập đoàn Quốc tế Năm Sao cho hay hạ tầng là yếu tố then chốt, các dự án bất động sản sẽ được lập rất nhiều khi hạ tầng giao thông có kết nối thuận lợi

Theo ông Tổng giám đốc Tập đoàn Quốc tế Năm Sao, khi hạ tầng phát triển thị trường sẽ được tiếp cận ở nhiều hướng khác nhau, khách hàng có nhiều cơ hội hơn, nhu cầu gia tăng và giá trị bất động sản cũng tăng theo. Hiện nay tại vùng lõi TPHCM trong nhiều năm qua không có nhiều sản phẩm do pháp lý khó khăn và giá cả tăng cao vượt khả năng chi trả của nhiều người. Do đó khi hạ tầng kết nối, sẽ kéo người dân ra vùng ven nhiều hơn.

Five Star có dự án quy mô 650 ha ngay cửa ngõ TP.HCM kết nối với miền Tây và khi dự án Bến Lức Long Thành Dầu Giây đi vào hoạt động sẽ tạo ra sự kết nối miền tây với miền Đông, di chuyển thời gian ngắn hơn và có động lực phát triển hơn.

Hạ tầng đi trước, thị trường bất động sản bùng nổ theo sau là một thực tế. Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi chia sẻ với Báo Đầu tư rằng nhu cầu mua nhà của người dân tại TPHCM ở khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh tăng cao khi hạ tầng ở khu vực này phát triển. Các vùng ven đang tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư nhạy bén nắm bắt thì vùng ven là miền đất hứa trong tương lai. Đặc biệt khi các đường cao tốc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận và tuyến đường vành 3 kết nối 3 địa phương được phát triển sẽ tạo ra sự đột phá.

Về tình hình giao dịch ở thị trường vùng ven TP.HCM thời gian qua, ông Trần Thế Anh thông tin việc lướt sóng bỏ cọc diễn ra cục bộ ở một số nơi nhưng không nhiều. Các nhà đầu tư vẫn đang có sự tăng trưởng ở thị trường vùng ven và thanh khoản tốt. Với lợi thế vùng ven, mật độ xây dựng thấp, mảng xanh nhiều đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng và tạo ra sức hút cho thị trường.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS cho hay: “Đường tới đâu, bất động sản lên tới đó. Vành đai 3 với chiều dài hơn 76km đi qua 4 tỉnh TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An tạo hành lang kết nối các kho cảng, cụm cảng biển tiết kiệm chi phí di chuyển và tạo động lực phát triển".

“Tôi có niềm tin vào tiềm năng của thị trường vùng ven khi vùng lõi với các sản phẩm đã vượt qua khả năng của người dân thì việc ra vùng ven sẽ đáp ứng nhu cầu trong 2-3 năm tới. Bên cạnh các sản phẩm cạnh đại đô thị lớn, các sản phẩm khác ở vùng ven sẽ hút khách”, bà Tú nhấn mạnh.

EximRS cũng đang nương theo con sóng hạ tầng để phát triển mạnh mẽ.

Nếu khu vực phía Nam có vành đai 3 đang kỳ vọng sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản thì ở khu vực phía Bắc kế hoạch phát triển đường vành đai 4 là động lực chính. Vành đai 4 kết nối Hà Nội với các tỉnh được đánh giá có đà phát triển tốt nhất của phía Bắc.

Đường vành đai 4 và vành đai 3 sẽ kết nối các vùng tăng trưởng mạnh trở thành một vùng kinh tế cộng hưởng tăng giá trị của nhau. Việc đang đẩy nhanh các kết nối hạ tầng thúc đẩy tăng trưởng thị trường vùng ven.

Các chủ đầu tư cũng đã nhanh chóng tìm kiếm cơ hội ở các thị trường vùng ven nơi có hạ tầng được đẩy mạnh. MIK Home chia sẻ đang có dự án 700 ha tại Bắc Ninh, 200 ha tại Mê Linh, Vĩnh Phúc; Fivestar có dự án tại Long An…

“Hạ tầng giao thông vừa là động lực vừa mang tính cấp thiết thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trong khoảng 15-20 năm khi các hạ tầng lớn Việt Nam đã hình thành, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững”, ông Đỗ Quý Duy chia sẻ.

Các chuyên gia đánh giá hạ tầng là đường băng, dự án là cánh bay, nếu có hạ tầng tốt, sẽ bay lên. Hiện thị trường bất động sản vùng ven sẽ có sức bật tốt cùng sự phát triển của hạ tầng.

Hải Minh