Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Hiện, doanh nghiệp BĐS phải 'phòng ngự' chứ không thể 'tấn công!

Gốc
Đó là nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về xu hướng đầu tư bất động sản năm 2019.

Năm 2019, trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư trong và ngoài nước, thị trường bất động sản (BĐS), nhà ở có triển vọng tăng trưởng tốt. Đồng thời, đây cũng là năm bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ những chủ đầu tư uy tín, triển khai dự án chất lượng mới chiếm được thị phần trên thị trường…

Ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Thị trường BĐS có sự giảm sút?

Trao đổi về vấn đề trên, ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Namcho biết, theo thống kê gần đây, các chỉ số của nền kinh tế đều có những chuyển biến tích cực. Hầu hết các lĩnh vực kinh tế trong nước đều ổn định, tiếp tục đà phát triển, môi trường đầu tư kinh doanh, năng lực cạnh tranh không ngừng cải thiện. Hai chỉ số quan trọng vẫn tích cực ảnh hưởng tới thị trường BĐS, đó là: Giải ngân vốn FDI tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái và mức độ tiêu dùng của Việt Nam theo một số chuyên gia vào hàng cao trong khu vực.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái dường như các chỉ số lại đang có dấu hiệu giảm sút, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp (DN) niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Bên cạnh đó, bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều bất ổn và chịu ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, theo đó dòng vốn đầu tư chuyển tới các khu vực suy giảm…

“Đã có một số đánh giá cho rằng 4 tháng cuối năm sẽ tốt hơn nhưng theo tôi trong bối cảnh hiện nay sẽ rất khó theo hướng như vậy”, ông Nam nhấn mạnh.

Trong nước, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực cải cách tích cực nhằm tạo một môi trường kinh doanh thông thoáng, lành mạnh… nhưng theo phản ánh của DN thì vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS cũng có sự giảm sút. Theo thống kê mới đây, tại TP.HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Ông Nam đánh giá, dù lượng tiêu thụ hấp thụ vào thị trường so với tỷ lệ hàng bán ra vẫn tốt nhưng so với lượng tuyệt đối cũng giảm rất mạnh. "Tuy nhiên lượng giao dịch hàng hóa cung ứng tốt. Nếu năm 2014 chỉ có hơn 40 nghìn giao dịch thì đến năm 2018 chỉ riêng HN và TP.HCM đã hơn 80 nghìn giao dịch".

Theo ông Nam, điểm mạnh nhất của thị trường BĐS Việt Nam là sức cầu và thanh khoản rất lớn. Thống kê của Liên Hợp Quốc cũng chỉ ra rằng, những nước người dân có thu nhập trung bình từ 1.000 - 10.000 USD thường dùng để mua nhà và Việt Nam lại đang nằm trong khoảng đó.

“Thị trường của chúng ta về trung và dài hạn sẽ rất tốt, tốc độ đô thị hóa còn độ mở lớn. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thôn sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng” - ông Nam nhìn nhận.

Ông Nam đặt câu hỏi: “Tại sao thị trường BĐS đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm? BĐS cần tiền và đất nhưng cả hai đều giảm”. Theo ông Nam, đang có sự lo lắng về bong bóng BĐS, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào BĐS, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.

Thế của các DN BĐS thời điểm hiện tại phải là "phòng ngự"

Đặc biệt, Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ tháng 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay BĐS từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Phân tích hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường BĐS gần đây, ông Nam cho biết:

Thứ nhất, đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc. Một đồng đầu tư vào BĐS kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó phải hạn chế mua đất, chứ không phải hạn chế mua nhà.

Bối cảnh hàng hóa không có, sức mua tốt, DN BĐS làm sao giữ sức, thậm chí chiến đấu? Lòng tin của người đầu tư vào thị trường BĐS đang có phần giảm sút, do đó các nhà phát triển (DN đầu tư xây nhà) cần giữ được lòng tin của người đầu tư tức người mua nhà...

Thứ hai, xu hướng các nhà đầu tư BĐS địa phương lao về các tỉnh, thành nhưng về những tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây, đất rẻ thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó. Do đó cần đánh giá và lường trước khó khăn. Thế của các doanh nghiệp BĐS thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể tấn công.

“Có DN từng trao đổi với tôi, có 7 căn nhà xã hội 77m2 nhưng có đến 600 người đến gắp thăm, mà tất cả những người này đã có đủ hồ sơ giấy tờ xác nhận là thu nhập thấp. Nhu cầu là rất cao”, ông Nam cho biết.

Do đó, ông Nam nhận định, thị trường sẽ càng khó khăn, suy giảm, do đó DN phải cẩn trọng.

Thanh Minh