Cẩn trọng với căn hộ 'tiền trao, cháo chưa múc'

Những ngày đầu tháng 5, liên tiếp 2 doanh nghiệp có tên tuổi trong ngành địa ốc là Gamuda Land và Khải Thịnh bị phạt nặng vì bán nhà sai luật. Cụ thể, UBND TP.HCM quyết định xử phạt 2 công ty này về hành vi bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp phép, xây dựng không phù hợp quy hoạch.

Rộ “lách luật” huy động tiền

Trong đó, Gamuda Land - chủ đầu tư dự án Celadon City đã có hành vi vi phạm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5, thuộc dự án khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng, khi chưa đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.

Căn cứ theo khoản 4, điều 58 Nghị định 16 năm 2022 của Chính phủ, UBND TP.HCM đã quyết định xử phạt doanh nghiệp này 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Tương tự, UBND TP.HCM cũng ra quyết định xử phạt Công ty CP Bất động sản Khải Thịnh 500 triệu đồng về hành vi kinh doanh bất động sản không bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định, không được phép đưa vào kinh doanh.

Các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có giá "dễ chịu" nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong quyết định xử phạt, UBND TP.HCM nêu rõ Khải Thịnh đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý nhà ở có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho chủ dự án được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đặc biệt, đối với doanh nghiệp này, UBND TP.HCM quyết định áp dụng hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 4,5 tháng đối với dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy.

Thực tế, những trường hợp “lách luật” huy động vốn từ khách hàng tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thời gian qua không hiếm. Nhiều trường hợp người mua nhà “mắc kẹt” khi lỡ xuống tiền nhưng nhiều năm không được giao nhà hoặc có nhà nhưng không làm được sổ hồng.

Điều này cũng từng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhắc đến trong một phiên họp chuyên đề pháp luật vào trung tuần tháng 4 vừa qua, khi cho rằng pháp luật hiện hành không quy định về “đặt cọc” trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Có chủ đầu tư đã “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, Bộ trưởng Nghị cho hay. Do đó, dự thảo luật sửa đổi lần này có bổ sung quy định về nhận tiền “đặt cọc” để hạn chế tình trạng trên.

Cách nào tránh “tiền mất tật mang”?

Hiện nay, dù đã có không ít quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhưng thực tế do thực thi không nghiêm nên người mua nhà vẫn ở trong thế yếu, chịu nhiều thiệt thòi như không nhận được nhà, giao nhà nhưng không có giấy tờ pháp lý...

Giữa tháng 4/2023, sau gần 2 tháng “mất ăn, mất ngủ”, từ năn nỉ ỉ ôi đến dọa kiện, anh Minh mới thanh lý xong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức, lấy tiền về.

Trước đó 1 năm, khi rót gần 900 triệu đồng đặt cọc, anh Minh được chủ đầu tư hứa hẹn chậm nhất đến tháng 2/2023 sẽ ký hợp đồng mua bán, nhưng mọi chuyện không như mong đợi, lý do là bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

“Hơn 1 năm trời, với 900 triệu đồng, chỉ gửi ngân hàng ít thì cũng lãi 60-70 triệu/năm. Chưa kể phí môi giới hơn 20 triệu đồng. Giờ thì lấy được tiền lại đã cảm thấy may mắn. Đúng là “tiền mất tật mang”, tốn vô kể thời gian, công sức”, anh Minh thổ lộ.

Thực tế cho thấy những trường hợp “tiền mất tật mang” như trường hợp của anh Minh không hiếm. Nhiều người vẫn đang “mắc kẹt” trong những căn hộ đã xuống tiền nhưng mãi chưa xây xong hoặc bàn giao.

Trong bối cảnh đó, theo chuyên gia, cần có giải pháp rõ ràng, mạnh tay hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi xuống tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai. Trước hết là những thay đổi trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, bản chất việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cho chủ dự án được huy động vốn từ người mua khi dự án đang xây dựng.

Vì vậy, để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng đã đề xuất loạt giải pháp trong dự thảo luật. Cụ thể, bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án…

Cần nhắc lại, trước khi có Luật Bất động sản (2014), nhiều người đã mất tiền vì chủ dự án “xù” hoặc đem dự án thế chấp ngân hàng và bị xiết nợ.

Theo đó, trong thời gian tới, cần có những quy định rõ ràng hơn trong luật. Chỉ khi luật quy định chặt chẽ, thực thi nghiêm túc mới loại bớt những chủ đầu tư “lách luật”, làm liều nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án) để rồi vướng mắc kéo dài.

Hưng Nguyên