Các chuyên gia hiến kế hóa giải nghịch lý nhà ở

Nhiều năm tiến hành điều tra và khảo sát nhu cầu, thị trường bất động sản tại TP HCM, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam nhận thấy thời điểm hiện tại dù dịch bệnh nhưng giá nhà đất vẫn tăng và chưa thể chững lại.

Ưu tiên phân khúc trung bình

Nguyên nhân là do quỹ đất ở các quận nội thành TP HCM đang cạn dần trong khi giới đầu tư liên tục mua để đầu cơ. Bằng chứng là có những khu đất ở trung tâm TP hiện nay khó có thể định giá, nếu không muốn nói là vô giá. Điều này dẫn tới các dự án chung cư dần đi xa trung tâm. Ban đầu, giá cũng "dễ thở" nhưng sau đó giới đầu cơ bắt đầu vào cuộc, thế là giá nhà đất vùng ven bắt đầu nóng lên. Kết quả ghi nhận 90% lượng người mua đất nền, 50% người mua căn hộ ở quận, huyện xa trung tâm là để "lướt sóng" sinh lời. "Căn hộ giá trung bình xa trung tâm đã hiếm, gặp thêm cảnh đầu cơ thì người thu nhập trung bình sẽ mãi ở nhà thuê" - ông Nguyễn Hoàng bình luận.

Theo ông Nguyễn Hoàng, để hóa giải vấn đề trên, ngoài việc tập trung xây nhà ở xã hội, ký túc xá công nhân thì TP cần khuyến khích, ưu tiên, ưu đãi cho các dự án căn hộ có mức giá trung bình tầm 18 - 20 triệu đồng/m2 ở các quận vùng ven. "Khi tập trung vào phân khúc này, sản phẩm căn hộ giá trung bình sẽ nhiều và hiển nhiên tình trạng đầu cơ theo đó sẽ giảm" - ông Nguyễn Hoàng phân tích.

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP HCM đưa vào sử dụng 2011, diện tích 30,9 ha, gồm 529 nền đất và chung cư với 1.939 căn hộ nhưng nay rất ít người vào ở, gây lãng phí Ảnh: LÊ PHONG

Đồng tình, ThS Trần Quang Chung, ĐH Kinh tế TP HCM, chia sẻ thêm hằng năm, TP đón nhận lượng lớn người trẻ lập nghiệp và mức thu nhập không cao. Vì vậy, nhu cầu mua căn hộ mức giá trung bình là rất lớn. "Quan sát 3 năm trở lại đây, các căn hộ cao cấp được chào bán rất nhiều và chỉ rơi vào những người thu nhập cao mua để làm tài sản hoặc đầu tư. Từ đó, xảy ra tình trạng các căn hộ vắng bóng người như Báo Người Lao Động đã phản ánh" - ông Trần Quang Chung nói. Ông cho rằng việc Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ làm nhà 20 triệu đồng/m2 là một giải pháp tích cực. "Bởi khi chặn được tay đầu cơ, tôi tin chắc các dự án nhà ở giá 20 triệu đồng/m2 sẽ đông kín người ở. Đơn cử, một căn hộ 45 m2 với giá bán 20 triệu đồng/m2 thì chỉ cần có trong tay 400 triệu đồng và có thể vay ngân hàng số còn lại, mỗi tháng trả lãi và gốc từ 4-5 triệu đồng là hoàn toàn có thể chấp nhận được" - ThS Trần Quang Chung phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cũng tin rằng nhà thương mại giá 20 triệu đồng/m2 sẽ thu hút nhiều người và đáp ứng đúng với thu nhập thực tế. "Ở đây tôi có thể gợi ý tận dụng một phần quỹ đất làm nhà ở xã hội cho công nhân thuộc Khu Công nghệ cao - quận 9 hoặc khu ĐHQG TP HCM triển khai thí điểm. Từ đó, phát triển các khu đất thuộc nông trường, vùng ven để hình thành cụm nhà giá rẻ cho TP đáp ứng nhu cầu của đông đảo tầng lớp nhân dân" - ông Châu hiến kế.

Vận dụng tối đa "bài học Singapore"

KTS Trần Vĩnh Nam (hiện làm việc tại Singapore) cho biết quốc gia ông sinh sống có diện tích chỉ bằng huyện đảo Cần Giờ (TP HCM). Nơi đây từng xảy ra khủng hoảng bất động sản khi giá nhà ở tăng cao với vị trí đứng đầu thế giới. Trong đó, đáng nói nhất là giai đoạn năm 2010-2013, giá nhà ở Singapore tăng 60%/năm. Tình trạng trên đã kéo theo nhà và căn hộ rơi vào nhóm người thu nhập cao khiến quốc gia này xảy ra tình trạng nơi chật cứng người, nơi không ai ở.

Trước nghịch lý này, Chính phủ Singapore đã đưa ra hàng loạt chính sách để kiềm chế giá nhà để giá lao về đúng với nhu cầu thực tế. Cụ thể, quốc gia này đã thành lập quỹ nhà trung ương. Người dân muốn mua nhà sẽ trích ra một phần tiền lương theo mức cụ thể thì sẽ được hỗ trợ mua để không phải bị thổi giá. "Đặc biệt, với những ai đầu tư mua thêm nhà sẽ bị đánh thuế bất động sản khá cao và tăng lũy tiến theo số căn nhà, căn hộ mua thêm. Kế đến, ai mua nhà và bán trong vòng 1 năm cũng phải đóng thuế khá cao, thuế giảm dần và về 0% sau 4 năm sở hữu nhà. Mức tiền cho vay mua nhà đối với lần 2, lần 3 cũng giảm đi hạn mức để tránh tình trạng người lao động mua nhà hòng bán kiếm lời, làm thị trường biến động" - ông Nam dẫn chứng.

KTS Trần Vĩnh Nam cho rằng thực tế ở Việt Nam, Bộ Tài chính đã từng đề xuất đánh thuế nhà thứ 2 nhưng việc này sẽ khó ngăn làn sóng đầu cơ nếu tình trạng mua bán nhà vẫn giao dịch qua "3 hợp đồng" nhằm mục đích trốn thuế của nhiều người như hiện nay. Do đó, TP HCM nói riêng, Việt Nam nói chung muốn được như Singapore thì phải có hàng loạt biện pháp cũng như chế tài nghiêm ngặt đối với các giao dịch bất động sản.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, ngoài giải pháp trên, các bộ - ngành cần triển khai các chương trình nhà ở dài hạn có yếu tố xem xét ngắn hạn. Góc độ chủ đầu tư cần tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng tiếp cận sản phẩm đúng với nhu cầu thật.

Chú trọng tái định cư tại chỗ

Theo PGS-TS Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP, ngoài việc tạo điều kiện cho người trẻ chọn TP là nơi lập nghiệp tiếp cận được các căn hộ ở phân khúc trung bình, chính quyền TP HCM khi chỉnh trang đô thị cần đặc biệt quan tâm đến việc tái định cư (TĐC) tại chỗ khi tiến hành giải tỏa các khu dân cư chật hẹp. Bởi thực tế đã xảy ra tình trạng nhiều chung cư TĐC có vị trí đắc địa nhưng người dân không mấy mặn mà. "Lý do là vì phần lớn bà con ở những khu dân cư bị giải tỏa là lao động tự do, gắn chặt với nơi sinh sống. Do đó, khi tiến hành giải tỏa nhất thiết phải ưu tiên TĐC tại chỗ để bà con tiện bề mưu sinh" - PGS-TS Nguyễn Văn Hiệp, nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, bài học có thể thấy rõ nhất là việc hàng trăm hộ dân ở rạch Ụ Cây (quận 8) khi được TĐC ở chung cư Tân Mỹ (quận 7) - một chung cư có vị trí "ngon" nhưng lại không thích. Hệ lụy là đã có những hộ chọn giải pháp bán suất TĐC hay bán căn hộ TĐC để quay về nơi cũ, thuê những căn phòng chật hẹp để kiếm sống.

Cùng chung quan điểm, KTS Trần Vĩnh Nam cho rằng nếu cư dân chuyên nghề buôn gánh bán bưng hay làm thuê thời vụ thì họ không thể rời xa nơi đã gắn bó. Do đó, khi muốn TĐC cho một dự án giải tỏa, chỉnh trang đô thị thì phải khảo sát thật kỹ nhu cầu của bà con. Từ đó, chọn nơi TĐC phù hợp với công việc, sinh hoạt của các hộ dân. "Ngoài chung cư Tân Mỹ, khu TĐC Bình Khánh (quận 2) xây xong không người vào ở, gây lãng phí nhà ở, ắt hẳn sẽ là bài học cần phải nghiêm túc nhìn nhận" - KTS Trần Vĩnh Nam nói.

Sở Xây dựng TP HCM thừa nhận giai đoạn tới, vấn đề giải quyết nhu cầu TĐC, nhà ở xã hội đang là thách thức lớn, bởi các dự án chỉnh trang đô thị, giải tỏa nhà ven kênh rạch, đường sắt đô thị đang triển khai với quy mô lớn. Theo đó, giải pháp sở này đưa ra là sử dụng không gian vùng hiệu quả bằng các kết nối và thu hút các nguồn lực từ tỉnh Bình Dương, Đồng Nai để giảm bớt áp lực hạ tầng, nhà ở.

Sở Xây dựng TP HCM cho biết 4 năm qua, TP đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 17.944 căn hộ nhà ở xã hội. Riêng cuối năm 2020, hàng loạt dự án nhà ở xã hội sẽ ra mắt, cung cấp hơn 4.700 căn hộ giá rẻ.

Giải quyết cả bài toán mưu sinh

Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết hiện nay, đối với các công trình nhà ở đạt dưới chuẩn cho phép (15 m2) sẽ không được phép cấp giấy phép xây dựng, nếu muốn chỉ được phép sửa chữa dựa trên hiện trạng có sẵn. "Một số khu dân cư nằm tại quận 1 tồn tại những căn nhà siêu nhỏ đều nằm trong kế hoạch giải tỏa để chỉnh trang đô thị" - ông Lê Hòa Bình thông tin.

Trong khi đó, đại diện Phòng Quản lý Đô thị quận 1 (TP HCM) cho hay khu Mả Lạng rộng hơn 3 ha đang được nhà đầu tư làm việc với từng hộ dân nhằm mục đích thỏa thuận giá đền bù và phương án bố trí TĐC tại chỗ. "Mục tiêu của địa phương là giải tỏa nhưng phải bảo đảm quyền lợi người dân, trong đó có việc được TĐC tại chỗ" - đại diện Phòng Quản lý Đô thị quận 1 nêu.

Tiếp nối đề tài từ số báo ra ngày 25-8.

NHÓM PHÓNG VIÊN