Cho thuê nhà, đâu phải cứ thích là chấm dứt hợp đồng

Gốc
Việc thuê nhà và cho thuê nhà là giao dịch khá phổ biến trong cuộc sống. Nhiều gia đình có nhà mặt tiền hay nhà trống đều muốn cho thuê để tăng thêm thu nhập. Thông thường, hợp đồng thuê nhà được lập ra rất nhanh chóng theo thoả thuận giữa hai bên về giá thuê, thời gian thuê, chứ ít có người quan tâm đến việc tìm hiểu các quy định của pháp luật hay nhờ luật sư tư vấn khi làm hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp, các bên mới chịu nhìn lại hợp đồng đã ký và đôi khi phải thốt lên : “Biết vậy...”. Câu chuyện dưới đây là một ví dụ.

Cho thuê nhà, đâu phải cứ thích là chấm dứt hợp đồng - Ảnh 1

Cần đọc kỹ các điều khoản trước khi cho thuê hoặc thuê nhà. Ảnh S.T

Khởi kiện để chấm dứt hợp đồng

Vợ chồng bà T sau một thời gian dài tích cóp cũng mua được một căn nhà mặt tiền tương đối rộng rãi ở Quận X. Ngoài căn nhà này, vợ chồng bà T còn có căn nhà nhỏ ở một quận ven thành phố. Vợ chồng bà cũng trên 60 tuổi và đều không còn đi làm nữa, nên thu nhập của gia đình chủ yếu trông chờ vào việc cho thuê căn nhà này. Sau một thời gian đăng biển cho thuê nhà, một cô gái trẻ tên N. đồng ý thuê để mở một cửa hàng thời trang. Do không muốn đóng thuế thu nhập nhiều, nên bà T thoả thuận với chị N là hai bên sẽ làm hai hợp đồng. Một hợp đồng có công chứng ghi giá thuê căn nhà là 10 triệu đồng.

Hợp đồng thứ 2 có điều khoản tương tự như hợp đồng trước, chỉ khác ở chỗ ghi giá thuê thật là 50 triệu đồng và không được công chứng. Cả hai hợp đồng đều ghi thời hạn thuê là 10 năm, bắt đầu từ 1.1.2015. Trong cả hai hợp đồng, hai bên đều thống nhất là bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê trả tiền nhà chậm quá 30 ngày so với thời hạn thanh toán đã thoả thuận nhưng phải báo trước 3 tháng. Thời hạn thanh toán được thoả thuận là từ ngày 01 đến ngày 05 của tháng đầu tiên của mỗi quý (3 tháng), cho đến hết thời hạn thuê nhà 5 năm.

Ngoài ra, hai bên còn thoả thuận, nếu bên cho thuê nhà chấm dứt hợp đồng đúng thời hạn và trình tự như đã thoả thuận thì được nhận luôn khoản tiền đặt cọc 200 triệu đồng. Ngược lại, nếu bên cho thuê nhà chấm dứt hợp đồng sai thoả thuận, thì phải bồi thường cho bên thuê nhà 2 lần số tiền đặt cọc, bằng 400 triệu đồng.

Thời gian đầu, do việc kinh doanh của cửa hàng thời trang thuận lợi, nên việc trả tiền nhà cũng suôn sẻ. Vợ chồng bà T rất yên tâm khi có nguồn thu nhập ổn định hàng tháng, hai bên đều vui vẻ. Nhưng đến năm thứ 2, do buôn bán ế ẩm, nên chị N thường xuyên trả tiền thuê nhà chậm. Nhiều lần nhắc nhở, nhưng chị N vẫn không khắc phục được, nên vợ chồng bà T rất bực bội. Trong khi ấy lại có người khác “đánh tiếng” muốn thuê lại căn nhà này với giá cao hơn. “Của đau con xót”, lấy cớ do chị N thường xuyên trả tiền thuê nhà chậm, vợ chồng bà T yêu cầu chấm dứt hợp đồng nhưng chỉ báo trước 2 tháng. Để nhanh chóng “đẩy” chị N ra khỏi nhà, bà T khởi kiện ra toà, đồng thời làm đơn đề nghị cơ quan điện lực ngừng cung cấp điện cho căn nhà này, khiến cho chị N phải tạm ngừng kinh doanh.

Nên đọc kỹ trước khi ký kết

Cho rằng, bà T đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đúng thoả thuận giữa hai bên, nên chị N phản tố, yêu cầu bà T phải bồi thường thiệt hại của mình và phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc. Để giải quyết tình huống này, chúng ta cần phải tham khảo các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự.

Cụ thể, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định: 1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. 2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;… 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Do thời điểm xảy ra tranh chấp Bộ luật Dân sự 2005 vẫn còn có hiệu lực, nên theo quy định tại điều 498 của bộ luật này, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, nhưng bên cho thuê phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy, điều kiện để bên cho thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Nhà ở 2014 là: Một là, bên thuê nhà chậm thanh toán tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Ba tháng là thời hạn tối thiểu theo luật định, và các bên phải tuân thủ mà không thể thỏa thuận một thời hạn khác ngắn hơn. Hai là, bên cho thuê nhà phải thông báo trước về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho bên thuê nhà biết trước ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, về thời hạn báo trước, pháp luật cho phép các bên được tự do thỏa thuận, nhưng tối thiểu phải đáp ứng là 30 ngày. Đối chiếu với các quy định trên, thì chị N mới chỉ chậm trả tiền nhà quá 30 ngày, nhưng cần phải làm rõ việc chậm trả tiền này có phải là do buôn bán ế ẩm hay không, hay vì lý do nào khác “không chính đáng”. Nếu vì buôn bán ế ẩm thì đây sẽ được xem là lý do chính đáng.

Ngoài ra, theo thoả thuận ban đầu giữa hai bên, để chấm dứt hợp đồng khi chị N chậm trả tiền nhà, thì vợ chồng bà T phải báo trước 3 tháng. Đằng này, vợ chồng bà T chỉ mới báo trước 2 tháng, lại còn đề nghị cơ quan điện lực cắt điện là không thoả đáng. Chính vì thế, lập luận của vợ chồng bà T cho rằng do chị N thường xuyên trả chậm tiền nhà nên mới yêu cầu chấm dứt hợp đồng đã không được toà án chấp thuận.

Rất may, theo quy định của pháp luật, trước khi phán quyết, toà án đã hỏi hai bên có thoả thuận được không? Thấy mình đuối lý, vợ chồng bà T đã xin thoả thuận lại với chị N. Cuối cùng hai bên cũng dàn xếp được ổn thoả. Nhưng bài học ở đây là cả bên cho thuê nhà và bên thuê cần đọc kỹ tất cả những điều khoản thoả thuận với nhau trước khi đặt bút ký. Nếu như có điều khoản nào không rõ ràng hoặc các bên không chắc chắn về tính pháp lý của hợp đồng thì nên tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn kỹ càng trước khi giao kết và thực hiện hợp đồng.

Nguyễn Thị Thúy Hường

Tin nóng

Tin mới